周末复盘，第一个离不开的就是地产
一、地产
首先，政策、房价、股价是不一定同向变化的，或者说变化的节奏是不同的，这一点一定要有所认识。就好比化工股、猪肉股的逻辑，涨价的时候是第一波，一定是冲的最猛的，这个时候最直观，因为产品价格每天都能获得，只要涨价股票就能涨；然后A下来等业绩兑现第二波，业绩兑现也是在及预期和不及预期之间摇摆，第二波是最纠结的，因为业绩是季度的，有时间成本，有中途的信息干扰。第三波就是持续性了。
回到地产，我们先把当前的政策给总结一下，然后拆开来分析各个政策核心作用，最后再汇总到一起看看会产生什么效果。
周五的政策共有以下几项：
1. 降首付：降首付的实质是降低门槛，让以前“想买但需要等等”的人可以提前买入。
2. 降利率：降利率的实质是降月供，也就是降房价。
3. zf收储+保交房+以旧换新：一方面是托底房市的信用，因为此前lw楼影响下，大家都不愿意买期房了。另一方面则是减少库存和增加交易，类似于股市救市期间，国家队下场收筹码，让市场在一定价格的水平上保持买卖平衡。
按照市场参与者，我们可以分析一下上述的政策分别对买房人、卖房人、以及地产商和zf的影响。
1. 买房人，又分为刚需和投机。投机考虑的是能不能高价卖给未来的人，现在人口下行、涨价预期更无，所以投机的人基本不会因为这些政策就重新活跃起来。对于刚需，考虑的是门槛和月供，现在政策看似是门槛和月供同时减少，但测算一下，首付减少的代价是月供的增加。那刚需要考虑的就是，未来30年的收入能不能保证正常消费的同时，偿还月供。现在的年轻人肯定不愿意降低消费水平，所以问题的本质就是收入预期。
2. 对于卖房人，按照周末的数据看，杭州等地都在撤卖单，等价格有一定反弹再卖。
3. 对于地产商，政策改变的实质是增加交易和zf低价收储，相当于适当输血，而不是打鸡血。那还活着的可以多喘几口气，但以后别想着高周转和高杠杆了。对于几乎死了的，以后能被并购就不错了，并不会有太大改变。
4. 对于zf，还是以股市为例。15年的资管计划救市，核心是为了在一定的价格水平上保持买卖平衡。上面怕的是价格螺旋下跌，崩盘，目的是维持价格，而不是抬价，同时以后还会退出。地产收储也基本是这个作用。
所以综上分析，我们可以得出几个结论：
1. 房价：从政策的措施和目的、买卖方的考虑来看，不会上涨；
2. 销售：交易会活跃；
3. 新开工：短期不会明显好转；
4. 竣工：会有明显好转；
5. 库存：zf收储是刚性收筹码，并转为租赁房或保障房，会实质减少库存；
综合看，目前的政策核心利好的是销售端和竣工端，所以实质受益的是交易商、租赁保障类的装修股。
二、市场还在担忧什么？
周末看起来，大家担忧的还是钱从哪来，回看当时14-16年，核心政策是棚改货币化和供给侧改革。
当下虽然也给了3000亿的资金支持，但量还少，另外就是经济、就业和收入预期需要有明显的改善，或许股市像14-15年一样来一波？
三、相较于地产，基建项目的复工更值得期待
周五还有一个小作文：化债12省基建要放松！领导要把再融资12个城市的停建放开，原来是开工30%以下全停，现在放开可以开工。
为什么说这个比地产更为重要？因为年初有一份文件提到在地方z务降至一定水平以下之前，严控新项目，缓建或停建存量项目。这个也是年初市场暴D的一个重大原因。
这些项目的复工，才是底层劳动人民就业的基本盘。下面稳了，上面高大上的科技才能搞起来。
四、回到股市
交易层面，周五或者说从五一以来，地产经过很长时间的分歧，直到周五2点之后开始一致，如果周一不能继续一致，那将基本结束。
基本面层面，上面也分析了，核心受益的应该是交易商和装修股，而非地产商。
对于大盘，指数目前来到了前高，指数冲关和地产一致都需要量能，而且市场不能只有地产涨，其他的也得跟涨。如果量能还不能有效释放，那就还是得靠不断回踩才能上行。
从大盘角度，我还是希望地产能强一点的。我自己交易的方向，应该会是电力（针对炎夏）、猪（涨价确认）、飞行汽车（周五政策加速，看看周一开盘会不会被虹吸的交易机会）的一些方向。
