今昨天市场狂跌，昨晚看了一下破净股，发现破净前列全为房地产股。第一名st世贸，第二名金融街，第三名金地集团。世贸为爆雷民企，金融街为正常经营北京国企，金地为混合制传出要爆雷企业。可见目前房地产仍是调整最深预期最弱的市场最大风险。这种风险是不是目前已经夸大和过度悲观化了？美国的股中国的房代表的是世界最领先科技和世界最领先基础设施，中国的房是建立在中国的国有土地上，所以我是不相信中国的房会不断持续下跌，而是倾向于今年会企稳。如果建立在今年年底前房价企稳的预期上，结合目前的股市状况和房地产板块，我选择金地加入游戏仓。金地市净率目前0.27，全市场知名蓝筹企业倒数第一，虽然今年可能会大幅计提亏损，但走势已经显示出了预期，已经是爆雷企业走势，如果金地解决今年集中债务而不爆雷，显然就会有一个走势修正，回复正常房地产企业走势。如果房地产企稳，行业大幅计提今年完毕，则房地产企业走势回复正常，那金地还会继续修正，如果股市因为房地产预期企稳而企稳，股市恢复正常走势，那金地继续修复估值。我大致从金地历年状况毛估了一下，金地去年1535亿销售额，权益951亿，权益比62%。去年全国销售额11.7W亿，销售面积11.2亿平，全国GDP为126W亿，房地产销售额占9.3%，假使今年及以后10年都稳定在10亿平，10W亿销售额，2024预计增长5%132W亿GDP,那么2024房地产销售额占比降为7.6% ，假设2025GDP增长到138W亿，则占比降为7.24%。显然现在投资我们已今年和明年为尝试预测是相对靠谱。那金地如果在现有一视同仁政策和福田国资委支持下能够解决债务问题，凭借他目前行业前十的市场地位以及在代建前三+物业+租赁的多元化下，可以大致估损其利润表，2024房开下降25%到1150亿，权益60%为700亿，净利润设定为2%，则14亿，物业100亿收入，净利润设定3%，3亿，代建目前管理2800W平，假定贡献2亿，物业租赁已金地商置为主，假定5亿利润，则保守为14+10=24亿。给予房地产最悲观估值房开5倍估值，其它业务8倍估值，14*5+10*8=150亿。但是如果随着环境变好，就是我上面说的3种修复，那么金地回稳到销售额1500亿，权益900亿，净利润回到6%，那就是54亿，其它业务16亿，则回复到70亿净利润，市值估值回复正常，10倍估值，则市值可回复到700亿。所以我认为目前金地向下空间有限，向上有很强预期空间。但是目前风险不是大幅计提亏损而是受限融资和去化困难造成债务违约爆雷的风险。