6月29日，又一家新能源公募REITs——中信建投明阳智能新能源（508015.SH）$中信建投明阳智能新能源REIT(SH508015)$ 发布了基金份额发售公告。根据该公告，剔除无效报价申报后，58家网下投资者拟认购REITS份额数量总和为255，850万份，达到初始网下发售份额数量的91.38倍，创出了今年REITS发行网下认购倍数的新高。
在低迷的整体市场环境下，明阳智能REIT为什么能吸引这么多投资者的关注，它的投资价值究竟如何？
一、中信建投明阳智能REIT（508015.SH）基本信息
成立日期：2024/07/05
上市日期：2024/07/23
交易所：上海证券交易所
存续期限：15年
募集份额：2亿份
募集金额：12.82亿元
基金管理人：中信建投基金管理有限公司
二、底层资产基本情况
1．底层资产
黄骅旧城风电场
红土井子风电场
两个风电场都是陆上风电场，合计装机容量150MW。
2.原始权益人
北京洁源新能投资有限公司
内蒙古明阳新能源开发有限责任公司
3.项目公司
洁源黄骅新能源有限公司
克什克腾旗明阳新能源有限公司
4.项目运营时间
黄骅风电场：2018年7月23日正式并网运营
红土井子风电场：2017年4月22日正式并网运营
5.项目权属时间
黄骅项目
红土井子项目
虽然两个项目的土地权属时间较长，但风电项目机组设计寿命为20年，将在2037~2038年间到期。从REIT上市时点计算的剩余期限为13.34年和14.59年，与基金存续时间基本一致，属于经营权类REIT。
三、项目财务情况
1.重要业绩指标
根据相关文件披露的信息，2021~2023年间，明阳智能REIT底层项目营收分别为1.95亿元、1.80亿元和1.89亿元人民币；项目净利润分别为0.90亿、0.94亿和0.90亿元人民币。
预计2024下半年及2025年项目净利润为0.39亿和0.76亿元人民币。与上市前的2021~2023年间相比有较大幅度的下跌，原因包括上网电价及国家补贴等方面的差异。
2.资产评估
黄骅项目账目净值评估为8.046亿元人民币；红土井子项目净值评估为4.274亿元人民币。与账面净值及募资额等相比，算是相对比较保守的评估值，比较合理。
四、REIT估值
估值是REIT是否值得投资的关键判别因素。
根据相关文件，明阳智能REIT自我测算的2024、2025两年的可供分配金额分别为1.93亿及1.41亿元人民币。在不考虑未来扩募的情况下，REIT全生命周期的IRR可达到10%左右。
但经过仔细研究该REIT估值的几个重要假设条件如限电率、电价、补贴等因素后，我们认为从谨慎角度出发，应当采用更加保守的假设条件。
根据我们的估值模型，特变电工REIT全生命周期的IRR约为5.3%。在目前A股安全高息资产稀缺的背景下，明阳智能仍是较为安全优质的资产，具有较高的配置价值。
近期能源类REITS较受市场追捧，2024/07/23上市首日，明阳智能收于7.145，相对发行价上涨11.5%，表现十分优秀。
四、可能风险
中短期：限电率、国家补贴
长期：电价走势