过去3年里，得益于美国联邦政府在疫情期间对居民部门的大规模补贴，导致美国的居民部门始终存在“超额储蓄”现象。
根据旧金山分联储的定义，超额储蓄的计算方法，是用实际年度化个人储蓄总额，与美国国家经济研究局定义的 2020 年衰退第一个月之前 48 个月的数据所隐含的储蓄总额趋势之间的累计差额。
消费者支出一直是过去3年美国经济增长最主要的驱动力，哪怕是在通胀肆虐、市场利率大幅度上升的情况下，美国家庭部门对商品和服务的需求仍然保持着惊人的弹性，而正是这种持续的消费，让美国经济过去三年的增长，在全球都一枝独秀。
也正是这种消费经济的一支独秀，再加上AI技术的大爆发，让美股过去的一年半时间里，能够做到一直涨涨涨，涨涨涨……
然而，根据旧金山联储的计算，经过2022年以来的持续支出，美国的超额储蓄在3月份就接近耗尽。
当这个超额储蓄耗尽，那就意味着由超额储蓄所额外带来的经济消费增量将消失，美国的经济有可能会陷入哑火，那怎么办呢？
怎么能够继续给美国的消费经济续命？
即将面临大选，经济千万不能滑坡，拜登政府可谓是绞尽了脑汁。
疫情爆发迄今，美国居民实际上是“发了2笔横财”，第一笔横财是联邦政府的转移补贴，让居民额外多出来2.1万亿美元的现金储蓄（超额储蓄），但更重要的，其实是美国居民所持有的财富股票价值和房地产价值，双双实现了暴涨。
2020年Q1美国居民净财富（总资产-负债）是111万亿美元，到了2024年Q1美国居民净财富就暴涨到161万亿美元——也就是说，过去4年间，美国居民部门的净财富，居然暴涨了50万亿美元（下图黑色线条）。
股票市场的价值暴涨，大家都已经很清楚。
哪怕是不考虑养老金里的股票价值暴涨，仅居民部门直接和间接持有的股票，市值就从2020年Q1的26.5万亿美元暴涨到2024年Q1的51万亿美元，差不多涨了一倍，净增加25万亿美元。
房地产方面，2020年至今，美国NAR成屋销售中位数价格，由27.5万美元抬升至40.8万美元，房地美房价指数由195.7升至291.9，Case-Shiller全美房屋价格指数由213.9上涨至318.1，房价整体涨幅约50%。
由此带来，美国居民房地产财富从2020年Q1的30.5万亿美元增长到45.8万亿美元，也恰好增长了50%左右，净增加了15万亿美元左右。
然而，这一轮美国居民部门的房地产增值，并没有转化为美国的消费动力，原因，是2022年以来美联储的持续加息。
2022年至今，美联储累计加息525个基点，15年期和30年期抵押贷款固定利率，也分别从2.1%、2.7%，暴涨到如今的超过7%，最高甚至接近8%。
不过，这个高利率虽然影响了新购房人群，却并没有影响已有房产的贷款利率，经历了2008年的全球金融危机之后，美国居民按揭贷中有94%为固定利率，居民仍可以锁定较低的存量房贷利率，所以，加上以前的房贷，现在美国居民部门抵押贷款整体有效利率，只抬升了50个基点左右——对比之下，美联储可是加息了500个基点。
你看看，罪恶的帝国主义国家，不仅要发钱，让民众发横财，还要维持股市涨、房价涨，但对老百姓的利率却不能涨，任何政策，都要极力讨好民众，简直是太不像话了。
如果在这个时候，看到房价涨了50%，居民选择再融资套现，那么原本被锁定的低息固定利率房贷将被现行的超高利率所替代，根本没有居民愿意干这样的事儿，所以，居民房价的增值，并没有反映在居民的消费上（因为美国金融市场的有效性，股市上涨的财富效应已经反映在消费上了）。
新的二次抵押贷款（second mortgage）议案，就是来解决这个问题的。
最近，美国联邦住房金融局（FHFA）就房地美（Freddie Mac）的二次抵押贷款方案开始征询意见，新议案主要是宣布房地美将参与购买二次抵押贷款（房地美和房利美就是美国专门针对房贷资产证券化的国家金融机构，类似于中国的政策性银行），以此推动各大商业银行向美国居民发放更多的相对低息的贷款，让美国居民在超额储蓄耗尽之后，继续保持有钱花的状态。
用房屋净值二次抵押、获得第二笔贷款，第二笔贷款不影响第一笔贷款的利率条款，因此适用于高利率环境下房屋净值上升的变现。与再融资套现类似，二次抵押贷款利率也将受到高基准利率的影响，但二次抵押贷款利率只适用于第二笔房屋净值贷款部分，第一笔规模较大的抵押贷款的利率依然被锁定在前期偏低水平，明显缓解投资者在利率上行后签订新合约的付息压力。
也就是说，美国的居民部门，将额外的获得大笔消费现金，尤其是，这个采用房屋净值做抵押所获取的现金，其利息是低于当前的无抵押的消费贷的，这意味着，很多人会将原来的消费贷给转换成房屋二次贷款，让美国居民部门进一步债务加杠杆。
这个政策绝妙的地方在于——虽然说当前的利率很高，但鉴于美国居民部门杠杆率处于20多年的最低水平，该政策让更多美国人继超额储蓄之后，仍然可以大手大脚花钱，给美国的消费经济续命，却不必担心整体性的金融风险，对于中短期美国经济来说，可谓是只有好处没有坏处的一项政策。
过去4年，美国居民部门房屋净增值15.5万元，哪怕美国的房价就维持现在的水平，我们也可以想象一下，哪怕其中3-5%，被拿来做抵押获取现金，也意味着美国居民部门将额外获取4650-7750亿美元的现金……
这，显然又可以给美国的消费经济续命了。
看来，美国这样的政府，始终要让老百姓有更多的钱花，始终要把资产泡沫推向极限。
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