房地产主要指标趋势回顾展望
从8月的情况来看，房地产尚处调整阶段，各项指标继续下滑。根据统计局数据，8月商品房销售面积、销售金额累计同比跌幅持续扩大，销售压力仍然较大。房企对市场预期仍然悲观，房地产开发投资依旧大幅下滑。8月国房景气指数为93.56，已连续5个月下滑，且跌幅不断扩大。值得期待的是，新一轮的房地产放松已开启。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。先后出台“认房不认贷”、下调首/二套房首付比例、取消限购等优化措施，一线城市也出台了实质性政策放松。目前的政策出台力度、频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限，显示出较强托底信号。从9月新政后对销售市场的跟踪来看，新房环比仅有微幅改善，市场景气程度尚未恢复。二手房修复优于新房，中介到访热度边际提升。
展望来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复。
数据来源：招商银行研究院。
销售：市场延续调整，政策支持下悲观预期或有所缓和
1.1 高频跟踪-新房：央行831新政后成交环比改善，但景气度依旧处于低位
9月以来商品房成交环比小幅回升，但成交规模依然处于近5年低位。央行831政策后，各地需求端政策密集落地。新房环比有所改善， 30大中城市9月1-20日环比8月1-20日上升了8.7%。不过，整体看新房景气度尚处低位， 9月1-20销售面积同比2022年同期为-12.0%。从绝对值看，9月中上旬成交面积仍处于近5年低位。我们认为新房景气偏低或有两方面原因，一是从过往经验看政策传导至销售市场改善尚需时日；二是受房企出清影响新房推盘量仍处于大幅下降态势。
分城市能级看，一、二、三线城市9月1-20日商品房成交面积同比2022年同期分别为-35.1%、14.5%、-27.5%，环比8月1-20日分别为12.1%、11.8%、-3.0%。其中二线城市同比自5月以来再度转正。分城市看，杭州、成都、青岛等同比大幅转正，其余城市跌幅略有缩窄。
数据来源：Wind，招商银行研究院。
注1：极端值系春节销售空档交错。
1.2 高频跟踪-二手房：二手房成交热度先于新房边际修复
二手房先于新房恢复，中介到访热度边际提升。9月1-20日15城二手房成交面积同比2022年同期提升38.0%，环比8月1-20日为6.5%，同比、环比均实现转正，作为房地产热度先行指标，二手房成交在新政后先于新房恢复。此外，新政后二手房来访热度边际提升，9月1-20日75城中介二手房新增带看量环比提升22.8%。
分城市能级来看，9月1-20日一线、二线、三线城市二手房同比2022年同期分别为16.8%、70.7%、-4.7%，环比8月1-20日分别为30.0%、3.4%、-7.6%，一线、二线城市修复明显。分城市来看，深圳、成都等城市表现突出，同环比大幅提升。
数据来源：Wind，招商银行研究院。
注：1、极端值系春节销售空档交错;
2、由于数据缺失，同比数值均按照可比口径进行调整。
1.3 全国销售：8月市场仍处调整阶段，政策支持下疲弱之势或将有所缓解
8月房地产销售降幅持续扩大，考虑到8月底以来政策显示出较强“托底”目标，后续市场修复或可期待。8月销售累计降幅持续扩大。统计局数据显示，1-8月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-3.2%、-7.1%，较1-7月分别减少1.7pct、0.6pct。8月单月销售相较7月小幅增长但仍处于低位。以可比口径调整计算，8月单月销售金额、销售面积同比分别为-16.4%、-12.2%，跌幅较7月分别缩小2.9pct、3.4pct，环比7月分别为4.7%、4.8%。8月份国房景气指数为93.56，已连续5个月下跌，且跌幅逐月扩大。央行“831”政策的出台，显示政策已“自上而下”主导放松，随后各地“四限”放松加速落地，叠加此前一线城市也出台了“认房不认贷”调整，一揽子政策显示出较强的托底信号。这些政策有助于降低购房门槛，释放部分需求，或能缓解当前悲观预期及销售的疲弱之势。
展望来看，从过往经验来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但考虑到政策传导效应尚待观察，以及行业实现趋势性逆转离不开经济好转。因此，我们暂维持此前预期，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。
