东九龙启德「跑道区」新盘柏蔚森I（柏蔚森发展项目第1期）以折实平均呎价1.72万元开售，号称「历来最平」，更较同区货尾折让多达30%，料将引爆「启德劈价战」。事实上，该项目地皮自2018年以来经历几度转手，属本港地产史上罕见的「烫手山芋」，期间亦标志着内地及香港经济的不同阶段，短短6年时间犹如沧海桑田。这幅地皮仿佛受到「诅咒」，从高银、佳兆业（01638）到新世界（00017），每一任地主都以为「执平货」，岂料可能是「接火棒」甚至「中伏」。
高银投得启德地王 财困转让
柏蔚森项目位于启德跑道4B区4号，尽享「双海景」优势，被视为区内「地王」之一。该地皮最早于2018年11月，由高银金融以89亿元从政府手上投得，可建楼面面积约57.5万方呎，折合每方呎地价约1.55万元。但高银投地后不久便陷入财困，2020年7月，把该幅地转手予内地商人陈壮荣旗下公司彦佑有限公司。
及至2021年3月，内房商佳兆业确认入股方式成为土地主人之一。可是佳兆业持货未够一年，即因内房市场爆煲而自身难保。2021年11月，新世界和远展合组财团，以79.5亿元买入地皮，每方呎地价约1.38万元。
换言之，在短短6年时间，这幅启德「地王」历经几番转手，先是由政府售予高银，再由高银卖给陈壮荣，然后引入佳兆业，最后由新世界和远展「守尾门」接棒。换个角度看，即使撇除特区政府，这幅地在发展过程中牵涉至少5个投资方，实属罕见的「烫手山芋」。
在这6年时间里，内地及香港经济亦切换了不同阶段。首先，高银于2018年投得启德地皮时，内地与本港经济仍然兴旺，中资非常澎湃，反修例事件、新冠疫情等风波尚未爆发，只不过高银本身杠杆过高以致率先倒下，该财团某程度上属「煤矿中的金丝雀」。
佳兆业接棒 遇内房销售急泻
直到佳兆业于2021年初入主该幅启德地皮，当时中国「动态清零」抗疫政策奏效，经济表现在全球一枝独秀。同时美国联储局忙于「无限QE」放水救市，令本港及内地资本市场「水浸」，内房市场亦在高位持续畅销，不少内地房企积极在港攻城掠地，启德正是兵家必争重镇。
可是内房市道好景不长，随着2021年下半年销售额断崖式急泻，佳兆业现金流断裂引起违约。不过当时本港楼市尚未受影响，中原指数（CCL）续创新高，大部分本地老牌发展商财力雄厚，新世界和远展遂出手「执平货」，以「九折」价钱接手启德靓地。
惟香港始终难以独善其身，中原指数自2021年高位至今累泻逾25%，一手楼市积压多达11万伙潜在供应量。部分本地发展商负债高企备受关注，新世界正是其中一家，该公司市值由2021年接近800亿元，到现在降至不足200亿元，累计蒸发75%。
新世界远展 劈价推柏蔚森I
综观该幅启德地皮历任地主，高银固然「惨蚀」离场，而佳兆业表面上「平手」甩货，实际上却因积压资金拖累财务状况。至于新世界和远展，按照项目地价、成本及开售价格，想回避「中伏」命运相信有一定难度。
无论如何，这个「地王」项目在风波中持续推进，命名为「柏蔚森」，分三期发展，据现场所见，第一期已经「起到一半」，预料明年落成。整个项目共有1305个单位，昨日公布的首张价单「试推」60伙，涵盖一房至三房户，折实售价介乎386万至987万元，折实平均呎价仅1.7万元，较同区货尾「卖平」30%。
鉴于新世界和远展的「接盘」地价约每方呎1.38万元，计及建筑费和资金成本，每方呎总成本相信接近2万元，首批单位开售呎价1.7万元谈不上有利可图。当然，考虑到该项目总共逾1300伙，倘日后有空间「加价加推」，发展商最终埋单计数或许有机会「打和」。
同时值得留意的是，启德在未来一段时间内仍将是供应重镇，继柏蔚森I后，单计今年下半年可能还有7个新盘随时登场，分别由长实（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、中海外（00688）、九仓（00004）、嘉华（00173）等财团发展，合共带来逾8000伙新供应，连同货尾的总供应量超过1万伙。
随着柏蔚森I率先「巨折让」开售，首批60伙单位料可「一Q清台」。但更值得关注是后续加推情况，毕竟全盘1300多个单位，假设每张价单推60伙，就要推到第22轮才可沽清，并不现实。万一该盘去货不够「爽」，启德区今年剩下的1万多伙恐怕要继续「斗劈」。且看这幅「地王」能否摆脱「被诅咒」宿命，一鼓作气带动楼市大反攻。