财爷「撤辣」一个半月，楼市一度出现反弹势头，可惜有点后劲不继，就连长实（01113）旗下、号称蚀本卖的港岛黄竹坑Blue Coast项目，次轮销售去货率亦不足七成，反映没有「辣招税」后爆发的购买力昙花一现。市场原本期望的三大利好因素，即经济回暖、美国减息、「高才通」入市，在不同程度上皆令人失望，投资者憧憬「楼市转势」可能要再等一会。业界现时密切关注，长实短期内可能推出启德或观塘安达臣道项目，不知今次又会「劈」到几深。
自从陈茂波于2月底《财政预算案》宣布「全面撤辣」，多个大型新盘趁势推售，包括九龙湾泰峰、启德天玺．海、将军澳日出康城SEASONS PLACE、长沙湾Belgravia Place、大角咀利奥坊．首隅、元朗雨后等，尽管气氛看来炽热，但大多数项目无法在单轮销售做到「一Q清台」（遑论沽清）。
市场原本估计Blue Coast很可能「清台」，事关该项目属于港铁黄竹坑站上盖3期，此前两期开售的折实平均呎价高达3万元，长实这趟首批推售单位的折实呎价不足2.2万元，远低于人们预测，为市场带来颇大震撼。发展商透露此项目每方呎成本达2.8万元，直言今次散货「蚀大本」，只求「蚀少当赚」。
Blue Coast次轮销情现疲态
然而，Blue Coast首轮推售422个单位，虽然收票近2.8万张，当日只沽出415伙，卖剩7伙，未能「清台」。长实随后加价2%至10%，上周六（4月13日）推售次轮184伙，当日售出126伙，去货率降至68%。该项目共有1200个单位，暂剩下600多伙待售。
若说Blue Coast「蚀大本」开价为市场带来震撼，该项目次轮销情便露疲态属更大的震撼。业界人士认为，这反映「撤辣」释放的购买力未及预期澎湃，尽管市场上具实力的潜在买家不少，惟他们信心欠稳固，大多抱观望态度。
事实上，「撤辣」后楼市一度出现反弹势头，中原指数自3月初起连升3周，由143.02点涨至147.08点。但这股升势踏入4月便后继乏力，中原指数掉头回落，最新报144.88点。
「撤辣」以外，市场原本寄望三大利好因素同时能带动楼市，分别是经济回暖、美国减息、「高才通」置业，可惜情况令人失望。首先，本港经济未见明显起色，香港大学最新预测首季和次季GDP增幅仅2.1%和1.7%。股市继续疲弱之余，商舖「执笠潮」亦影响信心，最近就连「航运中心」地位也据报受动摇，前景难言明朗。
「高才通」宁跨境不在港定居
其次，美国通胀连续3个月升温，叠加中东局势恶化、以色列和伊朗可能升级冲突，将对物流成本和能源价格构成进一步上涨压力，联储局已太不可能在6月启动减息。瑞银昨日发布最新预测，联储局不但今年愈来愈难减息，更可能在明年初恢复加息，联邦储备利率有机会由目前5.5厘，到明年中升至6.5厘。倘若预测成真，将是香港楼市的噩耗。
最后，市场期望「高才通」会带来强劲住屋需求，毕竟已有逾10万人（连同受养人）获批来港，即使不买楼也要租楼，对住宅市场定有助益。但根据最新消息，不少「高才通」为了节省生活成本，选择定居于深圳，宁愿每日跨境南下揾工或上班，这意味他们为楼市创造的需求未必如当初想像那么汹涌。特区政府或须详细调查「高才通」居住情况，借以更好地规划房屋和交通等政策。
由是观之，楼市利好暂时落空，直至相关因素明显好转之前，市场料将维持「去库存」格局。一手私楼货尾截至去年底达2.3万伙，加上今年新推项目，潜在供应量接近5.1万伙；按照去年一手私楼销量1.05万伙，如此规模的库存起码需时数年消化，还未计正在动工兴建的单位亦超过7万伙。在高息环境下，各大小发展商不论有否债务压力，相信皆倾向快手「散货」回笼资金。
启德项目开价具指标作用
讲到「散货」，长实是坚持「货如轮转」的信徒。继Blue Coast忍痛蚀卖、次轮去货率仅68%后，长实执董赵国雄明言短期内暂不推售该楼盘余下单位，4月尾至5月将改推集团其他项目。业界估计，长实手上有3个项目可推，分别位于启德跑道区（2021年初以103亿元购入地皮，可建楼面64.8万方呎，平均每方呎地价达1.59万元）、观塘安达臣道（属「港人首置盘」项目，提供2926伙）、元朗锦田（石岗军营旁，有916伙）。
其中，启德项目虽然「面粉」价格昂贵，但参照Blue Coast案例，长实为了「散货」不惜蚀卖。况且长实于2022年底在启德再吸纳另一幅地，平均每方呎地价仅6138元，有条件「沟淡」成本。目前启德其他新盘呎价普遍仍达2.3万元以上，却属「有价无市」格局，全区货尾愈积愈多。长实若想快速去货，按照Blue Coast开价较同区折让近三成，业界关注启德项目会「劈」到几深，或将构成指标作用。
至于安达臣道和锦田项目，基于地理及定位因素，没什么叫价条件，市场现正猜测会否出现「4位数字」震撼价。同时，正因全城观望长实于4至5月推盘，靴子落地之前，其他发展商项目很难作部署，一手市场料将暂时降温，静待下一个深水炸弹。