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IDC（海外数据中心）厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行IDC资源自建和收购，因此对REITs（房地产信托投资基金）模式极为青睐，并借以实现资产流动性改善、对外持续融资能力提升、有效税率降低等。近年来，在美股市场，IDC REITs ETF产品表现亦显著跑赢同期的标普指数、其他REITs类ETF。全球顶尖 IDC企业Equinix、DLR均借助REITs提升持续融资能力，并实现业务的平稳快速增长。当前国内IDC市场高速增长，投资者亦开始关注IDC资产REITs化可行性，但仍需关注本土IDC多元化业务结构、国内外税收政策差异等潜在风险项。
报告缘起：海外IDC巨头青睐REITs，实现资产流动性改善、有效税率降低等。全球REITs化IDC厂商占全球IDC市场份额比重约30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne、CoreSite、Quality Technology Services、DFT Communications等。REITs作为房地产证券化的重要手段，可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品，帮助发行人增加流动性，并降低有效税负（派息税前扣除），数据中心REITs作为REITs市场重要分支。IDC厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行IDC资源自建和收购，因此对REITs模式极为青睐。
案例：Equinix，内生+外延业务模式受益于REITs化。Equinix在2012年宣布向REITs转变，于2015年正式成为房地产企业。转型REITs后，公司经营杠杆大幅提升，并推动业务快速增长，市值至今上涨216%。公司转型后三年资本支出为8.7/11.1/17.7亿美元（+28%/28%/59%），收购支出为2.5/17.7/39.6亿美元（2013/14年为0.5/0亿美元）。得益于REITs化，Equinix转型后三年的收入平均增速为22%（转型前三年为15%），EBITDA平均增速为23%（转型前三年为16%）。Equinix的数据中心数量从2015年的115个上升至2018Q3的183个，2019年Equinix还计划新建设24个数据中心，并计划收购若干家知名IDC厂商的资产。
案例：DigitalRealtyTrust，全球最大批发型数据中心。Digital Realty Trust（数字房地产信托公司，简称DLR）2004年上市时拥有23座数据中心，占地52万平方米。自2004年上市以来，DLR派息额逐年增加，曾经入选全球Top 20 Dividend Stocks。借助REITs化带来的融资能力，DLR目前在全球拥有214座数据中心，近三年的营业收入为21.4/24.6/30.4亿美元，（+21.5%/14.7%/24%），近三年净利润为4.3/2.5/3.3亿美元（+43.7%/-41.8%/33.4%）。
他山之石：国内IDC厂商REITs化的可能性。目前中国IDC市场持续保持高速增长，2017年市场规模达到946亿人民币（+32%），国际数据公司预计到2020年，该市场规模将达到2000亿人民币。第三方数据中心快速崛起，投资人看到了国内数据中心REITS化机会，并开始关注中国IDC厂商REITs化的可能性。REITs化的可能性：1）国内IDC市场规模快速增长，各IDC厂商对外投资、并购的资金需求较大；2）目前国内IDC厂商融资方式大多以银行贷款为主，信贷金额及使用方向等受到较大约束。潜在风险：1）大多国内IDC厂商营收结构复杂，除IDC相关业务以外还有大量其他业务；2）国内IDC厂商物业租期相对较短，可能无法满足REITs条件；3）国内外税收政策不同，国内开展REITs可能面临双向征税的问题。
风险因素：宏观经济波动导致IT支出不及预期风险；全球云计算市场不及预期风险；数据泄露&运营事故风险；核心技术人员流失风险等。
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海外IDC巨头青睐REITs
海外IDC市场持续维持快速增长
随着全球云计算市场快速增长，加上5G应用的落地可以预见到，未来的IDC市场将保持高景气度。过去三年IDC产业的市场规模为384.6/451.9/534.7亿美元，平均增速18%，预计2020年IDC市场规模将达到900亿美元。在需求端高速发展的背景下，REITs化可以帮助IDC厂商获得长期资本，完成资本吸收，从而实现快速扩张满足上游需求。
IDC REITs在整个REITs中占比6%左右，根据Vanguard REIT ETF（不动产信托指数ETF）的数据，目前有6家IDC厂商位列其中（NAREIT指数中的IDC REITs为5家）。全球数据中心的市场份额相对来说较为分散。
数据中心REITs：REITs的衍生产品
REITs有很多不同的模式，其中物业类型也不仅是商业地产，例如公寓、写字楼、购物中心、停车场等都可以进行REITs化，数据中心是众多类型中的一部分。IDC REITs在2014年纳入FSTE NAREITs Index后一直有着不俗的表现，在之后的三年里IDC REITs的年化符合回报率达到18%左右，2016、2017两年均达到25%以上。
目前市场上的REITs主要按照投资业务分为三类：资产类（Equity）REITs，房地产贷款类（Mortgage）REITs，和混合类（Hybrid）REITs。按照运营方式，REITs还可以分为封闭型和开放型；根据募集方式可以分成公募上市型，公募非上市型以及私募型。
