对于由房地产转型到其他行业的公司，我们尤其需要注意其担保情况、或有负债、预期负债以及转型资产的来由，这种排雷是尤其必要的。
公司全称为鲁商福瑞达医药股份有限公司，2018年之前，公司主要从事房地产开发与经营管理以及物业管理等业务，在此阶段，公司一直在进行康养产业转型探索，后来随着国家战略发展，提出了“地产+康养”的发展理念，这个理念可谓超前，与当时的三湘印象在更早之前提出的“地产+演艺”发展路线有异曲同工之妙。无论何种发展理念，当下看已经夭折。话归正传，2018年底，公司将持有的安泰银座、东营银座、济宁鲁商置业三家房地产公司作价转让给控股股东山东省商业集团有限公司，并支付现金对价1.2亿元。同时受让山东省商业集团有限公司持有的山东福瑞达医药集团有限公司100%股权。统一控制下的企业置换或者合并构成关联交易，在会计科目上不形成商誉，调增调减资本公积即可，在报表上不存在商誉科目。至此，公司医药版图初步形成。
山东福瑞达医药集团有限公司成立于1983年，依托山东省药学科学院和山东省医药工业设计院，所属行业涉及化妆品、药品、保健品、食品、医疗器械、原料药等，旗下拥有三家重要的子公司，分别是明仁福瑞达制药、山东福瑞达生物股份有限公司和福瑞达生物科技有限公司。
明仁福瑞达主营为中成药、化药、保健食品的研发生产销售，主要有颈痛颗粒系列产品（国内首个专业治疗神经型颈椎病）、小儿解感颗粒。同时参股了透明质酸眼科和骨科药物的博士伦福瑞达。2022年实现收入5.02亿元，同比下滑38.02%，2023年1-6月实现收入2.91亿元，同比增长44%，若剔除2022年疫情影响，实际并没有增长多少，多少有些鸡肋。
山东福瑞达生物股份有限公司主营为化妆品，拥有“颐莲”、“瑷尔博士”、“伊帕尔汗”、“善颜”等知名品牌。说到这家公司，就不得不提一下中国玻尿酸之父凌沛学。凌沛学主要从事多糖类生物新药研发，师从张天民教授，发明了从鸡冠中提取玻尿酸的办法，首次打破了国外对玻尿酸的垄断技术，实现了国产化。毕业以后，凌沛学分配到了山东省商业厅下属的科技研究所，后改制隶属鲁商集团，创办了福瑞达公司，也就是现在的山东福瑞达医药集团公司，率先将玻尿酸应用于护肤品，开创了国内玻尿酸护肤的先河。福瑞达医药集团也是鲁商集团盈利能力最强的公司，换句话说，鲁商集团将最优质的公司及相关资产注入了上市主体。玻尿酸成就了山东人，爱美客和华熙生物的创始人均为山东籍，同时华熙生物的首席科学家郭学平为凌沛学的师弟，也是他多年的同事，这是题外话。值得注意的是，2021年，山东福瑞达引入战投，有由全资变为福瑞达控股82.42%+战投16.9%+员工持股0.68%。战投方包括腾讯、壹网壹创、众源资本、招商局集团、山东财政厅等。我猜想，山东国资引入战投方，主要是寄希望于混改，激发国有活力，同时借助战投方的行业资源和资金优势进一步拓展渠道和营销能力，赋能化妆品业务。参股了国内首家集种植、生产、销售、旅游观光于一体的天然芳香领域产品生产企业伊帕尔汗。2022年实现收入19.69亿元，同比增长31.71%；2023年1-6月实现收入11.06亿元，同比增长9.23%。结合其他同行业数据比较，这个增速表现确实一般，但考虑到国有企业的行事作风和效率，我觉得可以给一定的容忍度。
化妆品行业市场空间巨大，市占率被外资牢牢把握，国内品牌市场占有率相对分散。随着国产化替代、日本核废水排海以及消费者认知上升，国产品牌仍然有很大的上升空间。在10家企业当中，其经营产品各有侧重点，其中华熙生物和福瑞达实现了原料和化妆品的一体化。其他几家公司，我在专栏文章里都有介绍，就不一一再说明了。在国货品牌当中，薇诺娜归属贝泰妮（22.6亿），可复美和可丽金归属巨子生物（15.48亿），润百颜和夸迪归属华熙生物（11.75亿），瑷尔博士和颐莲归属福瑞达（9.9亿）。化妆品行业大部分为线上销售，天猫和京东的数据是比较准确的，我搜索了一下瑷尔博士和颐莲，销量还是非常可观的，瑷尔博士销量是30万+，颐莲是10万+。根据官网介绍，颐莲喷雾爆款累计销售3000万+瓶；瑷尔博士其益生菌面膜、反重力水乳、洁颜蜜等多个单品销售额过亿。考虑到国企的效率，我觉得未来的市场空间还是可以的。
