第七本书《恒大帝国之崛起》
这本书更像许家印的托呀，把老许写得异常伟大。但是书中对恒大这些年的崛起还是有一个大概的描述，不得不说许家印确实很有政治智慧（花大钱搞足球，投入资金做公益），他的朋友圈为恒大崛起确实起到了非常关键的作用。
第一，这轮周期恒大获益的关键因素：
1.周期低点大规模储备土地，囤地型扩张获取大量资源，周期迅猛房价升值恒大获益；
2.城市选择二线郊区为主和三四线核心区域成为本轮楼市升值主要获益区，并且几乎没有太多政策限制，实现大幅规模提升（棚户区改造政策促力）；
3.周期低点大量举债，各种花样融资用来储备大块大规模土储（滚动开发享受升值）；
4.周期平稳引入战投，平稳落地。
第二，相关房地产知识：
房地产融资方式：银行贷款（间接融资，土地使用权抵押贷款、自由财产或股权抵押贷款、担保贷款、项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、在产品存货抵押贷款、开发企业互保等）、上市融资（IPO融资、国内买壳上市融资、海外上市）、项目股权出让融资（很多中小房企的方式）、企业合作融资（万科与五矿北京拿地，万科与华润）、抵押担保发债（富力，募资进入国内有难度）、信用评级发债（龙湖）、发行人民币合成债（恒大人民币计价并以美元结算的合成债）、房地产信托进行融资（保利置业）、私募基金融资（复地集团）、海外基金融资
第三，许家印的成长经历：
不到一岁成半个孤儿，奶奶担起母亲责任；
高中贩卖石灰和卖苹果失败；
学开拖拉机请村长书记喝酒做起手扶拖拉机手；
国家恢复高考立马报名，第一次准备不足名落孙山，次年学校附近租破房子周口市名列前三考入武汉钢铁学院；
分配至河南舞阳钢铁厂，和车间老师傅搞关系偷技术，积累手抄惊人材料，推出生产管理300条，入厂第二年升任车间主任；
辞去铁饭碗南下深圳打工，第三个年头代表公司去开辟广州房地产市场，黄埔城中村改造，小户型低价格精准定位迅速打开市场并赚取两个亿；
离职自住创业，恒大坚守偏地段，低总价和快速周转打法，迅速做大规模。
许家印的成功：善于捕捉机会，踩准时代发展每个步点，敢闯敢干，聪明能干。
第四，恒大的管理和商业模式细节：
1.标准化运营模式：紧密型集团化管理，实施标准化运营（管理模式，项目选址，规划设计，材料使用，招标，工程管理和营销）
2.营销策略：明星助阵引爆人气，大规模全国联动营销，足球体育营销热点帮忙，震撼大幅度折扣促销，高密广告面覆盖暴击，超强抓客力度，现场活动轰动，精装外加实景。
3.成本策略：土地购买控制成本，产品设计招标采购标准化集中采购降低成本
4.产品战略：市场细分产品多样化，市场定位更加精细化（区域、阶层、职业、个性、年龄），打造民生地产
5.管理模式：许家印绝对控股，紧密型集团化管理模式（总部决策，地方落实），严格绩效管理机制。
6.盈利模式：薄利多销，产业链整合标准化运作，精装修。
7.资本运作：利用市场反弹机会2009年实现香港快速上市（2000年借壳但是对A股资本市场融资功能表现失望，2006年转让退出；2008年3月香港上市失败，2009年10月成功上市），发行美元票据，浦发银行银企战略合作，2010年4月票据发行，2011年项目股权出让融资等多元化融资渠道。
8.资源整合：旅游资源整合旅游整合体利用；产业链资源整合（地产开发，建筑设计，建筑工程，工程监理，物业代理），信息资源整合，客户资源整合（售前售中售后客户关系，关注客户体验，客户忠诚度管理，客户价值开发），供应商资源整合（战略联盟），战略资源整合（政府，媒体，社团，社会和投资者关系）
9.成本控制模式：差异化定位降低成本（非核心有潜力拿地，二三线城市为主，大地块为主；区位规模定位标准化；快周转），规模化和高效管理降低成本（管理模式规模化，规划设计规模化，材料使用标准化，工程招标标准化，工程管理标准化，项目营销标准化）；强有力执行降低人力成本（铁血管理，狼性文化，一人双倍工资三份活）；多融资策略降低资金成本（资金密集型国家调控导致成本升高，灵活多渠道融资，银行授信、私募股权、上市融资、发债、信托、项目合作等）
个人觉得从许家印的成长经历可以看出：一直以来很会搞关系，敢闯敢干，追求执行力。
所以他个人的气质也带到了恒大的企业文化之中。恒大这轮周期实现排名大提升很大程度上是依赖于许家印个人的性格特征。
第一，大量的良好政府关系或许早就掌握了棚改等政策的趋势，所以做出看好二三四线重头兵的战略判断，刚好切合这轮周期实现升值；
第二，做出良好房产周期判断，大量举债极大杠杆拿地并储备，而恒大掌握的都是大地块为主，可以维持多年的缓慢开发，这样一方面享受了房价的大幅升值，同时享受了地段的成熟和增值，另外也获取了及大量的土地储备；
第三，恒大的果断战投引入又让恒大安全落地，而许家印的政治智慧搞足球，搞女排为自己赢得了政治资本。
第四，恒大管理上的执行力和标准化，以及产业链整合为自己降低 了成本，加上拿地成本的优势总体获得了低成本产品，通过降价促销全国联动或者足球概念提升产品品牌力，实现一个闭合的循环。
第五，未来的恒大？目前恒大造车愈演愈烈，本身可能和许的相对激进的性格有关，不过本人持保守态度，毕竟这个行业注定是一个确定性很低竞争却异常激烈的行业。
周期永远存在，而胜者变化莫测。。
思考题：为什么每轮地产周期都会崛起不同的地产公司，而每轮地产周期又会导致部分地产公司没落或者几乎灭亡？