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【ABS讲坛】是ABS行业观察推出的特色专栏，通过邀请政府官员、知名学者或业界精英为大家开讲，或普及知识，或启迪思维，意在问资产证券化之道，寻资产证券化之机。
导读
2017年以来私募REITs发行呈明显加速现象，数量和规模均大幅增长。据统计，2014年至2016年三年中，我国私募REITs（不包括尚在发行期或已停售产品）的发行单数分别为2单、4单和8单，合计规模为358.15亿元；而2017年全年共发行私募REITs16单，规模为291.38亿元，达此前三年总和的八成以上。今年以来私募REITs继续保持良好势头，一季度共发行了3单私募REITs，发行规模为43.22亿元。
六 问
REITs
01
为什么要投资REITs?
房地产投资除去传统观念里的住宅商铺外， REITs还可以将酒店、百货、医院、电影院等不动产证券化，丰富了房地产投资的多元化。且随着国内房价上涨、调控政策出台，国内房市已不是”想买就能买”。且相对全球大城市而言，我国一线城市房市呈现高房价、低租金回报率的状况，加剧了国内房产直接投资的难度。
02
从事房地产的企业都可被定义为REITs?
NO。以下小编列举了认定REITs的先决条件:（以下四个条件缺一不可）
03
REITs是房地产物业的打包吗?
NO。如今的REITs并不仅仅是房地产的组合，他们已经是完整、活跃的、能动性强的商业房地产组织，已由被动持有物业转换为通过多种手段创造价值。REITs的管理受到管理团队自己持有股份和其他利益的高度激励。他们在选定区域进行周密的计划从事扩张并获取资本。REITs通过提供创新和成本节约的服务，努力尝试去加强和承租人的关系。
04
REITs是高风险的投资吗?
NO。REITs投资具有小额（普通人小额也能参与全球优质房产投资）、分散（REITs与其他资产相关性很低，可以有效提升组合回报）、流动性强（REITs交易方式与债券、股票相似，资金进出方便）的特点，这在很大程度上已经规避了普通房地产投资的大部分风险。其次，债务杠杆是很多投资者考虑的风险因素。债务杠杆在房地产领域，无论在哪里都是不可避免的。运用的债务融资越多，潜在的收益或损失也就越大。房地产通产有很高的债务杠杆，但风险在于高杠杆本身而非房地产。
05
REITs抵抗通货膨胀的手段价值显著?
NO。预期的通货膨胀的确是会影响房地产的价格，然而，通货膨胀只是影响因素之一。除此之外，供给和需求、全国和本地的经济形势、利率、其他资产和投资的回报预期、重置成本、就业市场、消费者支出、新的个人和企业投资的水平、政府政策等都将是影响房地产价格的重要因素。因此，综合以上的多种市场因素，在决定物业价值的时候，都是比通货膨胀更加重要的。REITst投资更多的应该是关注市场形势、信贷市场、管理团队专业度而不只是通货膨胀。
（但这里值得注意的是，单以美国REITs为例，在美国过去的6次加息周期中，REITs表现非常乐观，存在一定的抗通膨能力。）
06
投资REITs可以快速获利?
NO。REITs是”购买并持有”型的投资，属于长期回报较高的类型，他的50%的回报来自于股利，因而REITs不需要频繁的买进或卖出。因此，投资者想要获得盈利只需要等待净资产价值上涨带来的股利。多数稳健投资者并非为了快速获利而投资REITs，REITs适合耐心的长期投资者。
（这里以美国为例，在过去的25年里，富使美国权益REITs指数的年化回报达到10%,此等收益水平不仅超过美国国债、信用债的收益，更打败了美国的三大股指，在波动度方面，比标普500指数波动性略高，低于纳斯达克指数。）
分 析
行业数据分析
2017年，我国房地产投资累计值超过10.98万亿元，累计同比达8.1%，较上年同期5.8%提高了2.3个百分点。1999年至2017年，中国房地产投资增长近28倍；商品房销售金额从0.3万亿增加到13.37万亿，增长约45倍。
房地产行业投资逐渐构成了中国经济增长的一个巨大推动力量，与此同时，房地产行业也与杠杆问题紧密相联。麦肯锡四年前的一项研究显示，近半数中国债务与房地产市场有关，我们可以思考这一信息是否在侧面表达:
中国不动产市场已经从增量时代进入存量时代!
我们可以算一笔账:目前美国房地产存量资产价值约为31.8万亿美元，而中国已达到44 万亿美元，换算成人民币大约是280亿。如果其中10%能够被证券化，进入资产市场里投资、交易的话，就会增加28万亿的金融资产，相当于目前股票市场市值的二分之一。
一个庞大的市场正在呼之欲出!
根据有关数据显示，截至2018年3月末，私募房地产投资信托基金（REITs）已发行规模共计692.75亿元，未来潜在市值或超万亿。报告称，在相关政策的支持下，我国REITs发展进入快车道。自2014年4月首单私募REITs——“中信起航专项资产管理计划”挂牌以来，私募REITs市场取得长足进步。
截至2018年3月末，已发行私募REITs产品33单，发行规模共计692.75亿元。其中，2017年共发行16单，同比增长100.00%，发行总额291.38亿元。2018年一季度，私募REITs继续保持良好的发展势头，已通过审批6单，成功发行3单。
公募REITs游戏规则还待制定时，私募REITs已经先行一步了!
不过，从目前发行的私募REITs来看，我国真正的REITs产品还未出现，先仅有类REITs产品，目前私募REITs市场有以下几个表现还不是很成熟:
1
基础资产信用不独立，现有的私募REITs产品本质上对原始权益人的主体信用依赖程度仍然偏高，暂时无法摆脱刚性兑付；
2
国内较低的商业物业租售比，导致产品期限被动拉长，加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配，因而不得不出现期限赋权机制；
3
现有私募REITs产品流动性和退出机制较差，只能依赖物业处置，因而对处置风险较为敏感等等;
4
REITs缺少综合性行业税制安排，从资产获取、运营管理、资产转让、退出等方面均涉及复杂的税收要求，抑制了投资活力，带来一定的效率损失。
来源：金融七公主
ABS行业观察
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