2021年，中国房地产调控政策坚持“房住不炒”、“因城施策”的总基调，总体房控政策趋紧。在一系列限购、限贷等调控政策下，内房股承压了整整一年。年底恒大的暴雷事件，更是一度把内房板块拉到了新低点。
但是，房控过紧之后就是松。房地产始终占了中国GDP的17-20%。2022年初，我们可以看见内房板块开始回温。但我相信房控的总基调不会变，房地产已经从野蛮生长的“黄金时代”进入追求高品质和深度服务的新阶段。
因此，低估值的优质物业股在此时，将是一个不错的投资选择。稳中求胜选国企，兵行险着选民企。土长在大湾区的我，要说下2021年新上市的越秀服务。我将从1. 亲爹规模；2. 2021中报财务数据（重点关注，合约/在管比值、增值服务占比等数据分析）；3. 企业未来展望，这三个方面来评估 $越秀服务(06626)$ 。
简单介绍
拥有强大的国资股东背景的越秀服务业务覆盖全国超20个城市，形成以粤港澳大湾区为核心，聚焦经济发展动能强劲的一二线核心城市的全国化布局。项目类型涵盖住宅、地铁物业、写字楼、购物商场、专业市场、展馆、政务中心、工业园等综合服务设施。坚持“住宅+TOD+商业“多业态服务，打造全能型城市运营服务商。
关于亲爹
持股68.89%的越秀集团，是总部位于广州的大型地方国有企业集团，前身为广州市政府在香港的窗口企业，业务包括房地产开发、金融、交通、食品等领域，旗下上市公司包括 $越秀地产(00123)$ 、越秀交通基建、越秀金控、创兴银行、 $越秀房产信托基金(00405)$ 、越秀服务 。
强大的地方国资股东背景，让越秀服务 拥有稳定、充足以及多样化的业务来源，以粤港澳大湾区（特别是广州市）为大本营，再向全国化进行布局。根据2021年中报， 越秀服务 约92.7%的业务来自于广州越秀、越秀服务 等关联方的房地产开发。
另外，在2021年2月份，广州地铁也加入了越秀服务的股东行列，占比6.10%。坐拥15条线路，共249座车站，总长589.4千米，覆盖范围涵盖广州、佛山两市的广州地铁，是大中华区仅次于京、沪的第三大城市轨道交通系统。
广州地铁的加入为越秀服务往“住宅+TOD+商业“多业态服务发展，奠定了坚实的基础后盾。凭借“轨交+物服”的TOD综合物业管理模式，目前越秀服务已成为唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物业公司。
TOD综合物业管理模式是指以城市公共交通站点为中心，对周边土地进行深度开发的发展模式。其最大的特点便在于依托不断延展的地铁和轨道交通网络，构建起包括商业、办公、住宅、教育等多功能业态在内的多元化发展区域，从而开展卓越高效的物业管理服务。
众所周知，城市中的地铁物业资源稀缺，除了进入门槛较高的特点之外，TOD人流量天然巨大且同时具备区位、交通便利等多个难以复制的优势，最直观来说，能够为商业物业带来庞大商业价值，因此也就使得对应的物业管理服务具备了极强的溢价能力和用户粘性。
2021越秀服务财务中报
合约/在管面积比值
从在管建筑面积，我们也大致能看清一家公司的规模，基本规模越大，他的在管建筑面积也就越大。根据过往的数据来看，一家物业公司第二年的在管建筑面积基本和第一年的合约建筑面积差不多，或者超出一点点。所以看建筑面积比，我们基本可以大致看出这家公司明年业务的一个增速。
截至2021年6月30日，越秀集团在管项目226个，在管总建筑面积约3500万平方米，同期增长44.6%。而其合约项目约276个，总合约面积为5270万平方米，同期增长33.9%。
我们由此可得，越秀服务2021年中报的合约面积和在管面积的比值为1.50。
（数据从由各企业的2021中报中摘取）
收入
营业总收入9.58亿，同比增长108%；收入的增长来自于整体规模的增长。其中值得关注的是，非商业物业板块里的社区增值服务和商业物业板块里的市场定位咨询及租户招揽服务的收入增长特别明显，都在3倍以上。
从财务中报可以看出，2020年增值服务占比约39.05%，而2021年的增值服务占比约46.45%，同比增长了18.95%。
毛利及毛利率
2021年中报中，越秀服务的整体毛利率也由同期的32.2%增长至35.8%。总的来说，整体毛利率的提升主要来自于整体规模的扩大引来的边际成本递减，以及集团重点开发毛利率高的业务和项目的不懈努力。
看物业股的收入，我们要着重留意一下增值服务的占比。为什么呢？
答案就在毛利率这里，从上图我们可以看出，增值服务，如非商业物业管理里面的1.非业主增值服务2.社区增值服务，以及商业物业管理3.市场定位咨询及租户招揽服务，的毛利率分别是50.2%，40.2%以及45.9%，明显高于基础的物业管理服务的毛利率。所以，增值服务占比越高，体现出这家物业公司业务的多样化，也体现出物业公司的高盈利能力。
