大家好，我是很帅的分析师
善于挖掘什么值得买的穆迪
今天我打算分享我的 买房方法论
元旦前，我在北京买了自己的首套刚需房。
但是选房看房就足足花了我近半年的时间。
刚开始选房时，我发现在预算范围内能选到的房，地段好的面积很小，户型好的楼龄很老，面积、楼龄都可以的房子上班通勤又不便。
所以我一度陷入深深的自我怀疑。
不过后来我把自己的需求区分了优先级，不断总结经验教训，遇到挫折就积极复盘，终于总结了一份挑选房子的方法论。
用这个方法论挑选出来的房子，先后谈了好几套，都被别人抢走了，侧面说明了它的可行性。
想知道——
如何在一线城市选到满意的刚需房？
如何判断房子的保值、增值能力？
如何增加买房成功的概率？
我会在这一篇中把经验毫无保留地分享给大家。
Step 1
💰 确认预算 💰
大家都知道这一步很重要，但很多人其实是稀里糊涂。
有些人高估了自己的还贷能力，导致买房后生活质量下降一大截，甚至面临现金流随时断裂的风险。还有一些人是过于保守，买完房子马上后悔，当初为什么没买一个更好的。
确认预算之前，要先确认我们的付款方式。
普通人的付款方式一般就两种——
一般一线城市房价比较高，大家买刚需房时可能和我一样，付不起全款，所以年轻人第一套房大多也会选择贷款买房。
要强调的是，如果你本身具备投资能力的话，我是建议尽量用按揭贷款买房的（就算足够有钱），而且贷款的比例越高越好。
理由也很简单：一般来说，按揭贷款是普通人能借到的、利率最便宜的长期贷款，商业贷款利率目前大致是在5.5%左右（公积金贷款利率更低）。
所以只要你能找到回报率比这个高的投资方式，就算你不缺钱可以全款买，也可以留着现金去投资。
这时候就需要考虑月供金额和首付两笔钱。
月供金额取决于贷款总额和贷款年限。
大原则是，如果你的年化收益率可以跑赢按揭利率的话，那么在不影响日常支出的前提下，尽可能地晚还钱。
至于月供金额，还是要稍微记记账，算算自己的日常收支。
月收入减去月供金额后剩余的钱，要至少覆盖还款人（自己或者自己+配偶）每个月的日常硬性支出。
举个例子——
👆硬性支出要算到这种颗粒度才可以。
每个月还要留一点钱覆盖偶然性支出，比如随礼、生病（当然更好的方式是配个保险）等等。
当然我们也可以把未来薪资增长的预期考虑进去，贷款额度更高一点，不过这就取决于每个人的风险偏好和对职业生涯的判断了。毕竟升职加薪的反面也可能是被裁员失业，每个人的职业生涯并非一定是向上发展的。
而且如果考虑到几年后生孩子，也得把生养孩子的花费计算到硬性支出里面。
接着就是算自己能承担的首付。
首付 = 房子总价 - 贷款总额 + 中介费（如有） + 税费
稍微提一嘴，这两年「房住不炒」政策之后，一线城市按揭贷款能办下来的金额被按住了。
比如深圳政府发布了二手房成交参考价机制，银行只能参考指导价放贷。
而以前北京的普通住宅首套贷款比例最高是65%，但现在一般五环以内贷款总额不能超过303万，五环以外不超过250万（新房不受此限制）。
这意味着当房子总价超过467万时（303÷65%），超出467万的每一分钱都要在首付的时候就拿出来。
所以大家务必提前了解清楚所在城市的贷款政策。
因为首付是一次性支出，往往要掏空6个钱包（自己和配偶，自己父母和配偶父母），经常比月供更能限制我们能买到什么样的房子。
稍微总结一下这部分——
接下来就到了第二步，怎么选到满意的房子？
Step 2
🏡 确认房源 🏡
这部分普通人可选的不多，基本还是链家、麦田、我爱我家等大型中介。
告知他们你的预算后，他们会给到合适的社区清单。
除此之外，我们也可以考虑熟人转卖、法拍房这两种渠道。
不过熟人转卖的几率不高；法拍房数量较少，房价不确定，而且有些「坑」普通人很难筛查，所以我今天就不说了，大家感兴趣可以自己去研究一下。
有了足够多的房源后，我们可以确立下筛选标准，进行进一步筛选——
Step 3
📜 确认筛选维度 📜
除了预算以外，我们对房子会有比较细致的需求。
我总结了以下几个筛选维度（重要程度不分先后）——
这些要素不是真的不分先后，而是对每个人来说，它们的重要程度都不一样。
我总结的选房方法论中最核心的一步，就是根据自己的需求，把这些要素区分优先级，按照优先级赋予权重，然后给待选的房源去打分（我会按0~4分五档打分），最后再算一个加权平均分。
没错，就是用量化的方法选房。
举个例子，以下是我的权重——
有人可能会问：小孩子才做选择，我选择每个都4分的房子不好吗？
Mmmm……只能说，每个维度都4分满分的房子，预算通常都在你的预算之外，压根都进不了你的筛选池子。
所以这时候明确各个需求的优先级就特别重要了，不然就可能会陷入永无止境的对比、纠结中——
接下来我来展开介绍一下各个筛选标准。
交通🚌、周边配套🏥都比较好理解，我就不展开解释了。
学区房🎒方面，住建部之前已经提过要逐步立法实现「租售同权」，2020年的中央经济工作会议也提到要「逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利」。
另外去年也有十多个城市都在重拳整治学区房乱象，甚至在考虑禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式等手段。
长远来看，学区房的溢价不一定能长久保持。
