看來吾錯，只缺東风

包租公系列：粤海置地（124.HK）国资房企的小确幸

包租公系列：粤海置地（124.HK）国资房企的小确幸

来自 港股那点事

浏览 2|评论 0

网页链接

匿名用户

发布时间 2016-12-20

网页链接

万般皆下品，唯有房子猛，多少年来炒房族不败，但港股市场中房地产股却表现不一，众多类型的房企中也不乏一些小而美的神奇公司，最近发现一个广州国资委旗下粤海控股的房企小马甲：粤海置地（124.HK）。


一、粤海控股的马甲们

 

广东粤海控股集团有限公司（简称“粤海控股”，前称“广东粤港投资控股有限公司”、“广东粤海控股有限公司”）于2000年1月登记设立，为省属国有独资的投资控股公司。广东省人民政府授权广东省人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责。

 

2015年，粤海控股总资产逾950亿港元，员工总数11,249人，全资及控股子公司超过270家，涉及公用事业及基础设施、制造业、房地产、酒店及酒店管理、零售批发、金融等行业，并确立了以水资源管理、城市综合体开发与运营、现代新型产业园区为核心，产业金融为支撑的“3+1”新主业板块格局。


粤海控股属下粤海控股集团有限公司（简称“香港粤海”，与“粤海控股”统称“粤海”）是目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团。香港粤海旗下有4家香港联合交易所上市公司，分别是：


粤海投资有限公司（上市编号：0270）

广南（集团）有限公司（上市编号：1203）

粤海置地控股有限公司（上市编号：0124）

粤海制革有限公司（上市编号：1058）

 

粤海投资（270.HK）就不用再多说了，多少年的老白马了，商业地产+自来水供港业务稳健到自己都怕，广州地头蛇，天河城几个核心的商业地产项目也运营得不错，作为第一批赴港上市的红筹公司，多少年的老伙计了，分红派息稳定，港股市场的节奏还是稳得住的，作为集团的老大哥，江湖地位是很稳健，但是下面三个小弟，集团家大业大，分家还是有机会的，那问题来了，三个小弟，谁更受宠？

 

这个时候就到讲政治的时候了，目前广东粤海控股集团有限公司党组书记、董事长是黄小峰先生，根据官网上的介绍，他还有以下的职务：粤海控股集团有限公司董事长，兼任粤海投资有限公司、粤海置地控股有限公司主席。

 

那这个时候，大家就可以嗅到一些味道出来了，集团一把手分管带头大哥粤海投资（270.HK）很正常，但是同时还亲自抓了三个小弟中的粤海置地（124.HK），这就有点意思了，按照粤海投资的成功运作经验，那粤海置地就值得多看几眼。


二、粤海置地往事


粤海置地更名前为金威啤酒，其前身为深圳啤酒厂。1989年，粤海集团控股深圳啤酒有限公司。1990年7月，第一批金威啤酒下线。1997年，以金威啤酒为核心业务的粤海啤酒集团挂牌上市。经过28年的发展，金威啤酒一度是珠三角地区的霸主，业务遍及全国。在转让前，拥有8个生产基地，其中5个分布在广东。深圳是金威啤酒最大的市场，高峰时占到七成左右的市场份额。

 

然而，后面的故事相信大家都知道了，啤酒行业迎来了大规模的兼并重组，地方性中小啤酒商接连被收购整合，金威也是如此，在卖身传了几年后，终于在2013年2月把全部啤酒生产、分销及销售业务卖给华润雪花，交易对价为53.84亿人民币（66.43亿港币）。在“清仓”啤酒资产后，金威啤酒将变身为房地产公司，更名：粤海置地，然后派了17.12亿特别股息，剩下的留作房地产业务开发。

 

卖掉金威啤酒除了回笼资金之外，还遗留了一块遗产，金威啤酒在深圳的老厂的旧改项目，2012年12月12日，深圳市政府批准通过了《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，金威啤酒厂城市更新单元列入该批计划。该更新单元位于布心东昌路西侧，拆除重建用地面积8.65万平方米，其中公共利益项目等用地不小于1.77万平方米，拟更新方向为工业、办公和商业等功能。根据罗湖区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，拟将布心片区及接壤布心片区南部的水贝片区重建成为珠宝设计、生产、展览及销售中心。

