$房地产ETF(SH512200)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
5月17日，央行网站连发三则通知，分别是关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知、关于下调个人住房公积金贷款利率的通知以及关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。
其中包括首套住房商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套比例调整为不低于25%，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，取消首套住房及二套住房商贷利率政策下限等重磅内容。
被称为史上最松房地产政策。受此政策影响，房地产相关股票在上周五的时候应声大涨。
于是有很多朋友特别关心，主要是想知道，在如此宽松的房产政策之后，未来房价会明显上涨吗？
我觉得像这种热门话题，一般市面上会有大量的媒体、自媒体的分析文章，但在我检索看了一圈之后，发现很多人分析房价的涨跌都是从居住属性去分析的，殊不知房价的涨跌其实主要是靠其金融属性引导的。
房产其实就两个属性，一个是居住属性，一个是金融属性。
我们可以看此前每次限购的政策出台，都强调的是“房住不炒”，过去的限购政策，一方面限的是房产的流动性，比如说限购套数，限制购买之后多少年才能交易，不满2年、不满5年的收重税等。另一方面提升的是资金购买房产的门槛，比如说提升首付比例，提升房贷利率等。
这些其实都是在房产的金融属性方面下手，增加资本的套利成本来调控房价快速上涨的。因为此前房价快速上涨是由其金融属性，也就是房产有很强的投资套利空间导致的。
其实单纯从金融属性看，楼市跟股市是极其相似的：刚需其实就是股市中的散户，散户为金融市场提供的是流动性，还有接盘侠的角色。而炒房团才是楼市里面拉抬价格上涨的资本主力。
在股市里，如果主力资金蛰伏观望，整个市场的交易量立马就开始大幅萎缩，而股价也会开始震荡下行。而如果从金融属性看房地产市场，其表现也是一样的。
所以大家看，前些年对房产金融属性的紧箍咒一再加码限制之后，房产炒家交易受限，房产套利资本开始蛰伏。首先受到影响的是房产的流动性：房产的交易数量开始急剧下滑，继而房价才开始回落。
而那些有居住刚需的买家消失了吗？并没有，你看现在有多少人希望房价崩盘？他们是恨这些房子吗？并不是，他们恨的只是高房价而已。为啥希望房价崩盘呢？因为崩盘之后他们才有可能买得起房嘛。也就是说，刚需买家想要买房的意愿并没有消失，是一直存在的。
那么上周五房产重磅政策公布之后，未来房价会明显上涨吗？
我个人认为是大概率事件。
因为这次的政策变动，相当于是把之前对房产金融属性的限制全部放开了。当然这不是重要原因，最核心的原因在于，根据当前各地的房价数据，很多城市的房价存在非常可观的套利空间。
根据第三方统计的数据，全国房产平均价格在2021年达到最高位置，之后开始回落，至今回落幅度近17%。
而作为房地产领头羊的北上广深四大一线城市，北京的均价从最高回落约10%。
上海回落约15%左右
广州回落约18%左右
而深圳回落的幅度是最大的，回落近30%
这其实对资本来说，就是极具诱惑的套利空间。尤其是在如今的经济环境下，资本其实也挺缺投资套利市场的。
所以未来房产价格会如何走势，得看房产新政之后深圳的房价走势如何。因为深圳这边的套利空间最大，资本如果要再次进入房产，首选肯定是深圳。
如果新政之后连深圳房价都没什么起色的话，那么大概率其他地方的房价大概率也不会有太大的变化。
金融市场最关键的往往是情绪，而如果说此后深圳房价大幅提升，带动房产投资的信心和情绪，随着深圳房产逐渐压缩套利空间，那么资本就大概率会外溢到其他地方，带动房价的整体上涨。
以上是个人的一些观点，仅供大家参考。