再见000024 你好001979招商局蛇口
      深圳土储主要分布在前海蛇口自贸区中，这是深圳土地最贵的区域，千金难买，极具想象空间。

　　2015年12月7日下午3：13分，招商地产董秘刘宁发出一条朋友圈：“无限感慨，万分难舍!送别000024，迎接001979。”几乎在同一时刻，招商地产副总经理王晞也在朋友圈感慨万千，他说：最后一个交易日，依依不舍。凤凰涅槃，浴火重生!

　　历史定格于此，有告别亦有新生。

　　000024是招商地产的股票代码，12月7日成为它最后一个交易日。12月8日开始，招商地产将连续停牌直至新股招商局蛇口(001979)上市。

　　从1993年以蛇口招商港务的名义上市至今，招商地产已走过22个年头。期间配股、增发、更名、实施股改、募资至最后的换股合并重组上市，一只地产股的起承转合喷而出。

　　4月正式宣布停牌以策划重大资产重组方案至9月复牌，再至12月正式谢幕。短短8个月完成换股吸收合并方案，招商地产整合速度之快令人瞠目。

　　更值一提的是股价。从9月24日以28.48元复牌至12月7日以40.5元完成终极报收，股价涨幅42.2%。节节上扬的K线背后是母集团的央企背景，加之超优质的土地资源对资本市场的致命吸引力。

　　多家券商预测，重组工作将在12 月底之前完成。招商局蛇口能带领招商系地产版块开启一个新时代吗?

　　再造新招商地产

　　招商地产唱罢，招商局蛇口登台。

　　重组方案包括招商地产B转A股，招商局蛇口吸收合并招商地产以及向包括向员工持股计划在内的8名特定战略投资者募资125亿元等三大内容。

　　重组完成后，招商局蛇口控股的总股本将达到80.37亿股，股本结构由三个部分组成，包括招商局蛇口控股股本、社会公众股(原招商地产A+B公众股)和战略投资者持股。

　　按照公司23.6元/股的发行价格计算，招商局蛇口控股的总市值将达到1896.73亿元。相比招商地产最终停牌的市值1043亿元，该估值增加了近850亿元。成为仅次于万科和绿地外，A股市值最高的房企。

　　高市值的背后是超优质土地和母公司招商局的央企资源的支撑逻辑。

　　合并后，招商局蛇口手上土地储备将超过2800万平，其中1067万平分部在一线城市，以深圳为主。而深圳土储主要分布在前海蛇口自贸区中，这是深圳土地最贵的区域，千金难买，极具想象空间;而重组整合之后的招商局蛇口，其业务开发都将发挥整个招商集团的资源效应，更承接“一带一路”带来的政策和基建红利。

　　据悉，前海蛇口自贸区建设运营将成为招商局蛇口的发展核心，除了住宅和商业地产的开发运营外，园区开发与运营和邮轮产业建设与运营业务也将成为其主营业务。

　　在中国房地产发展进入下半场之际，招商局蛇口有足够多、足够优质的土储可以收复地产江山，此前招商地产掉队一线房企阶梯多时;同时，将资源向园区开发和邮轮业务倾斜，做城市配套服务的运营商，城市工业、商业的发展以及人口消费水平的提高共同营造的蓝海商机一片。

　　为此，根据各业务板块开发、运营等价值链环节，招商局蛇口设立了三大运营平台，即区域综合开发平台、商住二级开发及城市升级平台、资产管理运营平台。

　　招商局蛇口和招商地产合并重组，有自身发展的需求，但更多的是国家战略的需要。这家老牌央企，它的命运与国家的经济命脉、政治局势紧密相连。

　　过去，招商局蛇口曾在省政府“腾笼换鸟”的方针指引下，其启动再造新蛇口工程，推进产业转型和进行物业更新。如今，在更高层面的意志下，招商局拟再造“新招商地产”。

　　业绩之惑

　　重组后的业绩将是市场最为关注的焦点，毕竟业绩才是股价和市值走势的最根本的衡量标准。

　　招商局蛇口2012-2014年实现归属于母公司股东的净利润分别为27.8亿元、27.86亿元和32.05亿元。2015年上半年，这一数字为17.95亿元。

　　据盈利预测，吸收合并后招商局蛇口2015-2017年备考归母净利润分别为66.8亿、84.0亿、102.1亿，2015-2017年的净利润增速分别为27%、26%和22%，归母每股收益分别为0.90、1.13和1.38元。

　　尽管市值已和行业老大万科、绿地相差无几，但无论是已实现亦或是未来预测的收入和净利润，招商局蛇口控股都尚不能与前两者比肩。

　　在招商局蛇口的财务报表中，2012年度园区开发与运营业务营收为38.6亿元占比13.98%;此后，在2013年度、2014年度和2015年上半年，此相关数据分别为38.2亿元、占比10.98;41亿元，占比9%和22.2亿元，占比11.68%。

