$新城控股(SH601155)$

简单回忆下今天的问答情况，后面肯定会有大佬有更详尽的版本

QA1 代表雪球网友问关于估值和租金相关问题及未来发展

曲总：当前以固定租金为主，正在探索更好的估值模型与成长性好的品牌尝试合作采取固定租金与提成两者取高的模式。

关于发展，新城尝试大数据的利用，建立智慧广场，目前实现数据打通将进一步挖掘价值。

王总补充，新城度过第一个五年开业，第二个五年提升增长点，目前在向提升服务帮助客户运营方面转变

QA2:关于融资，包括未来的REITs

管总：目前公募REITs不包括商业地产，不过新城在积极提升自身价值，提高商管团队成熟以期降低财务成本

QB1 疫情后郊区和市区价差缩小，未来会如何？

王总：可能是限价导致的，以及上海对五大新城的发展，未来有可能进一步去中心化

QB2：新城以上海为中心，长三角为枢纽，但是为何上海很少

王总：地价高

QB3:国内“内卷严重”，以及人口老龄化，未来房地产的可持续性

王总：最近的人口普查老龄化没有预期严重，上海老龄化确实最严重，其他地方相对没有那么悲观，如新疆U14 22%，上海只有9%

QC：纯住宅地块拍地策略

王总：两集中导致地价上升，对新城而言，还是尽量做高利润的，例如摇号到的福州（地产现在做成了菠菜，笑）；深耕地方，例如天津宝坻。运营中重视利润率和现金流，尤其现金流要放在首位

QD：住宅业务未来的发展

王总：全口径希望会上升，代表操盘数量和自身团队的发展规模；权益口径期望维持目前规模

QE：友商来后商业勾地策略的影响和应对

王总：目前大家发展相对还有差异化，竞争并没有到白热化，可能三四年后才会出现竞争

QF：新城的估值啥时候能按商业，和龙湖一样

陈总：据研究商管利润超10%后估值模式有望变化，目前商开部分利润也在提升

QG1：新城是否会考虑分拆物业

王总：在研究，但暂无明确计划

能力有限，凭记忆记了一些问答

说下个人的感受，仔细看了一下新城担保的情况，确实略有担忧，晚上看了下投票貌似很多小股东也投了反对，现场这条倒是没太多反对？很奇怪现场利润分配居然有100多万股的反对，

不过从王总的回答以及最近的土拍情况来看，感觉新城的选择其实挺稳健的，我觉得我还是比较认同的

第一次参加我城的股东大会，希望大家能一起友好交流