 

接下来的就是上市公司漫长的洗壳过程了，员工从2012年的2835人一路减员到2016年中报的279人，要知道，这是国企，减员的难度你懂的；出售啤酒资产回笼资金后，上市公司就无有息负债，现金及等价物保持在较高的水平，2014年在手现金及等价物38亿，就国企而言，在盘活资金方面已经很给力了，不像有的国企钱留在账上躺着，粤海置地2014-15年每年都能做到1.7亿左右的利息收入，说明是真的有在干活...同时在资金的使用方面也比较克制，基本没有直接乱对外投资，而是收购承接集团公司的现成项目。

 

2015年3月，集团以4.05亿元人民币（约5.1亿港元）收购广州市番禺粤海房地产80%权益连1.5亿元人民币（约1.89亿港元）债项。该公司于广州番禺区大石镇持有住宅项目（如英居），住宅项目包括10栋住宅大楼及651个停车位，总建筑面积12.8万平方米。

 

如英居物业部份住宅单位自2015年5月底起开始预售，项目整体于2015年11月竣工，全年合共有534个住宅单位已签订销售合同，出售面积约5.5万平方米，占总住宅单位可售面积约58.5%。像大股东收购的房地产项目，当年完工，当年实现销售，即使抛开车位，单算住宅，平均收购地价仅为5300左右，当年就确认得廉价收购收益2.34亿港元，这才是亲爹啊，这才叫支持上市公司发展好么...

 

2016年中报，如英居项目合共有269个住宅单位已签订销售合同（2015年：无），签约楼面面积合共约27,300平方米，占总住宅单位可售面积约29.0%。如英居项目累计已签约楼面面积约为82,300平方米，占总住宅单位可售面积约87.5%，以人民币计算的平均合约销售价较2015年度增加约8.0%。

 

出售完啤酒项目后，上市公司其实是没有多少实际业务的，集团公司送大礼，直接低价塞了一个现成的收割项目，帮上市公司做利润，结合之前卖啤酒业务时大手笔的分红，在国企非老千的buff下再加了一个厚道的属性，管理层基本可信。


三、未来在何处？

 

通过梳理，基本已经勾勒出粤海置地的轮廓，集团重视，管理层厚道，所以2013年以来，公司的股价一直是在围绕着公司现金价值波动，跟着市场情绪波动，但是基本都打不穿现金价值，但是，一直缺乏一个上涨的动力，因为公司的核心项目：深圳布心项目不及预期。


网页链接


2013年再卖啤酒资产时候也披露了深圳项目的规划，公布了全资控股的8.7万平方米的布心项目“三步走”的计划：项目一期将由一座商业大厦、一座配套公寓及零售商铺等组成，计划总楼面面积约102050平方米，预计2016年6月落成，开始销售和招租。二期和三期楼面面积均为180665平方米，将分别于2018年12月和2019年12月开始销售或出租。

 

然而这种旧改项目你懂的，牵涉到的利益比挂招拍多太多了，公司对项目推进的节奏控制力自然就没那么强，项目一直拖到2016年6月才确定方案补地价，由全资拥有的一家附属公司与深圳市罗湖区城市更新局签订了土地使用权出让合同书，以总代价约人民币22.67亿元（相等于约26.83亿港元），收购布心土地之相关土地使用权作为发展布心项目的用途，该等土地的总土地面积合共约66,526平方米，计入容积率总建筑面积合共约432,051平方米，另可在地下开发30,000平方米的商业用房，住宅和商业部分的地价在1万多点，新产业用地地价在3千左右，在罗湖中心区，就问还有谁。

 

