青山遮不住，毕竟东流去。
6月23日晚，$美的置业(03990)$ 在香港交易所发布公告，宣布将进行重大股权重组。根据公告，公司计划将其全资控制的房地产开发业务从上市公司剥离，并通过实物分派的方式，将其产权转移到控股股东名下。此次重组完成后，原本由上市公司直接持有的房地产开发业务将转由控股股东的兄弟公司持有，重组后的上市公司将专注经营性业务。
房地产开发业务是美的置业的绝对核心业务。据财报显示，去年房地产开发业务贡献了美的置业97%的营业收入。为何突然宣布剥离？根据美的置业的说法，把房地产开发业务剥离将可减少负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险。
说白了，就是不赚钱的生意不做，何况还可能亏钱。
“To be or not to be”
从颁布“三道红线”开始，以及后续的一系列房地产改革之后，这个行业的高速发展红利就一去不复返了。
据不完全统计，自2020年以来，已经有超过30家大型房地产企业因为高杠杆经营、资金链断裂等问题，导致债务违约，陷入财务困境，导致暴雷。
常年雄踞地产排行榜冠亚的万科、碧桂园等巨无霸也日落西山，恒大更是牵扯出令人瞠目结舌的千亿债务。这些房企的暴雷不仅对自身经营造成严重影响，也对整个房地产行业和金融市场造成了巨大冲击。
万科年报显示，报告期内累计合同销售面积2466万平方米，同比下降6.2%，合同销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%；结算面积同比下降12.9%至2961.5万平方米，结算收入同比下降9.6%至4016.1亿元，结算毛利率为15.7%。
碧桂园的情况也不容乐观，仅从挂在02007股票代码下的“停盘”两字就能猜测一二。公司宣布年报延迟发布，称由于债务重组和财务资料收集的复杂性，需要时间准确评估财务状况。
生存还是毁灭，成为了房企不得不面临的问题。
剥离，长痛不如短痛？
在今年4月份，$华远地产(SH600743)$ 同样也选择了剥离房地产业务。与美的置业不同的是，“剥离”更像是华远逼不得已的选择。华远地产2021年亏损6.76亿元，2022年亏损38亿元，2023年亏损15.37亿元，三年累积亏损超过60亿元，站在了A股披星戴帽的边缘。对于剥离，华远地产是破釜沉舟。
而美的置业作为为数不多还算健康的民营房企，在这个时候选择剥离房地产开发业务，既是在积极应对市场和政策变化，也为自己保留了最大的体面。市场对于此举反馈也是偏积极的，消息一经发布，美的置业飙涨近70%，被市场解读为行业适应新常态的积极调整。
美的置业不“置业”，会带来什么变化？
对于企业，减少负债和信用风险。尽管美的置业截至2023年末维持了健康的财务比率，并设法满足了“三道红线”的要求，但公司仍须承担沉重的负担及债务以支持房地产开发业务。通过剥离房地产开发业务，公司可以减少负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险。
精简运营，专注于轻资产业务，实现更高利润率。剥离将使公司能够精简其运营并专注于主要为轻资产的保留业务。美的置业在寻求业务模式的转型，从重资产的房地产开发转向轻资产模式，如物业管理服务、商业物业和产业园、房地产科技、建设项目管理等。重心转移到轻资产模式后，能够利用其在房地产开发的经验，实现更高的利润率，并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。
股东结构和决策权的考虑。何享健家族通过三家海外实体控制美的置业81.13%的股份，但在特别股东大会上需回避赞成票表决，这可能意味着公司在做出重大决策时需要考虑更广泛的股东利益，剥离决策也有为了平衡不同股东的利益和期望的目的。
对于股东，提供变现选择权。美的置业给小股东提供了两个方案，一是每 1 股美的置业股权换取 1 股美的建业股权；二是想退出的股东可以每 1 股美的置业股份，获得 5.9 港元现金。为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，减少股东与公司股份相关的房地产开发业务投资风险。
但是，几乎贡献了美的置业全部营收的房地产开发业务的关闭，不可避免地将导致公司整体业务规模的减小和营收的下降。
其次，转型轻资产模式企业风险降低的同时也面临转型过程中的不确定性和风险，包括新业务的培育和发展可能需要时间。
另外，剥离过程必然伴随组织结构的调整，必然会造成较大的人员变动，对公司的稳定性和运营效率造成影响。可能涉及到的债务重组、资金分配等问题，也进一步增加了公司的财务风险。
未来的美的置业会如何发展，还得交给市场去检验。但是，对于专注重资产可能造成的“长痛”来看，剥离依然是美的置业当前“短痛”的最优选。
发展就是时刻上演的转型
从最初的家电制造商，到涉足房地产开发，再到今天的智能化转型，美的置业的发展史是中国企业多元化发展的一个缩影。
$美的集团(SZ000333)$ 以生产家电产品起家，凭借其卓越的品质和创新技术，迅速在国内市场占据一席之地。随着企业实力的不断壮大，美的集团开始探索多元化发展路径，涉足房地产开发领域，进一步拓宽了企业的业务范围和市场影响力。
然而，随着科技的快速发展和市场需求的不断变化，以美的置业为代表的房企跟随发展浪潮积极拥抱智能化转型。通过整合先进的信息技术和人工智能技术，在智能家居、智能社区等领域取得了显著的成果。这些智能化解决方案不仅提升了居住的舒适度和便利性，也为人们的日常生活带来了更多的便捷和乐趣。
从家电制造到房地产开发，到智能化转型，再到现在的房地产开发剥离，优质企业始终紧跟时代的步伐，做出判断和选择，不断创新和突破，为中国企业的多元化发展提供了宝贵的经验和启示。
剥离房地产，公司可以更加专注于其核心竞争力，实现业务的轻资产化，提高市场适应性和盈利能力。剥离的决定，不仅是一次战略调整，更是一次必要抉择。虽然短期内可能会带来一些不确定性和挑战，但长远来看，这将为公司带来更加稳健的发展基础和更加广阔的发展空间。