接下来我来重点说说居住体验❤️和保值升值🤑。
1. 居住体验
居住体验一般考虑的是房子本身和小区。
房子本身需要考虑面积、户型、朝向、楼层等问题。
首先自然是套内面积（套内面积=建筑面积*得房率），建筑面积不大的情况下，得房率高的房子可能套内面积并不小。
户型需要一居/两居/三居？是否是全明格局、或者南北通透？
图一是比较典型的全明格局（每个屋子都有窗户），而图二就是典型的南北通透（窗户打开可以直接形成对流），这两种户型是大多数人比较青睐的。
全明格局
来源/ 贝壳找房
南北通透
来源/ 贝壳找房
不过这两种格局的房子一般也是同小区单价更高的。如果没办法选到以上两种户型，那就要考虑客厅和卧室的朝向了。
一般在北方，南向＞西向＞东向＞北向。
全南户型
来源/ 贝壳找房
楼层呢，则主要决定了采光有无遮挡和采光时长。所以高楼层一般最贵的是次顶层，而多层楼（6楼或7楼无电梯房）一般是三、四层比较好。
除了户型、朝向和楼层，我们还要考虑房子的隔音、楼龄（也许会影响可贷款年限）、以及总层高、梯户比（电梯数量/每层户数）等要素。
如果楼层又多，梯户比又低，就有可能出现早高峰等了半天下不去楼的尴尬情况。
除了房子本身，小区也会影响居住体验，我们可以从三个方面去考虑——
生活环境：是否人车分流、绿化率和小区内配套（是否有健身房、公共活动区域等）；
物业管理：是否封闭式管理等等；
停车情况：小区的车位配比。
着重说一下我自己很看中的物业管理，一般可以从是否封闭式管理、垃圾回收站的清洁度和物业响应速度去判断。
另一个判断的标准就是物业费，一般越贵越好嘛。
小区有一个好的物业管理，可以极大程度放慢小区老化的速度。
等大家出手的时候，也会更保值一些。
不然就有可能会变成香港、重庆很多的那种城市贫民窟的感觉。
2. 保值增值能力
保值增值能力其实一点都不玄学，完全也可以量化。
首先如果居住体验、交通、学区和周边配套都不错的情况下，房子的保值能力自然不会差。
那如何判断房子的增值能力呢？
可以考虑以下几点——
周边有没有产业，CBD（所在区域购买力旺盛，比如北京的望京、西二旗区域，周边大厂林立，员工工资水平高，接盘能力强）；
是否短期有规划（未来是否会开通地铁；未来5年内有产业规划，比如北京的亦庄、东坝区域）；
供求情况（可以用小区换手率代表，换手率越高，房子的流通速度和认可程度越高，这个可以直接问中介）；
小区内是否有商住两用房（小区内有办公会影响居住体验，房价可能迟迟涨不上去）；
板块轮动（如果周边小区或者板块都涨起来了，小区此时相对低估，那未来有可能会「均值回归」）。
当然，这些筛选维度不一定覆盖了所有需求，你也可以根据自身需求增加其他特别的维度。
你也可以在公号后台回复「选房」，获取上面那个筛选表的Excel版本。
选好房子后，就到了最后一步，如何花更少的钱把事儿给办了——
Step 4
🛒 确认交易 🛒
这个不难，主要是确认买房的时间和价格。
时间上，刚需的话不怎么需要考虑，在一线城市拿到购房资质之后尽快买就行。
如果要换房或者投资的话，时间点上可以有更多选择，一般可以关注几个楼市的涨价规律——
年前（农历年）一般都会比年后价格低；
避开买房旺季（9月10月的「金九银十」）；
观察最近市场成交情况，如果交易量起来了，一般会跟随着涨价，不过也要考虑政策调控对房价的影响。
价格上，我们可以参考，去确定卖家的定价是否合理，自己能接受的底价是多少。
小区近三年成交均价；
同户型成交单价；
同楼层成交单价。
然后就到了和卖家的谈价环节了，有几个小贴士也同步给大家：
和卖家谈判的时候，不要上来就聊价格，可以先唠家常，套近乎，增加自己的印象分；
提前跟中介确定卖家的心理价位，谈判时我们先出价，拉低卖家的心理预期，再不断往双方能接受的底价去靠拢；
尽量不要选择周末和卖家谈判。因为一般大家买房都是周末才有时间看房、买房，周末的竞争对手也会比较多。我挑选的前几套房子就是因为要等到周末才和卖家聊，而被其它候选买家抢走了。
最后，愿大家都能选到满意的刚需房！
照例一张图总结一下——
P.S. 最近开年股市跌得挺惨的，找天给大家聊聊有没有结构性机会不晓得你们会感兴趣不，感兴趣的小伙伴点个赞呗。
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⚠️ 风险提示：一线城市房价大跌。
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本文分析师/ 穆迪
图片与编辑/ 狐狸，冬川，金橙五
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主创/ 肖璟， @狐狸君raphael，曾供职于麦肯锡金融机构组，也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者，著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。
📚 参考资料/ 《住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇》《13城重拳整治学区房乱象，专家：后续市场或呈降温趋势》