3亿债权稳了，长城资产宣布盘活首个金科项目
原创 张媛 不良资产头条 2024年07月12日 12:23 北京在战投金科股份重整一个月之后，长城资产宣布与子公司协同，通过实质性重组盘活金科在重庆已停工两年的地产项目，该项目风险化解取得重大突破。
成功盘活 3亿债权稳了
日前，“长城国富·锦绣江宸”营销中心揭牌，停工近两年的重庆威斯勒项目正式复工复销。
威斯勒是“金科·中泰上境花园”的项目公司。2019年，重庆金科从中泰地产手上收购了威斯勒50.01%的股权，并接手该项目的后续开发运营。
但两年之后，也就是2021年金科爆发债务危机。2022年底到2023年阶段，境外债务、境内债务先后出现违约。作为重庆本地房企，当时重庆市政府给予金科财务、资源上的多重支持，但依然无法扭转局面，2022年巨亏百亿。
也就是在2023年初，金科债务危机全面爆发的阶段，长城资产重庆分公司开始对外转让威斯勒的3亿元债权，其中本金2.96亿元，抵押担保是债务人威斯勒名下对应“金科·中泰上境花园”项目二期项目A、B地块与零星地块的使用权为本次重组债务提供抵押担保，宗地面积共计131082平方米。与此同时，重庆金科房地产开发有限公司为该项目提供连带保证担保。金科地产集团股份有限公司作为共同债务人承担还款责任。
很明显，债权没有转让成功，既然踩雷，干脆参与重整。
2023年5月，金科股份被当地建筑公司作为债务人申请破产重整。
2024年2月，金科股份又主动申请破产重整，2个月后被法院裁定受理。在此过程中，长城资产成为金科股份的战略投资人主导整个破产重整，并派长城国富置业“出镜”。
签订战略投资协议后，长城重庆分公司火速对威斯勒项目进行实质性重组，包括更换总包单位、解决项目重启所需资金等措施，实现对项目深度管控，有效隔离风险；同时，引入长城国富置业进行协同，以“品牌输出+综合监管”轻资产协同服务模式落地，将项目更名为“长城国富·锦绣江宸”，派驻专业团队常驻现场全面参与项目开发过程中的前期管理、工程管理、成本管理和营销管理等，解决原项目品牌信誉受损和项目现场专业管理缺失的难题。
现在该项目已经复工复产，长城资产的3亿债权应该稳了。
重整期间金科获批自行管理
“金科的重整一开始是定位不是简单减债，不是简单解决诉讼，而想成为引领型的胜者为王的企业。因为金科无论是住宅开发能力、商业地产开发能力、智慧管理能力，文商旅等等都是全国前10的能力。”金科股份内部人士在火栗网于今年3月举办的博鳌高峰会上表示：“我们只想活下来。”
从地产行业角度来讲，金科也是近年来首个正式进入破产重整程序的房企，此前泛海控股进入过预重整阶段，但由于严重资不抵债，法院宣告预重整失败。
破产重整是另外一种方式的“重生”。
在7月4日的投资者交流会上，金科股份董事长周达表达了对重组成功的信心：截至2023年末，上市公司正式被裁定受理重整的上市公司，重整成功率高达100%，重整成功共118家，尚无在法院裁定受理之后因重整失败导致破产清算的案例。
值得注意的是，金科的破产重整还有一个特征：在重整期间，获法院批准自行管理，一方面有利于“保交楼”，另一方面有利于协助引进重整投资人、提高重整工作效率。
所以，近日中金资本也意向进行重整投资，其他投资者也在持续接洽中。
长城资产底气和杀手锏
对于长城资产来说，直接战投爆雷房企，在这两年的不良资产行业内并不多见。
但其此次出手也并非绝对的“孤勇者”。仔细分析一下，在金科股份被申请重整之后，金科曾联同陕建集团曾向重庆市政府领导汇报合作”，并得到点头肯定，但随后该消息并未有实质性进展。但一个月之后，长城资产突然杀入，所以业内猜测，长城资产并非“单独行动”，很可能是联合陕建一同对金科股份进行预重整。
这也符合长城资产一贯的做法：纾困房地产往往要拉上其他央国企一起。比如在纾困佳兆业中，拉上了招商蛇口。对于房地产，长城资产一般分类制定风险化解措施，一是引入央国企头部稳健型房企实施并购重组，二是有效隔离风险推动后续开发与保交房，三是开展类共益债模式盘活底层资产，四是轻资产盘活模式。
从四大AMC面临的地产风险敞口规模来看，长城资产是唯一一家千亿以下的AMC。其对外投资子公司中所涉房地产企业仅8家。其房地产平台长城国富置业目前也仅续存了7家子公司，包括上海长华万城、长生人寿保险、上海新金穗实业等，间接持股93家企业，而中国信达则有两百家之多。
长城资产这几年投资房地产虽有踩雷泰禾等，但总量不大。
政府背书是长城资产成为战投的推动力，而其最擅长的“实质性重组”手段是其接手千亿金科的底气。
所以无论是对于目前深陷债务泥淖的房企还是在小心翼翼挑选项目纾困的全国性AMC来说，这都是一个突破性的举措。
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