布心土地四周环绕完善建立之道路网络并邻近多条主干道路，为往来深圳其他片区提供便利通道。在正常交通情况下，由布心土地乘汽车至罗湖口岸需时约15分钟。布心土地亦位于深圳地铁5号线（连接深圳东部、中部及西部主要地区之地铁循环路线）布心站及深圳地铁3号线（连接东部外区与深圳商业中心区之路线）水贝站之步行可达距离内。近年，国内从事珠宝及珠宝配饰产品之设计、制造及销售业务主要集中于此区。布心项目是位于布心片区布心土地上之以珠宝为主题之多元商业综合体。

 

根据上述深圳规划国土委之批文，布心项目规划总发展占地面积约为67,903平方米，规划总建筑面积约为436,100平方米，主要包括：


1）约240,560平方米珠宝相关产业研发用房；

2）约76,340平方米之珠宝相关产业配套用房；

3）约57,700平方米之商业写字楼；

4）约57,600平方米之商务公寓；

5）将发展为公共设施（于发展完成后将交还政府，包括公共交通站、小区服务中心及垃圾站）之约3,900平方米（就此而言没有应付地价）之面积。

6）约30,000平方米的地下面积亦将规划发展为商业用途。


该等布心项目项下将予发展之物业拟由本集团出售或由本集团持作出租用途。

 

项目主要分成两期推进：

 

第一期中，(i)西北部土地将发展为总建筑面积约57,700平方米之商业写字楼及总建筑面积约57,600平方米之商务公寓；及(ii)北部土地将发展为总建筑面积约86,671平方米之产业办公写字楼，以及总建筑面积约38,880平方米之珠宝主题商业物业。预期布心项目第一期将约于2021年9月竣工备案。

 

第二期中，南部土地将发展为租赁商业物业，主要包括(i)一个总建筑面积约37,460平方米之商场；及(ii)一座总建筑面积约149,840平方米之珠宝及相关业务的甲级高层写字楼。预期布心项目第二期将约于2018年6月施工及将约于2023年7月竣工备案。

 

在支付地价之前，粤海置地无负债，在手现金35.6亿港币，地价分期支付，项目滚动开发，按照目前上市公司在手的资金和加杠杆能力，按照之前项目总体投资60-80亿元的区间来测算，仅考虑这个项目，上市公司不需要进行股权融资。

 

目前上市公司股权结构简单，第一大股东就是粤海控股，持股比例73.82%，目前公司市值29亿左右，内含了一个深圳核心地块的大型城市综合体项目，大股东是被验证过可靠的管理层，布心项目周围也都在旧改（水贝），片区再过5年~8年会大变样，加上粤海集团有天河城的成功案例，对于项目的预期应该不会太差，目前的股价是有安全边际的。


网页链接


在此之外，粤海置地主席兼非执行董事黄小峰于2015年股东大会后表示，一线城市人口规模大，土地资源有限，目前仍有强劲刚性需求，预期楼价会持续上升，因此集团未来将继续集中发展一线城市，尤其广州及深圳，只要有合适项目，不排除进行并购。

 

加上此前番禺如英居项目的运作，完全可以预期大股东将来可能会为上市公司送大礼包的彩蛋，毕竟一把手亲自坐镇，也不能弄得太难看，加上管理层在上市公司都有股权，对于彩蛋的预期，不过分~


结语：

 

深圳布心项目终于落地，补完地价可以搞了，而在大股东的加持下，将来有可能又出现送大礼的彩蛋，下有保底，上有菜单，国企加身，赌得过~

 

粤海置地的剧本不是那种秒天秒地的逆天剧本，而是一步一脚印的小确幸剧本，简单，却易懂。



格隆汇声明：格隆汇作为免费、开放、共享的海外投资研究交流平台，并未持有任何关联公司股票。转载本文，请务必注明来源“港股那点事”及作者。


利益声明：本文内容和意见仅代表作者个人观点，作者未持有该公司股票，作者提供的信息和分析仅供投资者参考,据此入市，风险自担！


加入格隆汇

● 投稿给格隆汇。投稿邮箱：tg@gelonghui.com；

● 添加微服妹妹微信号：guruclub_011，参加格隆汇三大线下活动：汇说、汇路演、汇调研；

很快就要到2.5元了