4月21日，锦和商业在上交所主板上市，开盘股价就翻红，当日收盘涨幅高达43.99%，以及触及新股上市首日涨幅限制，成了这个惶惶不可终日的岁月难得的亮色。关于锦和上市，有不同的评价，有的说是“城市更新第一股”，有的说是“文创园第一股”，而我的一位做二房东的老朋友则兴冲冲的找我来聊“二房东第一股”。他似乎比锦和的郁总还要兴奋，他说：终于盼到了我们上场的时候！
锦和的上市其实是一波三折，我要是没记错，之前冲击IPO他们被正式否过两回。被拒的理由其实是公开的：1、涉嫌房地产；2、土地使用性质的合规性；3、二房东的权益不稳，租金差的生意模式能否持续；4、二房东模式的资金流动性较低，收入来源过于单一，遇到不利情况，短期偿债能力堪忧。这些问题也是二房东模式普遍存在的问题，一度被外界认为是不可能解决的死结，所以大多数人会认为“二房东不过就是个机会型的生意，难以做成有前途的商业模式”。
之所以我的朋友会兴奋，因为锦和上市至少解决了他的三个痛点问题：1、有了标杆就可以确定估值模型，融资就有了定价依据；2、有了上市的样板（特别是如何应对质疑），就知道哪里该做加法，哪里该做减法；3、终于可以系统整理股权结构、存量资产，让企业走向正规化。
我说其实你还有三个关键问题需要想清楚：1、企业的未来到底是为谁做的，究竟有没有可能从“二房东模式”转向更有持续性的“资产管理模式”？2、如何保证赚到持续的“租金差”，在整体市场遇冷的情况下，如何保证独善其身？3、如何处理处在“夹缝”中的资金风险问题，如何解决早期改造“重资产”投入的现金流安全？
说到这里，他很好奇的问我怎么看共享办公的未来，他跟国内共享办公头部的几家都合作过，开始是希望借他们的光环来给自己带人气，没想到最后反而是他在帮他们招商，甚至帮他们监督运营。他说：“这些品牌创始人的精力都用来跟资本讲故事了，反而真正该抓的客户、运营、销售却不上心，没有吃过这样的苦，怎么敢说可以提供资产管理服务？”。
其实我比他更清楚当下共享办公所处的困局，关店、收缩、转纯管理输出甚至整体关门已是这个行业的常态，背后是烧不动的资本和无路可退的尴尬。我一度认为共享办公应该成为办公生态重要的一环，提供公共服务和灵活办公空间。可是残酷的市场事实还是教育了我，做的差的就不说了，我有朋友做的可谓最顶级的共享办公空间，租户也很有粘性，可是最近仍不免接受大业主到期不续租被迫关门的命运。当共享办公失去了资本光环，被打回二房东的原形，它就是一个最脆弱的夹心层，随时会被两端挤压，直至消失。
当我把这个问题带给正在跟明阳烧脑“心商业地产”模型的晓兰姐，她们给了我一些很重要的启发。
首先，如果一种商业模式是建立在相互零和博弈基础上，C2小B2大B中的三方是彼此讨价还价的关系，你赚就意味着我亏，那么这种生意赚的永远是信息差，一旦数据打通，能通过算法来精准匹配（参考贝壳正在做的事情），那么中间的小B就没有存在价值，做多大都是等着被消灭的结局；
其次，一种商业模式能否持续并不取决于是否拥有产权，开发商如果不能不停的拿到地开发成能卖出去的房子，也一样会走到企业生命的尽头。一个企业最重要的资产是人，包括股东、员工、客户、供应商等，能形成有效链接的人才能让企业的商业模式稳固，才能让企业的发展生生不息；
再次，共享办公的逻辑真的错了吗？回到纽曼创立WeWork的起点，回到孙正义重仓共享经济的最初，难道不正是因为存量世界已经触顶，需要向更灵活的小微创新单元寻找创新突破？社群经济、创投生态圈、企业服务、平台思维……，甚至“羊毛出在猪身上”这样的转化思维，难道真的都错了？也许错的并不是这样的图景，而是操作的人，当他们在用传统聚核式的组织和方法来执行这样的创新理念，就会出现“做社群而中心化，做生态而私有化，失去监督的人性被欲望绑架，链接了桌子而恰恰没有链接上人”的种种问题，做的事情都似是而非，最后就只能回到收租的逻辑，结果因为同质化就成为整个价值链中最弱的一环，自然会变得可有可无；
最后，能否改变共享办公以及二房东们的命运？答案是“事在人为”。举个小例子，优客工场正在推出他们的优鲜集APP，在上面可以买到经过协议谈判打折的品牌商品，他们还做了视频号，展现多姿多彩的空间形态，这是一个不错的数字化实践。可是问题来了，优鲜集卖的东西能比京东、淘宝更丰富更便宜吗？对于跟我无关的外人，为什么他们要去看你的视频号？显然这还是从以我为中心的产品逻辑，而非用户思维。有没有可能换种玩法？比如，优鲜集上卖的商品就是创业小伙伴们共创出来的，独一无二，是自己养成的，想买就仅此入口；优客工场的视频展现的就是小伙伴们的才艺，甚至就是个接活平台，我为人人，人人为我；假如优客工场+共享际所提倡的“职住平衡”理念可以转化成同频的人共同的生活价值创造，甚至社区的关联都是高度的自治，那该是多么不一样的场景！
有人说“共享经济已经接近于共产主义理想”，其实在这次全球性的疫情影响下，这样的商业逻辑正在通过人类全体活动的线上化而潜移默化的发生着。林清轩的全体直播带货自救底层逻辑是什么？是从对公域流量平台（购物中心也可以理解为线下人流的平台）的依赖转向自建私域，通过私域的沉淀转化变成客户的共建。一旦林清轩形成了牢固的客户情感纽带，难道他还需要去盲目铺网点吗？难道未来还是他求着别人要进哪个热场，而不是反过来，因为我自带流量，所以你得向对待KOL大品牌一样给我最好的进场条件，求着我入驻？共享经济2.0就该是共创逻辑。
昨天有一家资本找我咨询当下进军城市更新基金的时机问题，他们问：“投融管退四个环节我们三样已经具备别人没有的独特优势，只差管，有没有什么办法能让我们在这样的时点放心进场，挖出真正有价值的宝藏？”。我回答：“如果是传统的各自算账，我没法保证会找到正好合适的合作方；但如果我们能接受开放合作，你中有我，我中有你，大家能往一个共同的目标一起努力，我们就能创造出新的确信。这个时点进场刚刚好，东西正便宜，商业逻辑正在更新换代。”
所以，回到最初的问题，二房东上市并不意味着二房东的天下来了，共享办公崩盘也并不代表共享办公根本就不成立，你看见的只是个开始，这世界正在加速重构！你相信什么，你就会看见什么。江东子弟多才俊，卷土重来未可知。
