一、资产证券化的基本流程和分类
（一）基本流程
一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家“特殊目的机构”（英文简称SPV），或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
（二）分类
资产证券化根据其基础资产的不同，主要分为四类：
1.实体资产证券化。即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2.信贷资产证券化。就是将一组流动性较差的信贷资产，如银行贷款、企业应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，在配以相应的信用担保后，把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。
3.证券资产证券化。即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4.现金资产证券化。指现金的持有者通过投资将现金转化为证券的过程。
皖新传媒的运作属于实物资产证券化。
二、主要运作路径
第一阶段，资产出售
1.皖新传媒所属16地新华书店分别出资设立13家全资书店管理公司，将持有的16处自有门店的房屋、土地使用权协议转让到对应书店管理公司名下。
在这一步，通过评估转让实现了房地产价值的提升。而且，根据有关规定免缴了房地产转让的相关税费。
2.皖新传媒在合肥注册13家房地产投资公司，按评估价对应收购13家书店管理公司100%股权，其中平均支付了1/3的收购款共3.7亿元，欠下各对应新华书店约66%的股权转让款共7.335亿元。
在这一步，完成了各书店管理公司出资人变更，同时欠下付原新华书店的股权转让款。
3.各地新华书店与新华书店管理公司签订20年的长期租赁协议，使上述资产产生稳定收益。
在这一步，实现了基础资产稳定的现金收入来源，把原来没有产生现金流收益的书店房地产，变成了可实施资产证券化的基础资产。
4.皖新对上述13家公司股权价值进行评估，经省财政厅核准后，在安徽产交所挂牌转让上述公司股权，共拆分成两个资产包，资产包1共8家，评估值1.9亿元，资产包2共5家，评估值1.85亿元。挂牌时限定意向受让方应为经中国证券投资基金业协会备案的私募投资基金。
在这一步，实现了资产出表的关键一步，公开挂牌转让。在公开挂牌转让条件中，明确受让方必须在中国投资基金业协会备案的私募基金，这个私募基金也就是资产证券化中的SPV（特殊目的机构），也是为了实现资产证券化“真实出售、破产隔离”的要求而设立的主体。
5.由第三方资产管理公司（中信金石、兴业国信）发起设立私募基金中信皖新阅嘉一期私募投资基金（契约式）、兴业皖新阅嘉私募基金第一期（契约式），皖新传媒认购初始份额分别1.9、1.8亿元，共3.7亿元。分别对应收购资产包1、资产包2股权资产，并承诺委托贷款分别3.65亿元，3.685亿元给相应13家公司归还股权转让欠款，该委托贷款期限为18年。上述13家公司的股权分别转由基金管理人中信金石、兴业国信代基金持有。
在这一步，皖新传媒在基金中的出资3.7亿元已通过股权转让回流，相关房地产资产已通过股权转让方式转出皖新传媒资产负债表。通过资产的评估转让，实现了资产沉淀资金的盘活和升值部分的变现。从财务报表上来看，原来属于非流动资产的房屋土地变成了流动资产中流动性最强的货币资金。
第二阶段，资金回流
那么，怎样把私募基金变为可公开发售的资产支持证券产品呢？
资产包一由中信证券操盘。中信证券以中信皖新阅嘉一期私募投资基金为基础资产，在上交所发行“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”方式回收资金，发行规模5.55亿元，计划项下的资产支持证券分为两个品种，分别为A类资产支持证券和B类资产支持证券，发行规模分别为3.60亿元和1.95亿元。发售所得款5.55亿元首先赎回皖新传媒在私募基金中的基础份额1.9亿元。专项计划于2016年12月8日通过簿记建档。2016年12月13日正式成立，到期日为2035年1月18日。
资产包二由兴业银行操盘。而兴业银行则通过将兴业皖新阅嘉私募基金第一期作为信托资产设立“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”，并在银行间债券市场以簿记建档方式公开发售，规模5.535亿元，其中1.8亿元赎回皖新传媒出资的1.8亿元份额。
兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金的规模为5.535亿元，其中A级3.3亿元，B级为2.235亿元。期限18年，起息日为2017年2月20日，到期日为2035年2月20日。
在证券化过程中，皖新传媒的大股东安徽新华发行集团提供了增信担保，提高了证券的评级。
第三阶段，还本付息
从2017年初起，上述实施资产证券化的13家公司16处资产的日常运营管理、运营收入的归集由皖新传媒大股东安徽新华发行集团旗下子公司——安徽皖新融资租赁公司负责，定期向专用监管账户还本付息。为保证对资产的控制权，在两个专项计划中设置了皖新融资租赁公司为B份额的优先购买权人，并按照5.5%的比例支付权利维持费。
三、创新点和亮点
在皖新传媒的资产证券化过程中，主要体现了以下三个方面的创新点和亮点：
（一）通过内部资产转让实现了资产价值重估。皖新传媒实施资产证券化的16处书店房地产原值经推测约在2亿元左右。随着近些年房地产价格不断走高，加之均处于城市黄金地段，市场价值远高于账面价值。如何将市场价值体现在账面上，皖新传媒采取了在各书店名下设立了13家全资书店管理公司，并把这些房地产重新评估增值后转让给这些公司的方式，实现了资产的重估增值，做大了资产总额。
（二）通过资产证券化把重资产变成了轻资产。重估增值只是资产证券化的第一步，在其后的过程中，皖新传媒通过将拥有16处房地产产权的13家书店管理公司股权转让给其直接出资设立的13家房地产投资公司，并由各地书店与这13家书店管理公司签订租赁协议，把不具备资产证券化的资产变成了具有现金流支撑的资产。其后，将13家房地产投资公司分成两个资产包把股权转让给其直接出资设立的两支私募基金，完成了重资产的出表，通过在上海证券交易所以及银行间债券市场发行资产支持证券并上市，实现了融资。最终，皖新传媒将2个亿左右的书店房地产等重资产变成了11亿元左右货币资金，实现了其轻资产运营的目标。
（三）通过有力地统筹各方力量完成全部流程。从2016年9月12日出资成立13家书店管理公司，并同步成立收购上述书店管理公司的13家房地产投资公司，到2017 年2月20日兴业信托发行的兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券正式成立，仅有不到6个月的时间就完成了所有流程。这其中涉及总体方案的审批、26家公司的注册、2支私募基金的注册及备案、16处房地产的产权转让、26家公司的两轮股权转让及相关的资产评估审核备案、产交所的挂牌、2支资产支持证券的公开发行等，其工作之繁琐复杂可想而知。在这个过程中，皖新传媒强有力地统筹协调省委宣传部、省财政厅对创新型资产运营模式的认可及审批，协调大股东安徽新华发行集团及子公司皖新租赁给予增信及运营支持，协调省产交所、工商、税务、国土、房产等部门对股权转让、房地产转让及相关税费政策的支持，协调主办券商、银行、信托、私募及资信评级、审计、资产评估、律师、税务等中介机构。在此期间，安徽新华发行集团还发行了25亿元可交换债券，皖新传媒完成了20亿元定向增发，其统筹谋划、系统运作的能力可见一斑。这其中，主办机构的作用不可小视。在资产证券化的操作过程中，中信系充分整合了中信证券、中信银行、中信金石，兴业系整合了兴业银行、兴业信托、兴业国信，并联合业内一流中介团队：北京市金杜律师事务所、中诚信证券评估有限公司、华普天健会计师事务所、普华永道咨询（深圳）有限公司北京分公司、深圳世联土地房地产评估有限公司北京分公司，合力完成了两个资产证券化产品的全程设计运营。