现金流
从2021中报的现金流表可以看出，越秀服务的现金及现金等价物约31.9亿。手上的现金流非常充足，其中约15亿来自于IPO公开发售。越秀服务IPO的时候，招股书上表示，集资来的资金60%用在策略收购并购和投资项目，以进一步扩大业务规模。但从报表中看，越秀服务尚未产生任何大型的投资行为。
财务费用
2021年中报中，财务费用230.9万，同比减少91%。负债压力比2020年低了不少。
总的概括一下，从2021年财务中报可以看出，越秀服务的收入和利润都有比较优质的增长，其中增值服务的占比也较大。合约的建筑面积一定程度体现了未来一年稳定的增长速度，现有现金非常充足，负债减少。
越秀服务未来展望
越秀服务在2021年中报中也明确地提出了三个未来的展望。
一，强服务
越秀服务始终认为，物业管理服务是物业企业的基本盘和压舱石，所以越秀服务将坚守服务基础，在全国范围推广“精细化管理+标准化服务”通过服务标准化、作业标准化、人员配置标准化、管理标准化等标准化体系全面提升运营效率，稳固服务品质。
为了做到以上的愿景，越秀服务用智慧科技赋能的物业服务。
8月31日越秀服务“悦管家”系统正式上线。“悦管家”是一款为物业管家量身定做的数字化工作软件，集缴费提醒、线上开票、辖区管理、报事、报修、拜访、巡查等多功能于一体，实现信息快速流转与准确传递。不仅方便管家处理社区服务任务，实现协同办公；更能随时在线处理业主诉求，实现智慧服务，为业户提供更便捷、更安全、更智慧的服务。
科技赋能物业服务不仅大大提升了用户的使用体验，还标准化了内部管理，让企业管理成本较低，管理更高效。
二，拓规模
越秀服务表示，将依托控股股东于大湾区的国企背景和深耕布局的优势，继续巩固本集团在大湾区的龙头地位，积极拓展华东、华中、北方、西南区域的一线、新一线及二线城市的业务，持续扩大业务版图；以住宅物业管理服务为基础，积极拓展TOD物管和商业物管等非住宅物业管理服务，全力打造“住宅+TOD+商业“的物管模式，通过“内生+外拓+收并购”方式进一步提高市场份额。
从母公司越秀服务的2021年中报可以看出，每年越秀地产基本上能够保证提供接近500万平方米左右的稳定业务。那么2-3年之内，就可以有接近1500万方的在管面积。
其次，在自主外拓方面，越秀服务已经成立了一支70人的外拓团队，在全国范围内物色合适的项目。据透露，2021年上半年，越秀服务依靠自主外拓新增面积达419万平方米，新签约项目24个，合约总金额为人民币3.6亿元，包括住宅、商业、TOD、公建等多种业态。
越秀服务IPO的时候，招股书上表示，集资来的资金60%用在策略收购并购和投资项目，以进一步扩大业务规模，增强地域影响力。2021中财报上31.9亿资金中，接近20亿左右，可用作收购并购。观最近华润万象10.6亿收购禹州生活也有1800万平方米在管面积推算，未来3年在收并购方面，越秀服务也能实现3000-1500万平方米的增长。目前，越秀服务已在加紧开展该业务，亦有标的在谈。
由此看来，“未来2-3年实现1亿万平方米在管建筑面积”的小目标，还是非常有可能实现的。
三，优效益
越秀服务未来将围绕客户使用场景、消费升级以及对美好生活向往的需求，围绕美居业务、租赁服务、社区新零售等方面，进行有针对性地研发社区增值服务产品，致力于为客户带来高效便捷的生活体验，拓展服务便捷，优化经营效益。
为了打造高品质的社区商业，越秀服务与金拱门、必胜客、国幼教育、零健身等品牌达成战略合作关系。至此，越秀社区商业专业运营平台已完成500多家战略品牌储备。
而越秀服务主打的TOD物业，未来的边界也会不断拓展。越秀服务所理解的TOD，不仅仅是地铁服务，而是基于公共交通站点辐射开去、进行建设的概念。所以，越秀服务意在将服务范围拓展到高铁、机场等区域，在基础公共交通等场站内的服务中深耕，进一步树立TOD的特色，把技术和服务能力输出出去。
同时，越秀服务还在积极外拓，与其他城市进行联系交流，2021年上半年与昆明、成都、长沙等许多城市的地铁运营企业进行联系和沟通，也与部分企业初步达成了合作意向，未来将积极推动TOD物管业务走出广州。
估值对比与结语
（来自于雪球2022.01.24）
虽然越秀服务的规模与行业第一梯队相比仍有一定的差距。然而在强大国企背景和2021IPO的加持下，在可预见的未来，越秀服务的规模将会快速并且稳定地增长。“住宅+TOD+商业“的物管模式的战略定位和发展方向，也让越秀服务在物业行业中存在一定的差异化优势。
因此，在2022年初，内房板块开始回暖的这个契机下，被低估的越秀服务或许会是个不错的投资选择。
（以上分析，仅代表本人观点和操作，仅供参考，并不构成投资建议）