福瑞达生物科技有限公司主要开展生物防腐剂和化妆品原料的研发、生产和销售。食品添加剂方面，主要产品有纳他霉素、乳酸链球菌素和复配食品防腐剂等， 其中纳他霉素市场占有率在 40％以上；化妆品功效原料方面，主要产品有聚谷氨酸、依克多因、积雪草提取物等。
2019年，为完善医药产业链，增加透明质酸钠的原料供应，公司以现金2.58亿元收购焦点生物60.11%股权，增值率为313.75%，形成商誉1.6亿元。目前焦点福瑞达透明质酸产能420吨，根据数据显示，透明质酸原料主要集中于我国头部厂商。据沙利文数据，在全球透明质酸原料排名前五的企业中，有四家来自中国，且均为山东，分别是华熙生物、焦点生物、安华生物和阜丰生物，前三者在化妆品级、食品级和医药级原料上皆有布局。2022年，公司原料实现收入2.85亿元，同比增长18.25%；2023年1-6月实现收入1.7亿元，同比增长6.91%。在年报中，公司提到透明质酸钠原料的60%主要用于出口，出口地区为东亚、北美和欧盟。从增速上看，整个产能应该出现了供大于求的局面或者平衡状态。公司需要调整经营策略，将重心放在研发和销售上来，提高医药级、食品级原料的研发，以销售带动原料库存的销售，提高原料产品附加值。
公司“地产+康养”的发展思路显然是错误的。康养的难点在于服务的标准化很难界定，虽然听上去是个噱头，未来前景很好。实际上，康养板块很少有资本介入。为优化公司资产结构，实现产业转型，公司提出了打造医药、化妆品为核心的发展思路。公司将持有的房地产标的公司及其下属公司全部债权转让给山东省城乡发展集团有限公司，交易作价59.06亿元，截至今年8月26日，尚有两家地产公司未完成交割，预计在2023年10月31日之前完成。至此，公司将不再从事房地产开发相关业务。公司将保留物业管理、医药、化妆品和原料四大业务，未来不排除将物业继续置出的可能。需要注意是，本次交割完成后，原来对子公司房地产的担保将变成对关联公司的担保，2023年7月担保余额为24亿元。我们分析一下担保对公司的影响，福瑞达的大股东为山东国资委，出现暴雷的可能性几乎为0，从资产置换角度看，山东国资对上市公司是呵护有加的，另外就是鲁商集团对上市主体福瑞达的地产关联担保提供了反担保。这与奥园美谷暴雷有本质上的区别，奥园美股控股股东为民营企业，其隐形负债难以掌握，在东方资产起诉冻结资产之后引起连锁反应，信达资产为保护权益随着起诉，导致奥园美谷出现重大不确定性。所以福瑞达随着房地产的出清，公司的业务反而更明确了。
公司报表没有什么值得看的，当下的报表，融合了地产、医美、物业等多个行业，没有太大参考意义。举个简单例子，存货科目，福瑞达的存货包括原材料、商品和房屋，而且房屋占比绝对很高，因为房地产行业，存货科目是建成代售的房屋。正是因为报表的模糊性，风控不满足条件，机构还在等待建仓吧。
目前福瑞达市值93亿，剔除物业板块、医药板块和原料板块，毛估化妆品收入23亿，对应市销率4.04；华熙生物452亿，毛估收入60亿对应市销率7.5。基于华熙生物半年报不达预期，将持有的华熙生物清仓，换入具有很大预期差的福瑞达。
预期：估值较低，存在修复机会；房地产出表，资产、利润表优化，净利润得到提升，其实我个人认为，房地产的出表以及出清，市场是欠福瑞达一个涨停的；腾讯以及新势力的加持，推动化妆品业务大增。
最后有一个小小的疑问，就是创始人凌沛学目前仍然担任山东省商业集团有限公司的首席科学家，但是呢，于2021年正式加入梅晔生物，为梅晔生物的联合创始人、董事，任职总工程师CTO。这种行为是否构成竞业？是否对上市公司产生重大影响？
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