公募REITs市场扩容增类再进一步。
11月底，首批消费基础设施公募REITs获批，本次获批产品均以购物中心为底层资产。此前，以高速公路、产业园区等为底层资产的公募REITs已带来一波投资热。首批9只公募REITs上市已有2年，沪深两市已发行29只公募REITs产品，募集资金954.52亿元，底层资产从最初的收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、垃圾处理/发电等领域，逐步扩展增加清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种类型。如今三只以购物中心为底层资产的消费基础设施公募REITs获批，再次丰富了底层资产池。
消费基础设施REITs有什么发展潜力，会是投资者更理想的选择吗？想入场公募REITs，投资者又该如何选择适合自己的投资产品？
扩容增类，新批次成色几何？
11月26日，证监会网站显示，中金印力消费REIT、华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT正式获批，成为消费基础设施公募REITs的首批产品。
具体来看，三只消费基础设施REITs的底层资产分别为杭州西溪印象城、青岛万象城以及长沙金茂览秀城。就区位优势而言，三座城市人流量较大，具有一定的消费能力，购物中心均位于优质地段，商业集聚效应高。经营方面，购物中心也具有运营效率高、出租率高以及业绩稳健、盈利良好等特点。此外，在房租、人力等成本方面，杭州、青岛、长沙相较北上广深等超一线城市更具性价比。
消费基础设施REITs，不单是资产类型的拓展，更体现出公募REITs促消费、保民生的重要目标。消费基础设施REITs市场化程度高、资产规模大，其成功发行将不仅丰富C-REITs市场的资产类型，还有利于吸引更多社会资本参与消费基础设施投资，促进消费升级、提升消费体验，逐步形成良性循环，推动C-REITs市场体系进一步完善，实现我国不动产金融循环的构建。据《中国购物中心年报报告（2023年）》统计，截至2022年底国内购物中心项目存量接近6700个（30000平方米以上），预估2023年全年新开业购物中心项目达400个左右。更有业内人士估计，消费基础设施REITs规模有望超过万亿级别。
理财“不费脑”，投资者首看收益
公募REITs是近几年来备受关注的新型金融产品，是将基础设施进行拆分、以小份额的形式公开发行和上市交易的金融产品。换言之，投资者可以通过“划小钱”参与上亿资产的大项目，且项目年利润将进行不低于90%的强制分配。
通常来讲，公募REITs的投资风险和收益落在货币基金与股票基金之间。持有公募REITs份额成为基础设施项目的“股东”，通过基金分红及价格波动获益，对于投资者而言，是种不用过度“费脑”的理财方式。
选择消费基础设施REITs产品，投资者首要看的是产品的收益情况。在投资风险相近的情况下，通过分红率选择性价比更高的产品。
消费基础设施REITs的分红大多来源于其底层资产的盈利，于是购物中心的位置、人流、营收等十分关键。从营收来看，消费基础设施REITs的商业运营专业与否，决定了其在未来是否可以获得超额收益。此外，其底层资产未来有何发展计划、是否会进行并购升级，从而增值资产，也是投资者需长远考虑的问题。
投资者在入场时也要关注消费基础设施REITs的估值情况，在合理估值时买入。
兴业证券认为，在试点阶段，可优先关注原始权益人实力雄厚、储备资产丰富、运管经验充足，同时底层资产所处区位优越、所在城市能级较高的消费基础设施REITs。
公募REITs怎么选？
消费基础设施REITs获批后，公募REITs的“大家庭”进一步扩容。就其“全体成员”来看，可根据底层资产特点可以分为包括收费公路、污水处理、垃圾处理等的特许经营权类产品和包括产业园区、仓储物流等的产权类产品。
其中，特许经营权类产品的收益以收费为主。以高速公路REITs为例，其收益主要来自收取高速通行费，具有现金流较稳定，价格波动较小等优势，但也存在项目流动性较差等局限性。
对于产权类产品则应更为关注其底层资产的未来价值，如果因为地段等原因使得不动产大幅增值，卖出产权后收益将是一笔可观的数目。
可见，公募REITs适合“有耐心”的投资者进行长期布局。
对于经验较少的投资者而言，特许经营权类产品或是个不错的选择，此类产品波动性较小、攻守兼备，看好底层资产的收益情况后便可 “省心”投资。
需要特别注意的是，由于基础设施行业发展与宏观经济形势关系紧密，REITs投资收益同样会受经济形势的影响。经济承压可能导致基础资产运营无法达到预期效果，进而影响投资收益。
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