《港湾商业观察》乔锐
即便房地产行业仍难见曙光且“违约”案例继续攀升之际，也没有浇灭子公司们的物业管理上市热情。
从今年6月第一次递表，再到半年后12月再度冲刺，力高健康生活如不少物业管理公司一样，竭尽全力奔波上市。
但现实却异常残酷，严重依赖母公司力高集团（01622.HK），甚至在招股书中明确提及到的官方网站都打不开，再加上市场环境对房企类物业公司的较大不信任，从估值低，到艰难求生小概率上市成功，这一切都意味着力高健康生活或全方位受困承压。
继今年6月份首度冲刺港交所上市失效后，12月10日，力高健康生活有限公司（以下简称，力高健康生活）没有片刻犹豫，再度递表继续冲刺。
上市路艰难：净利润下滑 现金流不佳
众所周知，下半年以来，即便不断有物业管理公司赴港冲刺上市的消息，但真正成功者寥寥可数。力高健康生活的二次递表并不出人意料，在其之后的一周时间，包括长城物业、禹佳生活服务都显示招股书失效，而禹佳生活服务已经处于第二次失效了。
最近的12月24日，还有一家总部位于杭州的物业公司众安智慧生活招股书也宣告失效。
当下的环境，既是房地产行业的寒冬，也同样是物业管理公司的严冬。
一位香港资本市场投资者告诉《港湾商业观察》：“目前港股市场对房地产及物业管理都较为看淡，一方面房地产面临着调整，还待时间消化；另一方面物业管理类公司在市场中已经多如牛毛，绝大多数物业管理类公司都主要依赖于地产主业，主业当前不佳，一定会影响和传导到物业层面。”
该人士强调，虽然物业管理类上市热情似乎仍然很高，但市场信心大不如前，以前是估值低一点，拉几个实力雄厚的基石投资者或行业大佬就能上成，现在是根本不可能。“所以目前像力高健康生活这类大概率无法通过上市并不奇怪。”
招股书显示，力高健康生活虽然总部位于江西南昌，但其发展生命线与总部位于深圳的母公司力高集团密切捆绑。
2018-2020年，力高健康生活实现营业收入分别为1.24亿元、1.8亿元、2.2亿元；实现年内溢利分别为1112.2万元、2908.4万元、4401万元；毛利分别为2611万元，5590万元，7680万元。
截至今年上半年，力高健康生活物业管理服务毛利率为25.3%，与去年同期的29.3%相比，下滑了4个百分点，公司整体毛利率为34.5%，与去年同期的36.4%，下滑了近2个百分点。
更严重的财务数据承压还体现在，今年上半年，力高健康生活的收入为1.74亿元，净利润1730万元，与去年同期的2309.6万元，同比下滑25.1%
现金流方面，力高健康生活也较为不佳。截至今年上半年，公司经营活动现金流量为-940万元，期内现金及现金等价物增加净额为-4032万元。公司对此解释称，是由于2020年12月收购芜湖森林物业后在管建筑面积增加，以及支付所得税款。
母公司“卡脖子”，官网都打不开
诚如外界所担忧的，力高健康生活的“卡脖子”在于母公司。招股书显示，力高健康生活2018年-2020年以及今年上半年，总收入的96.2%、91.3%、95.5%、80.1%分别来自力高集团及其合营企业以及联营公司开发物业。
另外，在物业管理服务的收益方面，2018年-2020年以及今年上半年，分别有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%源自力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。
力高健康生活对此坦言称，"总收益的增长主要由于物业管理服务产生的收益增长，这主要归因于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业的在管建筑面积增加。与此同时，受房地产市场调控影响，未来，可能无法维持历史增长率，公司的未来增长未必按计划实现。"
“这就像硬币的两面，类似力高健康生活的情况，就是物业管理行业的主流。在市场环境好的时候，母公司可以带动物业管理高速增长，彼此收益都可观，在市场环境不好的时候，母公司同样会严重影响到物业管理的发展。从近期市场的变化来看，负作用冲击会越来越大，所以，部分物业管理公司为了活着，要么去上市通过公开融资，要么可能面临着被卖掉的惨状，而卖掉的话其实也很难，因为市场标的太多了，为什么非要买你的呢？价格目前肯定不具备优势。”一位地产行业相关负责人向《港湾商业观察》这样分析。
值得注意的是，《港湾商业观察》根据力高健康生活招股书显示的官网信息，但始终无法打开官网。《港湾商业观察》多次就力高健康生活官网以及与母公司业务关联等联系力高集团，未收到回应。
一位熟悉香港上市流程的业内人士表示，“一些国内企业，往往上市前可能连官网都没有，甚至也有一些哪怕是递交了招股书后，仍然是连官网信息也没有，这种情况既不尊重投资者，也说明基本功课都没有做。理论上，公司招股书上的信息，应该是公开透明准确，方便投资者查询，官网当然是最基本的了解渠道。”
《港湾商业观察》还通过力高集团官网试图查询力高健康生活，目前仅能查询到1条信息，即12月15日力高集团的一场品牌发布会。该内容显示，力高集团执行董事、力高健康生活总裁唐承勇也出席了该活动。
力高集团之于力高健康生活，影响太大了，其一举一动可谓“一体两翼”。
力高集团的多元影响 如何避免“一损俱损”？
今年前11个月，力高集团实现的合约销售约为人民币405.61亿元，建筑面积约462.30万平方米。
一个简单的结论是，即便算上12月最后一个月冲刺，那么力高集团今年的增速步伐仍同比将大幅下降。要知道，2020年，力高集团实现合约销售金额409.75亿元，同比增长49.5%。
11月单月，力高集团及其附属公司、合营公司实现合约销售额约37.47亿元，建筑面积约41.7万平方米，如果与10月份的合约销售额48.14亿元以及建筑面积51.8万平方米，下滑不小。
更早前，力高集团9月、8月、7月份的合约销售额分别为27.49亿元、28.95亿元、29.14亿元。
整体来看，随着下半年行业不断调整，力高集团销售压力不可谓不大。销售承压与调整之际，还体现在价格层面的持续下行，今年半年报显示，力高集团已交付物业的平均售价为7774元，与2020年上半年的10635元相比，同比下滑了26.9%。
负债率方面，截至今年上半年，力高集团总资产为944.74亿元，总负债796.3亿元，净资产148.44亿元，资产负债率84.29%，已经连续三年大于80%。 “三道红线”方面，剔除预收款后，力高集团资产负债率为78.1%，净负债率48.7%，非受限现金短债比为1.44，踩中一条红线为黄档。
即便如此，今年上半年，力高集团仍大肆买地，新获取了16幅土地。据《港湾商业观察》不完全统计，力高集团今年已经分别在无锡、广州、烟台、六安等城市拿地。
倘若去化率不及预期，或随着地产行业调整深化，力高集团一方面销售承压，另一方面拿地所带来的后遗症或将不断显现。既要保销售，还要抢滩拿地，力高集团对资金成本的平衡其实并不理想。
根据力高集团今年4月以及7月前后的两笔美元债券来看，发行利率分别为8%和11%，融资成本远远高于多数房企。
力高集团总裁武磊曾表示，“三道红线对力高的影响，其实去年年初只有一条踩线，就是扣除预收账款以后的净负债率。今年和明年，公司更多依靠权益类杠杆，依靠经营性杠杆。”
已经耗时了半年多，即将步入新的年份，力高健康生活上市之路最终能否如愿，难度显然不小。相较于资本市场，力高健康生活严重依赖于力高集团的现状也是投资者最担忧的现实，如何避免“一损俱损”，目前颇为无奈，也需时间调整。（港湾财经出品）