　　邮轮产业建设与运营业务的相关报表更不出彩，2012、2013、2014年营收占比分别是0.77/0.72和0.68，2015年上半年占比稍有加重为0.9。

　　主营业务的重新扶持需要大量时间，未来两年内，招商局蛇口八成以上的业绩收入仍须靠房地产开发。2017年园区开发业务占比上升到14%，社区开发占比约85%;由于太子湾邮轮母港在2016年底开通，预计2017年邮轮产业收入将有大幅提升，但预计占营收比仍低于1%。

　　值得庆幸的是母集团招商局对招商局蛇口的全力支持。为避免同业竞争，除漳州开发区外，招商局蛇口将作为集团园区、社区开发和邮轮母港建设业务的唯一整合平台。

　　目前，公司园区开发业务集中于前海蛇口自贸区范围内，总规划土地面积达1605万平。招商局蛇口将以蛇口工业区为开发蓝本，并将此经验全国铺开。

　　此际，招商局蛇口正在推进占地面积10平方公里的重庆广阳湾、20.36平方公里的东莞长安新城、占地面积不超过0.6平方公里的首钢中国网谷等园区开发项目。

　　招商局是国内最大的港口投资企业，与蛇口的发展相似，上海、天津、厦门、三亚等地的港口将逐渐进入升级改造期。借助母集团的优势，招商局蛇口还将得以进入港口地产的开发中。

　　此外，邮轮产业方面，招商局蛇口计划修建邮轮母港、购建邮轮，打造完整的邮轮产业链。完成上、中、下游的建设和配套服务。并以邮轮母港为中心建立港湾新城，提升周边物业及资产价值。在太子湾邮轮母港的业务模式成功出炉后，招商局蛇口有意在招商局全国各地的港口推行，完成原有港区的再造计划。

　　新生者的挑战

　　招商局蛇口是中国改革开放以来产城融合的发展缩影，无论是整合方案抑或是合并体量，均堪称无先例。

　　4月正式宣布停牌以策划重大资产重组方案至9月复牌，再至12月谢幕。方案执行速度之快使人瞠目，相关监管部门也似是有意成全此事。

　　9月24日，停牌5个月之久的招商地产A正式复牌，在补跌压力作用下，招商地产当日跌停，报收28.48元。这也是复牌后共41个交易日里的唯一一个跌停。

　　此后，招商地产A整体呈上扬趋势，并在此期间共计23个交易日以涨价报收。12月7日，招商地产A股价定格于40.5元，相比较9月24日复盘当天，股价上涨42.2%。

　　尽管在此期间地产股曾受房地产贷款利息抵个税等传言利好飘红，但仍不乏市场的多头力量支撑以及招商局蛇口的护盘承诺。

　　为防止A股大跌低迷，上市首日破发，招商局蛇口抛出30亿元的护盘计划;以及倘若在2015-2017年的扣非后净利润预测不达标，招商局集团还将以现金方式一次性补偿盈利缺口。

　　招商局护犊情切，想尽办法。有未经证实的消息称，假如30亿元的护盘资金不足护盘，不排除届时有神秘资金出手。

　　此前有看空观点认为，参考市盈率和市净率，招商局蛇口23.6元的发行价高于合理价格的，上市后破发概率大。不过就目前股价看来，这种想法已属杞人忧天。以收盘价40.5元计算，进行1:1.6的换股后，招商局蛇口对应的是25.3，资本市场给出的选择已高于发行价。

　　重组后，不但提升了资产的流动性，招商局蛇口今后还可实现A+H(HK:00978招商局置地)双平台融资，选择最低成本的融资方案。

　　值得注意的是，在重组期间，招商地产主动驱赶劣质资产，前后共4次转让旗下的公司和物业，所涉总金额超过30亿元;另一手则加快产网融合的脚步，在7月推出全国首家房地产移动互联网5S 店，并在前海蛇口自贸区内进行云计算中心、大数据服务平台等“互联网+”业务的布局，搭建轻资产运营服务平台。

　　此次重组的本质上是央企内部的资产证券化改革，将未上市资源转成上市资产。

　　此外，招商地产又引进战略投资者以增加公司活力，祭出员工持股方案响应国家队央企、国企进行混改的号召。根据公告，招商地产最终确定的募资方案是，总金额调整为不超过125亿元，相应发行股份的数量不超过52966万股，募集的股份发行价格仍与换股发行股价保持一致。

　　引入战略投资者，与其说迫于公司负债率企高、需募集资金的原因，毋宁说是招商局蛇口需要甩掉此前央企决策缓慢、作风沉稳、缺少活力的公司沉珂。

　　招商局蛇口吸收合并招商地产的方案施行已到了尾声，招商地产不日将退出深交所。重组后的招商局蛇口就连股票代码都带着强烈的历史和政治色彩、以央企为代表的控股方话语权极强，这些基石者能带给招商局蛇口多大的改变尚是未知数。

　　此外，经过近几年尤其是今年公司高层震荡后，人事及办公规程都需要得到重组和重申。人事新布局与业绩、战略投资者话语权一道围城，新公司招商局蛇口运营效率有待考验。