黄奇帆：中国的房价，其实最近两年还没有开展大跌，走的是有行无市，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少了，比如2020年交易量是18亿平米，到了2021年就降到了15亿平米多一点，去年已经降到了14亿平米，今年数据还没有出来，估计会降到13亿平米，那么这个交易量会降到12平米会守住一个平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米的，为什么呢？因为整个中国的房产建成的在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是会坚实的底部，会守住的。所以，在这个角度，从18亿平米到今年预计就会变成13亿平米或者更低，那么到了明年，到了12亿平米守住就稳住了，所以这个从建筑，投资量的角度，市场平衡点估计在12亿平米，不要担心到10亿平米，5亿平米。

那么交易量这么低了，为什么价格不低呢？因为房产商也不想跌价，地方ZF也不想跌价，银行也不愿意自己抵押物跌价，那老百姓买了房子的也不想跌价，如果我买的房子是10万每平米，结果现在同样的地段房子变成8万，7万，那老百姓去年，前年买的就会吵起来，在这个角度呢，大家都不想跌，哪怕没有交易，有行无市，所以前两年其实没有出现大规模的跌价，那么跌价是谁打破的呢？就是法拍房，因为当大量的交易停顿，房产商资金还不了，那么老百姓也会起诉他，他的债权人也会起诉他，银行也会起诉他，起诉以后就变成法律纠纷——法拍，法拍无非就是把房产商已经有的土地和房产拍卖，那么法拍房实际上在2000年的时候，全国只有20万套一年，到了2010年的时候就到了50万套，2020年已经超过150万套，今年数据还没有出来，我相信有可能到400万套，你想这400万套法拍房，一套平均100平米就是4亿平米，已经等于全社会一年十几亿交易量的30%，法拍房只要超过20%，拍卖的房价就成了一个区域的房价，如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%~5%，那法拍房是法拍房，市场房还是市场房，但它超过20%以后（法拍房是以卖掉为主，价格都是打7折，6折），市场房的价格是螺旋形的往下跌，所以，这件事关键是看法拍房的数量，法拍房数量多了，这个地区房价一定跌。

今年深圳局部出现一些楼盘跌了30%，上海也有局部楼盘跌了30%，但是你不能说上海整体房价跌了30%，只是部分房价，但是，到了明年，如果法拍房多了，出现了整个城市的均价跌了30%的时候，我认为地方ZF就该出手了，如果均价跌了30%普遍性出现，这时候要么不法拍，一法拍就可能跌40%，50%，这个时候不是一个楼盘，而是整体上都打对折，这个时候ZF应该出手，在打7折，6折，5折的时候，比如拿出5万亿就把这个房子收了，各个城市打6折，5折相当于跌到了2015年了，这个时候把它收了，ZF不会亏的，放个5年，10年，收回来就是做公租房，做房改房，人才房，廉租房，本来一个国家ZF就该对居民至少保障30%的公租房或者保障房，香港780万人，还有480万住在ZF的保障房里面，只是他的保障房太可可怜，只保障了人均4平米，我们说保障房至少保障人均15平米，香港保障太低了，但不管怎么说，香港400万人住在保障房里，新家坡是70%住在保障房里，我们现在是5%住在保障房里，商品房彻头彻尾覆盖到位，变成大家都买商品房，正好趁这个机会把打了7折的库存商品房买过来，一旦ZF买过来，房产商收到了这笔钱，他也不能自己发财套利，他一定是还银行，还上游施工欠款，还各种建筑材料款，在这个意义上，ZF如果5万亿进去，房产商再去还5万亿，还3个5万亿，就15万亿的债务互相抵消了，所以，这个时候ZF要救市的，我绝对相信明年的适合的时候，当出现了一个城市比较大规模的打了7折，6折的法拍房，ZF肯定应该救市了，这个救市不存在道德问题，ZF拿到了房子就是作为保障房，可能这一场事情过了以后，中国ZF城市保障房就超过20%了，那不是好事吗？你也不用再去造房子来增加房屋的供给，正好 把过剩的房屋平摊掉，另外房产商也会平衡这笔债务，然后整个社会的债务也在这个过程中得到释放，这个是明年一定会出现的。那么这个时间只要这么一刹车刹住，还有个社会好处，老百姓的按揭贷款的首付一般是百分之二三十，可能已经还了若干年，现在是大体上首付实打实支付可能是30%~40%，所以跌30%，老百姓还没有出现整体负资产，如果跌到40%~50%真变负资产了，社会不稳定，银行跌到30%，坏账就不是2%，3%了，而是10%，15%了，那不得了的，也是整个金融的黑天鹅。所以，这个时候一摊救市措施出来，一举几得。总的来说，这个是理性的逻辑，一定会发生，所以，我并没有只跟大家说现在准备好了有什么用，现在就作为说的，谈的一个观点，经济规律会如此。$万科A(SZ000002)$ $招商银行(SH600036)$ $东方雨虹(SZ002271)$ @forcode