楼市全面「撤辣」后，九龙湾新盘泰峰（Uptown East）带来第一个「深水炸弹」，上周以平均呎价1.48万元推售首批168个单位。
考虑到该项目每方呎地价成本约1万元，再加上建筑成本据估算约6000元，以及发展期长达15年的资金成本，今趟开价无疑「劲蚀」。
值得留意，这也是老牌纺织商王新兴在香港的「处男」住宅楼盘，由收集业权到调整规划，花了很长时间，最终在2021年底楼市巅峰期完成补地价，付出高昂学费，印证做地产发展商「唔系咁易」。
泰峰前身为建于1961年的启德大厦，王新兴多年前便开始收集业权，截至2010年已拥有约82%份额，最后在2016年透过强拍以22.93亿元统一业权。该厦到2017年底已被拆卸为空地，理论上可以开始重建，却遇上颇多波折。
大厦高度打六折 摸顶补地价
首先是针对规划大纲，发展商与城规会拉锯多时。王新兴当初拟兴建一幢高达220米（与九龙站凯旋门、擎天半岛相若）、楼高64层的海景豪宅，但这个想法屡遭城规会反对，该会的理据是区内建筑物普遍较矮，突然出现「超高楼」会很突兀。双方后来闹上法庭，一直打到终审法院。城规会最终批出折衷方案，准许启德大厦重建为两幢不超过140米的住宅，高度上限相当于发展商当初的规划「打六折」，该项目的「海景溢价」及定位难免受影响。
其次，除了因规划问题有所拖延，发展商针对补地价亦一直跟政府「谈不拢」。事关本港楼市由2003至2021年「长牛」，楼价节节向上，港府的补地价要求也水涨船高，多个发展商皆为旧楼重建项目面对「补价难」问题。最后，王新兴在2021年12月跟政府谈妥补地价，金额为30.61亿元，按可建楼面约52万方呎计算，相当于每方呎补地价约5820元。
2021年12月正是楼市巅峰期尾声，当时中原指数（CCL）高企188点，可是踏进2022年便展开跌浪，该指数上周最新报144点，累泻23%。某程度上，王新兴可说在「最差时机」摸顶补地价。作为比较，不少较具实力及经验的发展商那几年也跟政府「倾唔掂数」，但他们有条件采取「拖字诀」，等到楼价回落后才以较低金额「埋单」。
举例说，同属九龙东、由越秀地产（00123）拥有的油塘东源街重建项目，于去年11月谈妥补地价，每方呎金额仅2040元，创区内逾10年新低，堪称为「笋价」。此外，在理论上地段更为优越的启德发展区，信置（00083）去年9月投得一幅住宅地皮，每方呎地价仅5392元，该地属「熟地」，免却收楼及拆卸重建成本。
换言之，计及统一业权及补地价，泰峰项目每方呎楼面土地成本达1万元，加上约6000元建筑成本，已注定今趟首批开价（每方呎约1.48万元）难免蚀入肉；况且，这还未计该项目发展期长达15年的资金成本。
老牌纺织商王新兴交贵学费
事实上，王新兴曾透露泰峰项目总投资额达100亿元，相当于每方呎成本接近2万元。就算考虑到该楼盘共有807伙单位，继首批后还有600多伙可以「加价加推」，除非未来几个月楼市丧弹，否则发展商只能「蚀少当赢」。
讲到底，这个惨痛案例亦证明，即使在全球楼价数一数二的香港市场，做地产发展商确实「唔系咁易」。特别是旧楼重建项目，从收集业权、强拍、规划到补地价，都很讲求经验，同时还要有足够的土地储备及资金实力，方可耐心把握较佳发展节奏。在2022年之前本港楼市「长牛」，吸引不少其他行业的有钱人染指地产，冀分一杯羹。个别「新玩家」在时机上较为幸运，又或者找到「盲公竹」合作，有机会赚钱离场；但王新兴在每个环节都颇为「黑仔」，结果要缴交昂贵学费，辛辛苦苦十几年，白费心机兼惨蚀。
或曰，与其现在「蚀卖」，王新兴何不等到楼市「回春」才推售泰峰？这在一定程度上关乎该发展商对后市的判断，毕竟现时利息高企，一个百亿项目的资金沉淀成本不菲，有时候「长痛不如短痛」。
至昨晚截稿前，泰峰首批单位收票逾1800张，超额认购接近10倍，有机会「一Q清」，反映「壮士断臂」低价策略取得一定效果。然而，目前一手住宅货尾单位达2.3万伙，再加上今年新推项目，短期内楼市供应达5.1万伙，「去库存」压力沉重。其他发展商即使实力较佳，相信仍费尽心思达到「货如轮转」。
今年的焦点大盘还包括会德丰日出康城12期（约2000伙）、信置日出康城13期（约2550伙）、中海外启德项目（约2060伙）、长实黄竹坑站项目（约1200伙）、新地西贡十四乡项目（约2300伙）等，市场现正密切关注下一个「深水炸弹」来自何方。