数据来源：Wind，招商银行研究院。
注：根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。
1.4 房价：70大中城市房价延续下跌趋势，需求政策宽松下房价触底预期增强
8月各线城市新房、二手房房价均延续下跌，新一轮政策宽松下房价或已触底。在销售遭受压力的情况下，一、二、三线城市新房、二手房价格全线下跌，其中二手房环比已连续三个月下跌。与此同时，房价下跌城市数量进一步增加，8月70大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别仅有17个和3个，均较7月减少3个。8月末新一轮救市政策开启，市场预期房价或已出现触底信号。从二手房表现亦可看出，8月一线城市二手房价格跌幅收窄，二三线城市跌幅没有继续扩大。
数
据
来源：Win
d，招商银行研究院
开发：房企拿地投资持续疲软，资金面依旧承压
2.1 土地市场：房企拿地聚焦高能级城市，热点城市集中土拍明显降温
8月土地成交“量跌价升”，房企拿地再向一二线集中。8月全国商住土地成交建面单月同比为-42.3%，受成交向一二线城市集中影响，在成交减量情况下土地出让金反而升高，8月全国商住土地出让金单月同比为6.5%，其中一线、二线、三四线土地出让金同比分别为50.1%、57.1%、-35.0%。
土地成交规模和出让金仍处低位，土拍市场热度依旧低迷。在销售端并未释放明显修复信号情况下，房企拿地依旧保持谨慎。根据中指院数据，1-8月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-30.2%、-21.6%，其中土地成交建面累积跌幅较1-7月增加2.0pct，出让金跌幅较1-7月收窄3.7pct。此外，土地溢价率仍在下行，而流拍率有所提升。8月土地溢价率为3.7%，较上月降低1.0pct，多数地块以低价成交。流拍率为13.4%，较上月上行3.8pct。
此前热度较高的杭州、西安、成都等土拍热度有所降温。8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍。此前热度相对较高的杭州、西安、成都明显降温，杭州平均溢价率降至5.3%，西安地块全部以低价成交，成都出现多宗宅地流拍或撤牌。
数据来源：中指研究院，招商银行研究院
2.2 新开工、竣工、施工：新开工延续低迷格局，竣工依旧稳健增长
新开工持续承压，单月规模创2018年12月以来新低。1-8月新开工面积累计同比为-24.4%，与1-7月跌幅基本齐平。以可比口径调整计算，8月单月新开工面积同比为-23.6%，较7月份跌幅收窄2.3pct，单月新开工规模为2008年12月以来最低。央行831政策后新房销售景气度尚未提升，开发商拿地开工意愿仍然不足。展望来看，土地市场弱势及销售市场恢复斜率不确定性持续制约新开工修复，我们维持2023年新开工面积同比去年下降20%的预期。
竣工维持韧性。1-8月竣工面积累积同比为19.2%，增幅较1-7月份下降1.3pct。以可比口径调整计算，8月份单月竣工面积同比增加10.6%，同比增幅较7月减少22.6pct，增速环比下降但仍保持增长。在前期积累的开工以及“保交楼”政策推动下，竣工面积增速持续增长确定性较高。展望来看，我们维持预期2023年竣工面积增速为10.0%的预期。
施工端持续走低。8月施工面积同比为-7.1%，跌幅较7月增加0.3pct。受新开工面积显著拖累著而竣工端持续增长的影响，施工面积维持低位徘徊。展望来看，我们仍预期施工面积2023年同比下降7%。
数据来源：Wind，招商银行研究院；
注1：21年为两年平均增速；
注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。
2.3 投资：受资金面紧张影响，房企投资信心依然较弱
房地产开发投资累计跌幅持续扩大。去化不足叠加资金面收紧，房企开发投资持续收紧步伐。1-8月房地产开发投资额累计同比为-8.8%，降幅较1-7月扩大0.3pct。以可比口径调整计算，8月单月同比为-11.0%，降幅较7月份收窄1.2pct。分项来看，1-8月土地购置费、建安投资累计同比分别为-4.3%、-20.8%，降幅较上月分别扩大0.6pct、0.5pct。2022年以来房企拿地保持谨慎，土地市场热度偏冷，持续拖累土地投资。此外，施工端持续走低，持续拖累建安投资。