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Equinix: 内生+外延的业务模式受益于REITs化
Equinix成立于1998年，目前为全球最大的第三方IDC厂商。公司于2002年在纽约上市，代号EQIX，公司自上市以来市值累计上涨近80X，目前已经连续62个季度保持营收正增长。公司2018年上半年实现营收24.78亿美元，同比+23%；实现EBITDA 10.98亿美元，同比+26%。
借助收购，自建等方式快速拓展。Equinix自上市以来发展迅速，主要得益于其独特的内生+外延的商业模式。
外延：快速兼并收购。从2007年至2017年累计收购全世界17家知名数据中心运营商。Equinix营收的快速增长便得益于其近年来不断进行的收购策略， 2015年收购Bit-isle为公司贡献了1.49亿美元的收入；同于2015年收购的Telecity Group为其贡献了4.01亿美元的收入；2017年收购的Verizon则贡献了3.59亿美元的收入。
内生：不断增加自有IDC数量。Equinix在不断兼并收购的同时也进行着内部的快速拓张。公司目前拥有183个数据中心，其中40%左右为自有物业，非自有的数据中心平均租期在19年以上，并且绝大部分拥有续约和购买的选项；租金的占比程度很低，仅占总收入的7%。2019年Equinix还计划建设29个数据中心，发展十分迅速。
Equinix于2012年宣布向REITs转变，于2015年正式成为房地产企业。高速对外收购、对内拓展离不开高额的资本支出，而REITs便成为了Equinix最稳定的资金来源。Equinix近三年的资本支出为8.7/11.1/17.7亿美元（+28%/28%/59%），收购/并购支出为2.5/17.7/39.6亿美元（+410%/608%/124%由于2014年无收购项目，所以取2013年数据），和REITs化前的数据进行对比就会发现，REITs大幅增加了Equinix的资本支出和收购支出，成为了Equinix快速扩张的关键因素。
营业收入、利润在REITs化后快速增长。REITs化后带来的资本支出上升最终体现在了营业收入和净利润上。Equinix转型后三年的收入平均增速为22%，相比转型前三年的营收（增速为15%）有着不小的提升。Equinix转型后三年的EBITDA平均增速为23%（转型前三年平均增速为16%）。REITs化带来的好处同时也反映在股价上，自2012年Equinix宣布向REITs转变后至今，市值增长216%。
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DLR: 全球最大批发型数据中心
DLR是全球第二大的IDC厂商。DLR成立于2004年，同年便在纽交所挂牌上市，上市时DLR仅有23个数据中心，占地52万平方米。经过15年的发展，目前DLR拥有214个数据中心，2018年营收达30.4亿美元（+23.95%），净利润3.3亿美元（+33.43%）。
作为最早一批REITs化的IDC厂商，从2004年至今公司派息额持续正增长，曾入选Top 20 Dividend Stocks。REITs化给DLR带来了充足的资金进行扩张，帮助其从2004年至今完成了十余起收购案，金额超过30亿美金。
坐镇欧美市场，大幅本土化拓张。DLR作为全球最大批发IDC厂商，业务思路与Equinix并不相同。虽然两家公司都是利用REITs带来的资金进行快速拓张，但比起Equinix在全球范围内发展，DLR更加青睐美国和欧洲市场。DLR数据中心业务的收入中，83%在北美地区，13%在欧洲地区，主要原因在于DLR提供的定制化IDC服务的主要客户都集中在欧美地区，亚太地区的客户更加喜欢以Equinix为首的零售型IDC服务。
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国内IDC厂商REITs化的可能性
有利条件：云计算等驱动国内IDC市场高速发展。国内数据中心需求有望继续保持30%左右的增速，目前IDC市场规模达到946亿人民币（32%），IDC（国际数据公司）预计到2020年中国IDC市场将达到2000亿人民币。高速增长的市场往往伴随着高需求，正是各家IDC厂商进行内外部拓展的黄金时期，目前国内IDC厂商的融资方式大多以银行贷款为主，碍于金额以及使用方式等约束，很难进行有效的拓张，REITs化可以很好地解决国内市场融资困难的情况。
潜在风险1：国内IDC厂商业务较为复杂。从目前国内第三方IDC厂商的营收结构来看，数据中心业务的占比正在上升，但除数据中心业务以外仍有诸多其他业务。对比国外巨头Equinix、DLR的营收结构（Equinix93%以上、DLR91%以上为数据中心业务），同时国内部分IDC厂商与上游租赁物业、下游客户的租期均相对较短，难以满足REITs化的条件。
潜在风险2：双向征税问题难以解决。去年上半年证监会发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励企业展开相关资产证券化的业务，但其中并未提及相关税收方面的问题。目前IDC REITs面临最大的挑战是双向征税，由于国内REITs市场并不算完全成熟，相关从业人员较少，政策方面当前尚未体现出减税的意图。在这种情况下国内IDC厂商REITs化可能还需等待更好的时机。
来源：中国REITs 中信证券
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