中国房地产将会面临日本“住专”风险吗？
2004年07月29日
房地产业与其他产业有所不同：一是在开发过程中需要从金融机构融入大量资金，如果开发项目出不了手，被套住的多半不是开发商而是银行；二是房地产业的产品不仅可以用来消费，而且可以用来经营，甚至可以像股票那样在地产市场上炒作。正是这两个特点决定了它比其他产业更具风险性，一旦这种风险积累到一定程度并急剧释放，就会给社会带来巨大灾难，上个世纪后期爆发在日本的“住专”事件就充分地说明了这一点。
“住专”事件“火烧”日本
发生在１９９６年的“住专”事件，是指日本的７家住宅金融专业公司为牟取暴利，利用城市银行、证券公司等３００多家金融机构的资金向房地产业大量放贷，从而产生了８兆日元的巨额风险债权。这其中最为棘手的是，“住专”与农林系统的金融机构之间有着颇深的业务瓜葛，日本农协把５兆日元的资金投入了“住专”。“住专”事件发生后，农林系统的金融机构强调“住专”的母体银行应负全部责任，而其母体银行又只承认负有部分责任，面对日益增加的麻烦，日本政府不得不成立专门机构，投入大量人力、财力进行善后处理。在善后过程中，以首相为代表的社民党与以大藏大臣为代表的先驱党因意见不一，导致了两党关系的破裂。同时，由于政府动用了６０００多亿日元的公共资金进行善后，又激起了国民对政府的不满。“住专”事件犹如上个世纪９０年代的一把火，不仅燃遍了日本的地产、金融等经济领域，国家政治也未能幸免，这把火也成为后来蔓延整个亚洲的金融危机的一次预演。
据悉，“住专”事件的缘由可以追溯到上世纪的８０年代。二战后通过多年的出口拉动战略，日本不仅实现了经济起飞的国民收入倍增计划，同时也积累了大量的财富。有人曾计算过，到９０年代以前，日本在其经济快速增长中仅从美国就赚去了约１０万多亿美元的巨额收入。面对如此巨大的财富，一些日本人一方面发出要“收买美国、购并世界”的豪言壮语，另一方面又把大量的资金投入到地产和股市上去。日本的住宅专业银行就是在这样一种背景下于８０年代应运而生，而且它一出生就与日本政府之间有着千丝万缕的联系。提出建立“住专”的庭山庆一郎就是大藏省官员，后来还出任了日本住宅金融公司的总经理 ，其余６家“住专”的第一任总经理除住宅贷款服务银行外，也均由大藏省退休官员担任。这就是为什么大藏省在采取融资总量控制等监控手段时，惟独对“住专”网开一面，而且“住专”事件发生后还试图以国民税金来填补亏损的深层原因。正是由于有“住专”这样的金融机构推动，日本的房地产价格在短期内大大超出了实际价值，形成经济泡沫。据推算，这期间全国银行直接投放不动产的资金达６０至７０万亿日元，间接投放的达５０至６０万亿日元。这些巨额资金的投入使地产价格在１９８４到１９８９年，短短五年时间就上涨了２倍，东京、大阪等大城市甚至上涨了２．５至３倍。而当１９９０年４月土地价格开始下跌时，这些资金就已经成为不良债权，到１９９６年“住专”事件爆发，已经是纸里包不住火了。
“住专”事件，实际上是一场由地产和金融引发的并波及整个社会的经济危机，从它所造成的负面影响就可以清楚地看到这一点。“住专”事件发生后的第二年，１９９７年１０月京都协荣银行破产，１１月三洋证券公司、北海道拓殖银行、山一证券公司、德阳城市银行等也相继破产，从而使“银行不倒”的神话在日本彻底破灭。危机期间，由于银行纷纷收紧银根，使企业经营也遇到巨大困难，１９９８年３月，企业赢利与上年同期相比下降了６．７％，破产企业数量创造了１７４３９家的历史最高记录，失业率由上年末的３．９％上升到４．１％。在这期间，日本股市也跌破了被认为是９０年代大底的１５０００点，跌到１３０００点的低点。它给整个日本经济带来的后果是，１９９７和１９９８年连续两年的负增长，１９９９年才恢复为零增长，同时其经济下滑幅度也突破了１９７４年石油危机时创下的战后以来的最低点。日本政府曾动用了７０兆日元的景气恢复对策资金，也都无济于事。这场危机也把日本在战后从美国赚去的约１０万多亿美元，在９０年代里等于又重新还给了美国。所以日本人把９０年代称为“失去的十年”、“伤心的十年”。
中国也有地产风险火种
