当价格上涨时，房地产通常被视为避风港。这一次，投资者应该选择把钱放在哪里。
房地产是通胀的避风港吗？这取决于。对于某些类型的房产来说，今天的利率可能太高，无法为价格上涨提供很多保护。
房地产作为通胀对冲工具有着悠久的历史，其原理是建筑物产生的收入往往与消费价格保持同步。商业房地产服务公司 CBRE的一项研究 发现，从 1981 年到 2020 年，英国的租金增长与通货膨胀一致。但是，结果因房产类型而异。在研究中的 14 个房地产子行业中，有一半经历了实际租金下降。
并非所有投资者今天似乎都认为房地产具有防御性。根据新兴投资组合基金研究的数据，美国股票基金对房地产的配置是专业基金经理情绪的指南，已从大流行前的 3.1% 降至 2.4%。全球分配也有所下降。与此同时，流入上市房地产基金的资金正在增加，这可以更好地反映散户投资者的态度。
当价格以适度的速度增长以响应健康的经济增长时，房地产会产生最佳回报。瑞银 分析师查尔斯·布瓦西尔（Charles Boissier ）表示，对于上市房地产投资信托基金，通胀最佳点为 2% 至 3.5% 。在这些条件下，业主发现提高租金更容易，而繁荣的经济创造了对商业地产的需求并降低了空置率。
然而，一旦通胀率升至 4% 以上，即美国去年 4 月和欧元区 10 月超过的水平，一些房地产股票在历史上一直难以跑赢大盘。今天的通胀很难对冲，因为它是由更昂贵的原材料、劳动力和能源驱动的，这开始损害增长。
美联储估计 2022 年经济将增长 2.8%，低于央行在 12 月预测的 4%。如果经济更加低迷，租户对空间的需求减少，房东将很难提高租金。租金增长的前景很重要，因为更高的利率可能会使通过资本增值来跟上通货膨胀的步伐变得更加困难。
最近的交易为哪些类型的房地产股票可能是更安全的选择提供了线索。购房者最看好供应紧张的住宅和物流。根据世邦魏理仕的数据，在 2021 年最后一个季度，美洲地区 45% 的商业房地产投资用于多户住宅，而大流行前四年的平均比例为 28%。
住房短缺正在推高许多发达市场的房价，因此买得起且必须租房的人越来越少。根据 Redfin 的数据，在过去两年中，房东能够将美国住宅租金提高约 18%。自去年这个时候通胀率突破 4% 以来，包括 American Homes 4 Rent 和 Invitation Homes 在内的房地产投资信托基金的表现明显优于标准普尔 500 指数。
欧洲的情况更为复杂。德国住宅股，包括通常受投资者欢迎的 Vonovia 和 Deutsche Wohnen，今年的表现落后于该国的 DAX 指数，因为政府法规限制了房东可以提高租金的幅度。
欧洲和美国的电子商务仓库的空置率也处于创纪录的低点，这应该会增强物流的弹性。在第一季度的更新中，仓库所有者 Prologis 表示，由于租户需求强劲，预计 2022 年美国和海外的租金将提高约五分之一。
Duff & Phelps Investment Management 总裁 David Grumhaus 表示：“肯定有 [其他房地产] 行业不会受益……因为它们没有杠杆来对抗通胀。” 一些办公和零售资产的前景不佳。由于转向远程工作减少了对空间的需求，在曼哈顿和旧金山等供过于求的写字楼市场中高度暴露的房东将难以提高租金。如今，低质量的购物中心也几乎没有定价权。
欧洲写字楼和零售房地产投资信托基金可能是个例外，因为欧洲大陆的商业租金通常与通货膨胀挂钩。这在纸面上为投资者提供了保护，尽管一些分析师对房东能否强制加价持怀疑态度。尽管如此，欧洲大型购物中心所有者 Unibail Rodamco Westfield 和 Kleppiere 今年分别上涨了 10% 和 12%，而美国同行 Simon Property Group 和 Macerich的跌幅超过五分之一。 根据瑞银的分析，从历史上看，在高通胀时期，欧洲房地产投资信托基金的回报率高于其他地区的同行。
房地产可以在通货膨胀时期提供庇护，但前提是供需趋势有利。房地产投资者应该对他们购买的社区保持谨慎。