展望来看，当前销售端尚未对宽松政策有显著反映，多数房企仍面临资金面紧张的困境，资金萎缩打击房企特别是民营房企的投资信心，若想投资端恢复还需等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期，统计局基数若不调整为-9.8%，调整后或为-7.5%。
数据来源：Wind，招商银行研究院。
注1：21年为两年平均增速。
注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。
2.4 房企到位资金：去化难度加剧叠加融资环境未见修复，房企资金持续承压
房企资金链压力仍在加剧，国内贷款、定金和预收款降幅明显扩大。1-8月房地产到位资金累计同比为-12.9%，跌幅相比上月扩大1.7pct，8月到位资金持续跌落，环比7月为-5.5%。分渠道看，8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、-22.2%、-31.6%、-26.9%，降幅较上月分别扩大9.6pct、 1.7pct、 9.8pct、 3.4pct 。8月在“三支箭”支持的房企碧桂园、远洋发生流动性风险事件后，金融机构对于房企融资态度更为谨慎，国内贷款降幅扩大。此外，在销售不畅下，定金及预收款也出现大幅下滑。
展望来看，在今年初房企融资短暂修复后再度出现融资难问题。融资不畅下，销售回款几乎成为大部分房企还债的唯一资金来源。若四季度销售有所起色，预计房企资金端压力将有所缓解。不过，若想房企自身造血能力恢复，也需融资端政策的进一步支持。
数据来源：Wind，招商银行研究院。
注1：21年为两年平均增速。
注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。
政策：央行“831”新政超预期出台，一揽子政策密集落地
3.1 总体基调：央行831政策超预期落地，强力需求端政策开始发力
央行831政策超预期出台，房地产需求端政策迎来实质性拐点。8月31日央行、国家金融监管总局联合发布两则重要通知，共涉及三项地产信贷政策：一是首套/二套首付比例下限统一下调为20%/30%，此前限购城市为30%/40%；二是二套按揭利率下限下调为LPR+20bp，此前是LPR+60bp；三是降低首套房存量按揭利率。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。央行831政策是在当前市场单边下行，房地产供求关系发生重大变化下，由中央主导出台的强力政策，突破此前市场对于地产政策的预期上限。目前央行基本启用了其所余的全部地产政策工具，显示出较强的托底信号。
3.2 按揭贷款：销售下滑持续拖累个人住房贷款，新政下转贷规模或减少
销售萎缩拖累个人住房贷款，转贷行为影响居民中长期贷款波动。截至8月，个人住房按揭贷款余额为38.4万亿，同比为-1.6%，跌幅较上月增加0.4pct。当前销售与按揭贷款的关系主要体现为销售走弱持续拖累贷款。8月份销售延续此前下滑态势，新增规模不抵贷款偿还，按揭贷款余额再度下行。8月居民中长期贷款转正，新增贷款1602亿元，同比少增1056亿元。如房地产7月报中，我们对居民贷款置换行为的描述，或因上月置换行为大量冲减后，8月居民中长期新增贷款有所转正，真实按揭贷款并未好转。
展望来看，9月末开始，存量房贷利率陆续下调，但存量房贷利率相比理财收益仍然较高，房贷偿还速度是否因此放缓有待观察。不过，随着按揭贷款利率下调，按揭贷款转经营贷规模大概率减少，此前居民中长期贷款波动较大的情形或有所缓解。
数据来源：Wind，招商银行研究院；
注1：2021年为两年平均增速，2023年2月为1-2月累计同比。
注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，单月同比使用计算调整后的数据。
3.3 按揭利率：831政策后多地下调二套房贷款利率，满足居民改善需求
根据贝壳研究院统计，9月百城首套利率为3.90%，与上月齐平；二套房贷款利率为4.57%，较上月降低24bp。二套房的利率调降主要源于央行831政策调降了二套房贷款利率下限，由此前的LPR+60bp下调至LPR+20bp。央行831新政是本轮下跌周期以来在全国范围内对二套房利率的首次调整。此前2022年5月以及2022年9月、2023年1月出台的利率调整政策均为首套房下限的放松。此次中央政策加大对二套房的支持力度，意在释放了居民改善需求。
