在股权大战中,万科管理层选择的“联姻”对象为什么是深铁而不是别人?这得从两者的战略诉求来思考。事实上,万科当初披露与深铁进行战略重组时,并不是只有万科的一厢情愿,深铁同样对万科抱有强烈的好感。
在战略重组计划里,万科管理层看中深铁掌握的优质土地资源,并希望借此制衡宝能系、华润等大股东。而深铁希望万科帮自己推进“轨道+物业”新商业模式,并借此实现资本腾挪。
一个是城市运营商,上市企业,净资产达1002亿元;一个是轨道运营商,大型国企,净资产1503亿元。两者的结合,地铁+物业的开发模式,毫无疑问给万科的发展插上了想象力的翅膀。因此,虽然这次万科宣布重组计划中止,但是万科在公告里宣布未来依然会“坚持轨道+物业的开发模式。”可以预见,虽然万科与深铁的战略重组暂时告吹,但是两者之间的战略合作应该还是会继续保持下去。
早在今年6月17日,万科战略重组预案时,万科高级副总裁谭华杰就曾表示,地铁是可以赚钱的,而未来在轨道交通时代,谁和轨道交通公司绑定,开发商就赢了一大半了。
与国内其它地铁运营商不同,从运营初期深铁就开始效仿学习香港地铁“以地养铁”模式,并充分利用自身政策优势,深圳地铁集团前几年先后积累了蛇口、深大、塘朗、前海等一批地铁沿线的优质地块,准备陆续开发。
2008年11月,深圳地铁以17亿元的价格获取深圳前海高达141万平方米的地块,效仿港铁模式有了实质性进展。按照当时设想,地块初步规划下面是车辆段,上面可以建住宅、商场、写字楼等等,地铁公司通过开发物业,获得可观的回报,再投入到地铁的建设、运营中去,支持深圳地铁的良性发展。
此后,深圳地铁相继在深大站、深圳北站、蛇口西、塘朗以及横岗车辆段,累计获得地铁上盖物业建筑面积高达290万平方米。其中商业开发面积达到138万平方米,保障性住房达到125万平方米。
对万科而言,一旦两者的战略合作达成,随着轨道线路的延伸,万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源,解决“地王”频出环境下的新增资源获取问题,双方共同打造的“轨道+物业”模式,也有望向更多城市复制推广。
对深铁而言,面对万科这样一个主动伸来橄榄枝的优秀上市公司,自然也是十分欢迎。在今年9月8日发改委主持的“城市轨道交通投融资机制创新研讨会”上,深圳地铁董事长林茂德在介绍深圳地铁物业资产证券化的时候,就提到了“大家都知道我们正在参与一个上市公司的事”,被大家普遍认为指的就是万科,可见深铁对借助万科实现资本腾挪也是充满了憧憬。
所以,虽然万科和深铁这次没能在一起,但他们的爱情故事应该还会有续集。
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