amani_lr 的讨论

小产权房的占比太高，以深圳为例：商品房只有150多万套，绝大多数人是靠小产权房和城中村以及其它住宅解决问题的。好好做做功课

美国的租金回报率是扣除房产税以后的回报率。如果年化收益率7%，两倍倍的杠杆的话，本金收益率就会有21%，妥妥的巴菲特了。中国租金收入比低是政府有意为之，绝对不是纯市场化引起的，这样可以不影响企业的用功成本。

政府没有占统治地位的公租房，如何压低当地房租？实际上租房市场才是完全市场化的，租房市场和当地人口的供求和平均收入有关，才真正反映了市场经济，看看现在的房租收入比相对来说比较合理，房价显然高估了

有道理，今天的新小区，二十年后就是老小区，会产生折价。不过也要考虑小区周围商业更成熟，会产生溢价。

非常赞同作者本文的分析，我这些年思考房价，基本也就是这个逻辑。不过需要补充的是，除了租金回报率和租金增长率，我们还需要从其他维度思考房价，其中最重要的是人口维度，另外就是政策维度，还有利率维度。人口结构影响未来的供需，而供需不平衡是导致房价偏离内在价值的重要因素。假如未来家庭数量减少，而房子每年都在快速新增，那么供大于需的情况会愈演愈烈。这也是马云思考房价的维度。利率方面，中国的必要回报率高于欧美，所以租金回报率加增长率也理应高于欧美。考虑到这两点，作者完全没必要因房产税、租金占收入比例而对原结论进行调整。北上广深的房价，就是贵了一倍。

还应该将折旧考虑进去，三十年的房子，恐怕真的需要折价才能卖了，就算12年后房子的均价达到年化7%的涨幅，也并不意味着今天的房子十二年后的年均涨幅7%。