9月多地落地二套房贷款利率的调整。广州为首个下调首套、二套房贷款利率的一线城市，将首套、二套利率分别降至4.10%、4.50%，分别降低10BP、30BP。此外，全国有60%的城市二套房贷利率降至4.4%的下限水平，包括合肥、西安、苏州、厦门、长沙、重庆等二线城市。
注：统计截至9月20日
3.4 存量按揭利率：调降存量按揭利率，节省居民利息支出
“831”新政规定9月25日起，存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款，新发放利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷利率政策下限。各城市利率下限并不相同，从目前城市公布的利率下限来看，绝大部分城市利率下限与中央保持一致，二线及以下城市为本次主要调整对象。北京、上海、深圳因为近年来住房贷款利率下限相对较高而发放贷款利率较低，调整范围较小。
从基准利率/5年期LPR与个人住房贷款加权平均利率对比来看，2018-2021年购房人群贷款利率加点较高，将是本次存量按揭贷款利率调整的主要对象。据估算，首套房贷款占存量房贷的比重约为80%-90%，其中符合利率下调条件的房贷占比约为80%，假设平均下调50-80BP，那么将节省居民年度利息支出约1227-2209亿元。
数据来源：Wind，招商银行研究院
3.5 因城施策：8.30以来各地“四限”政策加速落地，一线也出现实质性松动
地方“四限”政策出台频度和力度有所加强，一线城市出台实质性放松政策，二线城市政策强度领跑。8.30-9.20已有30城官宣“认房不认贷”，一线城市也相继落地。此外，南京、青岛、吉林省等8个省市调整首付下限至最低值；广州调整限购范围，南京、济南、青岛等12城全面取消限购；郑州、青岛等5城全面取消限售。
数据来源：招商银行研究院；
注：我们主要跟踪2022.1之前严格限购限贷的城市政策放松情况；统计范围为8.01-9.20
3.6 因城施策：重磅政策加速出台，相较2016年底部还有33%下调空间
央行“831”政策之后，各地“四限”政策加速落地，政策累积力度评分单月下调182分，为本轮下调最高月份。当前政策力度评分距离相2016年2月政策底部尚有33%下调空间。主要在于一二线城市首付比例、限购等政策的调整上。首付比例上，二线城市中西安、成都等20城尚有10%下调空间；限购政策上二线城市厦门、苏州等25城左右还有调整空间。展望来看，一线城市的政策调整或较为谨慎，需看当前政策市场反应逐步打开，二三线城市现有地产限制政策或将陆续放开。
“四限”政策累计力度评分，参考广发地产团队评分规则：分数越高，代表行业政策越严格，分数越低，则代表购房难度越低，整体环境较为友好。
注：政策力度评分规则详见广发地产团队于2022.6.28发布的《房地产行业2022年中期策略：长冬日渐暖，独梅迎春来》；8月广发证券对评分模型进行回检，大多数时点数据均进行调整，故与往期数据有一定出入
3.7 房企融资：贷款增长接近停滞，非银尚处净偿还，融资困局仍待政策支持
投向房地产业贷款增长接近停滞，非银融资依旧处于净偿还状态。8月投向房地产领域的贷款余额为15.14万亿，较上月增加87.68亿元。目前银行端对于房企融资的支持主要在新增建设项目，而土地市场收缩导致新增项目大幅减少，影响增量融资。非银端（境内债/信托/境外债），8月发行规模为607亿元，较上月减少40亿元。受单月债务到期规模减少影响，非银端净偿额为315亿元，较上月减少364亿元，但依旧处于持续净偿还状态。
激活需求端的同时，房企融资困局也应得到重视，更有利于房地产行业趋稳向好。去年11月“三支箭”陆续出台，房企融资端限制全部打开，今年年中，又将贷款展期等政策延期至明年底。但是从效果来看，仅在短时间遏制住了房企暴雷风险的蔓延，今年8月三支箭支持的优质企业碧桂园、远洋仍然发生流动性危机。此外，民营房企贷款、发债难问题尚未解决。因此，融资端对房企纾困的政策也需要适时调整，针对当前的变化加大政策落地执行，实现行业趋稳向好。
数据来源：Win
d，招商银行研究院
数据来源：Wind，用益信托网，招商银行研究院。
注：8月信托发行量进行回溯调整，故与往期数据有所初入
-END-
本期作者
杨侦誉 行业研究员
sunyzy@cmbchina.com
感谢实习生黄意涵对本文的贡献
风险提示：本文内容由招商银行股份有限公司提供，仅供参考，不构成任何业务的宣传推介材料、投资建议或保证，亦不作为任何法律文件。文中所包含的数据信息、观点、得出的结论和建议等仅供参考，也不做任何投资建议或收益暗示、承诺及担保。理财非存款，基金有风险，投资须谨慎。