现在有个机会可以折价入股参与美国核心地段商业房地产的开发，SRG就是这个机会。2015年9月份，Sears（西尔斯）剥离了266个商业地产（4200万平方英尺），从而形成了一个名叫Seritage Growth Properties的房地产信托公司。这也就是SRG的由来。也就是说SRG是由西尔斯分拆来的，原来的租户是西尔斯，地段比较好，但是这个大租户西尔斯给的钱比较少，SRG这几年的战略是卖掉低等级的地产，把高等级的重建之后出租（重建后租金可以由之前租给西尔斯百货的每平尺6美元提高到每平尺20美元）。本来市场比较认可这个计划，很多大佬都有投。结果西尔斯衰落的速度特别快，破产退租了，又碰到了疫情，重建计划延迟了，真是屋漏又逢连夜雨，倒霉事都碰到一块去了，SRG的价格也是一路向西。
为了重建SRG计划资本性支出20亿美元，已经借了16亿美元，这笔钱主要是和伯克希尔借的，现在正常付息有点困难，伯克希尔同意可以可延期到2023年付息，也提了要求，剩下4亿元美元想放款，SRG的租金收入得超过2亿美元，暂时达不到。
这里有个基本判断，一是线下零售会和线上并存，并不会消亡（很多零售商关店，但也有很多新零售商开店），不展开，如果不认同的，不用看下文了。二是SRG不会破产清算，当前这个环境，SRG仍然卖了很多资产，并且价格还可以。
那么如果2023年，srg挺下来了，他能收多少租子呢？SRG正在不断卖低等级的资产，目前剩下3160万平方英尺，接下去估计还得接着卖资产。分上中下三种情况作了个测算。最优的情况下2023年，SRG还有3000万平方英尺的可租面积，最坏的情况只有2500万平方英尺的可租面积。
这个测算应该说算是比较保守的，1、疫情期间SRG新租金都有18.89美元/平方英尺；2、参照同业，出租率90%也并不高；3、AFFO与收入的比率，行业龙头SPG是超过60%的，SRG的地段是比较好的；4、分红率按AFFO的50%算，也是比较保守的。这样测算下来，最好的情况，可以分红1.57亿美元，最差可以分红9350万美元，按当前市值，最好的情况股息率32%，最差的情况股息率也有20%。 $Seritage Growth(SRG)$ $西蒙地产(SPG)$ $马塞里奇房产(MAC)$ @Pink刘@桑恩博雷的杰米
最后说下风险：
1、重建出租计划不及预期，改建支出超预期，出租率和租金都表现不佳；
2、续贷出问题，伯克希尔贷款2023年到期，需要置换，如果到时候找不到新金主就会出问题。