在 477 个美国城市中，4 月底的典型房屋价值低于 2000 年代初的峰值水平
芝加哥是美国城市之一，社区之间的房价升值差异很大。
照片： 安东尼奥佩雷斯/芝加哥论坛报/盖蒂图片社
过去两年的房地产繁荣推动美国房价在全国创下历史新高。但在数百个城市，炙手可热的市场仍未将价格带回大约 15 年前的水平。
在次贷危机期间，房价跌得如此惨烈，或在这些城市逐渐回升，以至于当前的购买热潮才刚刚开始，即使是在上次繁荣期间在那里购买的房主。
根据Zillow Group Inc. 为《华尔街日报》所做的分析，该状态适用于 477 个美国城市，这些城市 4 月底的典型房屋价值低于 2000 年代初房地产繁荣时期的峰值水平 。、
Zillow 通过使用其房屋价值估算发现，底特律、密歇根州弗林特和康涅狄格州哈特福德的房屋价值低于峰值。在芝加哥、克利夫兰和新泽西州纽瓦克等城市，典型房价仅在 4 月份才首次超过危机前的峰值。分析中的值没有根据通货膨胀进行调整，这意味着考虑到通货膨胀，仍然低于峰值水平的房屋数量会更多。
自 2007-09 年经济衰退以来，经济复苏并不平衡，一些城市因高薪科技工作而蓬勃发展，房价飙升，而另一些城市则举步维艰。尽管Covid-19 大流行期间的远程工作使更多的工人能够生活在任何地方，但德克萨斯州奥斯汀和凤凰城等城市的人口有所增长，但底特律和克利夫兰等城市的人口却继续萎缩。
落后者只占总人口的一小部分，部分原因是许多尚未达到危机前高峰的城市人口相对较少。
此外，Zillow 说，400 多个城市的典型房价至少是危机前峰值的 80%。这意味着房价上涨可能会在今年春季或夏季将许多房价推高至之前的峰值之上。
然而，他们缓慢地回到以前的高峰，突显出数量惊人的美国社区的衰落或停滞。
“自 2006 年以来的增长在很大程度上与不公平的加剧有关，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特说。她说：“对于房主来说，这是一个巨大的财富增值时期，但在这些城市和大都市，房主并没有同样程度地参与其中。”
当前的繁荣异常普遍，房价迅速上涨，买家在大城市和小城镇的竞标战中竞争。根据 Zillow 的数据，4 月份全国的典型房屋价值为 344,141 美元，比 2007 年 4 月的峰值 218,148 美元上涨了 58%。
但在底特律，4 月底的典型房屋价值为 66,015 美元，低于该市 2006 年 8 月的峰值 74,180 美元。在芝加哥，4 月份的典型房屋价值为 315,196 美元，略高于该市 2007 年 3 月的峰值 314,917 美元。尤其是经过通胀调整后，一些在上个高峰期在这些城市购买的房主今天仍然不太可能出售以获利。
在房价增长缓慢的地方，房主错过了与房地产市场多年上涨相关的大部分财富创造。许多人通过偿还部分抵押贷款的本金来建立股权。但根据美国全国房地产经纪人协会 3 月份的一项研究，在 2011 年至 2021 年期间，美国典型房主的财富增值中约有 86% 来自价格升值。
城市内部经常存在房价升值的巨大差异。专注于振兴城市和社区的社区进步中心高级研究员艾伦马拉赫说，房屋价值停滞不前的地区通常是历史上黑人房主居住的地区。
根据 Zillow 的数据，在芝加哥，靠近 River West 社区的北侧邮政编码区（大部分是白人）在 4 月份的典型房屋价值为 530,586 美元，比 2007 年的峰值上涨了 21%。但芝加哥西南侧靠近小村附近的一个邮政编码，主要是西班牙裔和黑人，4 月份的典型房屋价值为 214,928 美元，比 2007 年的峰值低约 40%。
芝加哥联邦储备银行高级经济学家兼经济顾问莫德·图桑-科莫说，房价落后的芝加哥社区收入较低，止赎率和不良销售率较高。
“这些地区受到的打击最为严重，我们看到它们恢复的时间也最长，”她说。
德保罗大学住房研究所执行主任杰夫史密斯说，一些地区的危机前峰值价格也因次级抵押贷款和容易获得信贷而膨胀。
另一方面，美国企业研究所 AEI 住房中心主任 Ed Pinto 表示，随着房价继续创下新高和抵押贷款利率攀升，对住房相对负担得起的城市的需求越来越大。
“他们有很多住房，而且价格合理，”他谈到克利夫兰和底特律等城市时说。“他们如何让自己对在家工作的员工有吸引力？”
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