$房地产ETF(SH512200)$ $房地产(CSI931775)$ 房地产行业的刺激政策终于在周五的时候出了，这是对430zzj会议的地产行业政策定调以后的持续政策推进。我们对比一下14、15年房地产棚改货币化的手段还是有些不一样，那时候钱是发给老百姓，直接拿钱去买房子，这次是发钱给地方政府，去收购开发商的房子。发钱给老百姓会直接导致追逐优质房子期房，推高房价；发钱给地方，大概率是要打折收购现房的。有个好处是不会导致房价再涨了，暴涨更是没有可能。
首先要理解本次政策的目的，目的就是去化全国的库存，同时房价还不能涨，去化全国的库存就是让行业逐渐出清，保证项目不能烂尾，保证解决开发商、供应商、银行、居民部门的多方债务纠缠，扭转内部经济形势的悲观预期。全国居民的人均居住面积已经达到40多平米以上了，也就是说三口之家有120平以上的房子了，当然这中间有结构性问题。那么全国有多少库存需要去化呢？看看数据，2023年全国房地产待售面积为33000平方米，新开工面积为69000平方米，2024年3月国家统计局公布的待售面积为7.48亿平方米，也就是建成了卖不掉的，截止2024年3月国家统计局公布的房地产施工面积为67.85亿平方米，这里面有商业、住宅、工业等等，也包括部分已经出售的。23年全国房地产销售面积9.5亿平方米，今年新政下来，随着土地出让的放缓，如果销售逐步回升，预计2-3年地产行业将会出清，以后房地产行业将会是个新的常态，新的均衡。
对于房地产板块的上市公司，也是逐步出清或者转型。本次地产指数已经在15个交易日中上涨30%了，还是岛主之前说的边际改善驱动（详见前面的帖子），大部分开发商的杠杆率都在3-5倍，负债率都在70%左右，在房价悲观预期情形下（房价下跌、销售卖不动需要促销销售费用成本高、打折出售、资金回笼慢资金费用高），市场对于上市房企的存户估值、存货可变现净值也是3-5倍的打折，所以看到很多房企的市净率极低，比如万科只有0.43，保利只有0.69等等。但是本轮政策的刺激，会对房价的悲观预期有个改善（房价企稳、销售回升销售变得相对容易、折扣相对减少、资金回龙加速资金费用降低），同样的由于杠杆原因，市场对于其存货的修复也是给与几倍的边际改善效应。所以这就是对岛主前面帖子的相应。打个比方，你有100万，1：1融资买股票，股票跌了40%，此时你的本金只剩20万，这时候出了利好，股票涨了20%，你的收益率是120%，这就是高杠杆的边际弹性，也就是说跌的越狠反弹起来你的收益率越高，世茂集团就是个例子。
看到这些你就不难理解为何这波地产反弹的强劲，而不是弱反，这也是岛主提前十几天的判断行情不会小，有些人一看地产丝毫不感兴趣，科技多有吸引力，但是这并不影响地产股票的赚钱效应，确定性的赚钱机会，无论是地产还是科技都一样，你能抓住就能赚钱，那就够了。
当然，地产未来的黄金时代肯定不复存在了，人民的居住环境经过30多年的房地产建设已经得到了极大的提升，未来更多的是修修补补，提升居住品质。聚焦业态的改善和城中村改造。岛主预测一下未来地产行业的格局，1、部分大型开发商存活下来，继续开发改善型住宅，很多中小型、出问题的民企开发商逐渐退出市场，该退市的依然继续退市，该转型的依然需要转型，市场回到供需平衡的格局。2、业态上，以后大户型、别墅业态、低密度、低楼层业态将逐渐增加土地供应，能多生的起孩子、生孩子多的家庭依然在为国家做贡献。3、全国性的物业费涨价将会到来，现在新房子物业费动辄8块10块，未来继续提高，今年以来，各种基础的民生费用诸如燃气、电力、水价，甚至香港的出租车起步价都在涨价。