与火爆的特变电工新能源REIT相比，同期IPO的工银河北高速相对就要冷清的多，有效报价拟认购倍数只有1.55倍，相比上百倍的特变电工REIT真是天差地别。
几乎同时发行，工银河北高速REIT为什么关注度差这么多，它有投资价值吗？
一、工银河北高速REIT$工银河北高速REIT(F508086)$ 基本信息
成立日期：2024/06/18
上市日期：2024/06/28
交易所：上海证券交易所
存续期限：18年
募集份额：10亿份
募集金额：56.98亿元
基金管理人：工银瑞信基金管理有限公司
二、底层资产基本情况
1．底层资产
荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段），收入主要来源于公路通行费收入和租赁收入。
2.项目公司
河北瑞投高速管理有限公司
3.项目运营时间
底层资产包括多段高速公路，起始运营时间从2015年到2018年不等，属于经营权类REIT。
4.项目权属时间
高速公路收费年限原为15年，2019年经河北省政府批准收费年限延长5年，共20年。即各高速公路收费期限到2035年~2038年不等。
三、项目财务情况
1.重要业绩指标
从河北高速的财务报表可以看到，2020~2023年间，河北高速REIT底层项目营收分别为4.32亿元、5.26亿元、5.17亿元和5.82亿元人民币；净利润分别为-0.34亿、0.69亿、0.72亿和-1.24亿元人民币。虽然有疫情等客观外部因素的影响，仍然可以看到河北高速的业绩不够稳定、业绩欠佳。
2.资产评估
根据北京国友大正资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，在评估基准日（2023年12月31日）和评估报告所列假设成立的条件下，经采用收益法评估，荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）及其附属设施的公路收益权的市场价值为551,800.00万元。
此次IPO募集金额与资产评估值较为接近，溢价率不高。
四、REIT估值
估值是REIT是否值得投资的关键判别因素。
根据相关招募文件，河北高速2024、2025年的净利润预计分别为7139万和1.08亿元人民币，可分配金额分别为6亿和5.695亿人民币。在不考虑未来扩募的情况下，REIT全生命周期的IRR为7.05%。
为谨慎起见，在我们的估值模型中，我们采取了更加保守的假设条件来进行项目的估值。调整的参数包括通行费增长率、车辆增加数量等。根据调整后的估值模型，河北高速REIT全生命周期的IRR约为4.9%。
如果依据官方的招募文件，河北高速和特变电工的IRR水平基本一致。但如果都进行相对保守的估算，则特变电工的IRR水平更高一些。另外，电力资产的业绩稳定性相对于高速公路也更好一些。在目前更加偏好安全性的市场环境下，特变电工$特变REIT(SH508089)$ 更加受追捧也就不奇怪了。