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继中国证监会与国家发改委于2020年4月30日发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）后，国家发展改革委于8月3日发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。中国证监会也于8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》(以下简称“《指引》”)。
对此，安永1金融服务合伙人江海峰接受了《上海证券报》的采访，分享了关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的相关观点。文章标题《安永合伙人江海峰：发展公募REITs为公众提供崭新投资渠道》。
江海峰：
“短时间内政策密集出台，标志着中国版不动产投资信托基金将很快闪亮登场，呼之欲出。”
中国公募REITs发展意义深远
本次中国公募REITs在后疫情时代推出，其发展对于国内以内循环为主导的经济转型及金融市场的改革亦意义深远。
发展公募REITs有利于进一步深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力。长期以来，我国资本市场过度依赖间接融资渠道，效率不高且融资渠道单一，难以满足城镇化、新基建带来的基础设施建设的强劲需求。江海峰认为，发展公募REITs丰富了我国资本市场中的资产类别，提高了基础设施建设中直接融资的比例，增加社会权益性资本的参与，因而可以更好地服务实体经济的发展。
发展公募REITs为公众提供了崭新的投资渠道。江海峰补充道：“公募REITs是以现金流稳定的基础设施作为底层资产，因此对于经济形势变化具有较强的抗压性。”同时，由于基础设施项目的收费标准可随通货膨胀进行调整，因此也是抗通胀的有力工具。而且，由于其权益性投资的属性，投资者还有机会享受底层资产升值带来的收益，对于一般投资者而言是一种较为理想的投资工具。
《指引》中也强调底层资产需为满足运营3年以上且拥有稳定现金流及增长潜力的优质资产、分红不少于90%以上可分配利润、原始权益人持有20%以上的战略配售、借款总额不得超过基金资产的20%、基金管理人需规范操作等要求，均体现了保护投资人的初衷。
发展公募REITs还有助于降低金融业信贷风险。基础设施建设以往过多依赖银行信贷及地方投融资平台提供资金，风险较为集中。而且随着经济下行压力的增大部分资产资金回笼出现困难，信贷风险逐渐显现。发展公募REITs有助于降低金融机构及地方融资平台杠杆，吸收更广泛的社会资本参与基础设施项目，以达到分散投资风险的目的。
“我国公募REITs试点从基础设施领域开始，充分体现了服务实体经济，优先支持基础设施补短板的初衷，符合当下我国的现实国情，也是一个创新式的举措。”
江海峰：
起步于基础设施——中国特色的公募REITs
与其他成熟市场以商业地产起步不同，我国公募REITs的特色为由基础设施起步，具体包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区以及以5G和物联网为代表的新基建项目等基础设施。
首先，基础设施建设代表着对于未来的投资，且相较商业地产来说项目规模大、复杂程度也更高，需要更多的资本投入，因此对于今后经济的促进发展作用也更加明显。
其次，近年来由于我国宏观经济下行压力增大，基础设施投资乏力的问题逐渐显现，难以满足城镇化及新基建带来的基础设施建设需求。而另一方面，我国基础设施存量规模巨大，因此有效盘活现有存量资产，是新基础设施建设进行融资的一个较合适的选择。
此外，许多基础设施的年化综合回报率高于商业地产。同时在我国，很多基础设施拥有国资背景，因此在运营上具有更高的稳定性，代表着优质的资产。以基础设施作为试验田，积累经验并完善制度，待成熟后逐渐扩大底层资产范围至包括商业地产在内的整个不动产领域是一个很合理的安排。
在谈到资金流入规模时，江海峰认为，目前市场上均有一定的预测。他表示：“短期来看，预计公募REITs仍会以试点及总结经验为主，包括未来一些税收优惠等政策上的调整。但长期来看，我国公募REITs的规模预计可以达到人民币数万亿元级别。” 参考亚洲最成熟的REITs市场日本（J-REITs），由于我国城市化人口数量、不动产总量和基础设施资产投资明显超过日本，中国公募REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超过日本，具有更广阔的发展空间。
江海峰：
“在对于公募REITs的制度进行顶层设计时，我国可以借鉴发达国家或地区市场的税收优惠政策。”
借鉴发达国家或地区市场的税收优惠政策
税收优惠是成熟市场REITs发展的重要特点，不同市场具体的税收优惠也略有不同，对于中国公募REITs，江海峰表示：“应避免对于公募REITs和投资者的双重征税。”从目前其他国家情况来看，在公募REITs层面进行税收减免的效果可能更好。
对于REITs购买资产和退出项目阶段，可以考虑提供税收优惠，以降低进出的壁垒。比如基础设施项目金额庞大，因此会造成转让双方承担较高的印花税。而目前税收减免政策更多是参考资产重组进行，他建议可专门对于REITs交易进行相应税收制度的顶层设计。
也可以参考日本、新加坡等国家的做法，根据经济及REITs市场发展的具体情况，活用税务的调节功能，提供一些定向、定点、定时的税收减免。
然而，江海峰坦言，虽然REITs是以现金流稳定的不动产作为底层资产，对于经济形势变化具有抗压性，但是面对重大的外部市场危机仍可能遭受一定的冲击。对此，他建议：“成熟市场的经验将会为我国带来相当大的借鉴意义。具体的调控措施根据不同的实际情况会有变化，但只有在充分尊重市场自身的调节作用的基础上，适时地加以宏观调控保驾护航，公募REITs的发展才能行安致远。”
江海峰预期，具有将基建产业和金融完美融合属性的公募REITs将对今后的经济发展、金融市场改革以及产融结合带来相当大的推动作用。
注：
[1]安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
正文来源：安永EY
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来源：REITs行业研究
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