据说2019年的年度网络流行用语是“我太难了！”，当时谁知还会有一个“更难”的2020年，人们开始相信那个预言，“这是最难的一年，可能也是未来十年最好的一年”。当“难”成为常态，就意味着过去的经验正在失效，已无法将过去的成功轻松复制；就意味着市场的底层逻辑正在发生改变，你不能做到随之而变，你就注定会被市场淘汰。
如果问房地产行业里哪个细分市场在2020年日子最难过，我想几乎没有异议入选一定是办公。理由很简单，这个与实体经济密切相关的市场正面临三重严峻考验：
1、资本市场遭遇寒冬，互联网金融、共享经济、新能源汽车等创新领域接连受挫，资源向头部企业聚集明显，企业扩张产生的新增需求在锐减，市场已经进入存量客户争夺；
2、受整体经济环境影响，企业普遍持“活下去”的过冬心态（特别是中小企业），压缩办公成本成了“节流”首选项，不惜缩租、换租、退租；
3、疫情防控之下，线下业务转线上趋势明显，居家办公正成为一种办公替代选择，灵活办公、就近办公、远程办公都在成为办公常态，集中式总部办公面临巨大挑战！
而办公市场之中要说哪里最难，很多人都会说是上海，还会拿上海顶级CBD陆家嘴不断攀升的空租率还有如火如荼的海量新增供应面积来做印证。最基础的经济学原理，供求关系决定市场价格，近年来上海的办公市场就是一个供过于求的局面，再叠加当下的经济环境，上海又是市场化竞争最充分的城市，高手如云，好产品遍地都是，想在上海的办公市场里有所作为，真是难上加难。
就在这时，一个老牌港资商业地产商在一个22年的老项目上做的新动作引起了我的关注。这家地产商就是以操盘上海新天地一炮而红的瑞安，这个项目就是位于上海新天地里的瑞安广场。上海新天地是我们谈城市更新和街区商业都无法绕开的一个里程碑式的存在，它是无数城市打造地标街区的样板，而“天地”系列也成为瑞安的代表作，代表对于文脉传承与潮流引领的高超驾驭。他们的新动作是用社交的理念来激活存量，不用结构上伤筋动骨的大改造，仅凭游牧式的社交场景赋能就能以最低的投入实现市场动荡期资产管理的精准调节！
WORKX SOCIAL LAB，游牧的社交实验室
如果说22年前上海新天地的横空出世给我们的启发是“越是本土的，越能成就国际范的潮流”和“现代和历史的碰撞，才能创造具有文化号召的新地标”，那么以“WORKX SOCIAL LAB”为代表的以客户为中心的空间社交化尝试则给我们带来了又一次的脑洞大开：“原来2B的办公市场也是可以通过创造性的社群化运营来创造需求,激活客户资产就是最高明的资产管理”。
WORKX SOCIAL LAB里的灵活办公场景
（图源：上海圈子）
WORKX SOCIAL LAB是什么？字面理解，是展现瑞安办公的“超维办公（WORKX）理念”的一个社交场景实验室，包含各种插件式功能模块，比如独立会议室、INNO NOW、洽谈区、mini健身房、睡眠舱、星巴克咖啡等，模块之间可以灵活搭建，自由移动，按需变幻成各种独立的空间组合。
实际操作中，落地的第一个WORKX SOCIAL LAB是一块空租面积（瑞安广场1607）的场景化改造激活。它看起来很像联合办公的公区，却是面向整体办公客户开放，提供额外的社交场景增值服务。
这个空间实验的效果如何？瑞安的朋友告诉我至少目前已经实现了这样一些效果：
1、突出了瑞安办公的创新能力，开拓性的创造了“游牧”式的社交功能场景转换（所谓“游牧”就是利用楼内闲置空间，灵活组建，按需移动，在楼内不同楼层迁徙，不断消化空置），让空间不空，让惊喜不断，有效激活，转危为机；
2、通过低成本可重复利用的装饰性改造和启发性的办公场景展现，用最轻省的办法实现了闲置空间的快速去化（1607在7月份已经实现出租去化，新的实验室已经在楼内开始迁徙，8月份将有一个新的空间以全新的方式呈现），这个实验室已经成了瑞安办公创新的去化手段之一；
3、在公共区域有限的硬件约束情况下，通过移动社交场景的方式提供了更丰富的高频公共服务（营运3周，各模块预订总量达145次，平均每天预订模块10次，平均每天预订时长16小时，每周平均3.5次被包场），满足了愈发年轻化的办公人群的社交场景需求，也为很多公共配套设施存在天生缺陷的老式写字楼更新提供了新的解决方案；
4、通过Social模块的实验数据抓取，有效了解了客户需求，提高了客户满意度，创造了新的服务性收入，将客户满意度、品牌力转化为直观的盈利数字，也为更广泛的客户增值服务提供了数据积累，为新的办公产品和服务开发提供有效依据。
WORKX SOCIAL LAB里的星巴克场景
（图源：上海圈子）
WORKX SOCIAL LAB里的睡眠舱场景
（图源：上海圈子）
不知大家有没有感受到港式资管的精髓？用最小的成本、最精准的数据来实施创新，通过开创性的增值服务来提高客户满意度、实现办公服务升级，不断适应市场的需求变化，从而保证出租率和租金的稳定增长。
老法师带来的新启发
瑞安的新办公尝试印证了我们对办公新趋势的判断：
1、经济下行会令一些中小企业考虑压缩办公成本，会更考虑办公面积的有效使用率，会将更多的对外接待功能通过外部的共享空间来实现；
2、办公的根本是有效率的工作，只要协作仍有必要，居家办公就无法代替面对面的交流，线下办公场景必须为有效沟通服务；
3、疫情加速了组织方式的变革，打破边界，跨部门、跨公司甚至跨行业的跨界创新正成为新的增长驱动力，办公的升级必须适应组织的变更趋势；
4、办公升级的方向正在从硬件转向软件，从被动服务走向主动服务，在市场下行期，考验资管能力的地方就在于对客户的把握，能吸引并留住优质客户的只有超预期走心的服务；
5、企业服务成立的基础在于办公数字化，在于高频使用下数据制导的精准服务。能否建立租金之外的第二曲线收入，就在于能否更好的理解客户。
从新天地到WORKX SOCIAL LAB，瑞安引领的不仅是潮流，更是对市场风浪的驾驭能力。瑞安广场的更新不仅让我们看到了历久弥新的资管能力，更向我们展现了老道的资产价值创造能力。永远领先一步，永远比别人更懂客户的需求，这就是瑞安的资管之道。让我们向永葆创新精神乘风破浪的老法师致敬！