中国与日本相比，无论是在社会制度，还是在金融体制方面都有着很大的差异。但相同之处是，今天的中国通过二十余年的改革开放和发展，也积累了一定的财富，也需要寻求投资出路，而且也同样存在着投资房地产业的冲动。这种冲动在现实的经济生活中已经反映出来，我国房地产业已持续６年保持着３０％以上的高增长。２００３年，国家有关部门就曾对部分城市的房地产投资过热发出了黄牌警告，但是这种状况并未得到有效遏制。今年一季度，全国累计完成房地产开发投资同比增长４１．１％，增幅比去年同期提高６．２个百分点；商品房售价同比增长６．７％；尤其值得注意的是，全国商品房空置率同比增长５．３％明显高于２００３年增长２．２％的水平。由于房地产业的结构性过热，又引发了部分相关行业的投资过热。今年前两个月，钢铁工业投资增速达１７２．６％；水泥行业投资同比增长１３３％；电解铝行业在建能力仍有１３０万吨。因此，温家宝总理在近期的国务院常务会议上表示，支持中央银行对房地产业过热降温的努力，因为这种过热会给银行带来压力甚至危机。目前，我国银行的不良贷款有６０％与房地产和建筑行业有关。所以，继２００３年９月２１日中央银行将银行存款准备金率由６％提高到７％后，今年４月２５日起又将存款准备金率提高了０．５个百分点。这些举措反映了中央政府对控制当前房地产业结构性过热的良苦用心。
但是，与中央政府形成强烈反差的是，一些地方政府却仍在给已经出现结构性过热的房地产业添柴加薪。有些地方官员不仅仍在为房地产企业筹措贷款四处说情，而且还动用政府手中的公共权利给房地产企业减税，降低土地出让金，以及实行各种政策优惠。在有的城市，由于房地产已经过剩，当地的购买能力严重不足，便由政府出面组团到其他城市搞房屋促销，或把外地的炒房团引到本地进行炒作，甚至对外地购房者采取搭配赠送城市户口的促销手段。这些地方政府做这些事情多半是为了自己的政绩，与此同时也是在利用手中的公共权利为少数人，为房地产开发商们谋取私利，与大多数的老百姓并无利益可言。因为地价和房价炒得越高，老百姓就越是买不起不说，而且还势必还会提高整个城市的经营成本，带来更多的社会失业。如果不能有效遏止当前某些地方政府的这种反向操作，那么“住专”事件在中国上演就并非是危言耸听。
“住专”事件与日本的经济发展道路和增长方式有着直接的联系。日本经济的增长基本是模仿和沿袭了西方工业化道路，从钢铁、汽车到高楼。８０年代，在已经实现第一阶段的发展后，日本本应转变其经济增长方式，及时调整经济结构。美国在里根总统执政的８０年代，就开始了发展信息技术等高科技产业的结构调整，从而带来了美国经济在９０年代里的十年持续增长。但是日本却没有跟上这种结构调整的步伐，仍然执迷于传统产业，甚至通过“住专”这样的金融机构把大量资金投入到房地产上，导致其经济结构严重失衡。“住专”事件实际是在日本还没有醒悟的情况下，由经济发展自身的力量对其结构进行的一次强制性调整。
中国当前的房地产过热虽然还只是局部的、结构性的，但是却决不可掉以轻心。一方面应当吸取“住专”事件的教训，深化金融体制改革，完善监控体系，并对当前房地产业结构性的过热采取有效的宏观调控。另一方面又必须看，同上世纪８０年代的日本一样，中国当前正进入一个需要转变增长方式、调整经济结构的关键时期。在转变增长方式的同时，将资金及时引导到有利于结构优化和技术提升的方向上去，这可以说是中国的当务之急。
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一方面是大量不能用于公共建设的“盐碱地”，一方面是看不见却利滚利增长的贷款，日本的土地开发公社面临着棘手问题。为此日本政府层面已累计投入超6000亿日元的公共资金。不过，地方自治团体虽然使用“特殊的地方债”暂时止了血，可随后产生的差额损失只能转移给未来一代支付。而且，那些“盐碱”过重，或被荒废的土地在日本依旧随处可见。
【泡沫经济的产物：土地开发公社】
土地开发公社是1972年成立的自治团体之外的外围机构。它取代了各地方自治团体，单独向金融机构借款，收购公共建设用地。然后各自治团体再从公社中购买土地，推进公共事业建设。最后，公社再用获得资金向金融机构还款。这比自治团体自己借款手续更方便，所以在日本经济泡沫期盛行一时。
不过泡沫期崩盘后，这样的外围机构逐渐走不通，所以日本政府发布特例政策，即以2009-2016年为限，允许通过“第三类组织改革推进债”（简称三类债）来清算处理。
朝日新闻通过日本总务省的内部资料、再加上对各个自治团体电话采访、问卷等采访、统计，发现使用“三类债”支付贷款、解散团体、部分清算等的县市町村共有133个，发行债金额共计6100亿日元。依据法律规定，“三类债”的返还原则是10年以内，但包括岩手县的北上市、埼玉县的川口市、大阪府的高石市在内的13个自治团体则达到了30年，其影响时间更加长久。而且，除了“三类债”之外，自治团体自身的财政支出、收紧贷款等部分也有300亿元以上。
【巨债主因：只增不减的账面价值】
土地开发公社的借款之所以如此庞大，其原因在于对购买的公共用地采取“账面价值”的评价方式，可以视为“花费的资金部分有价值”。
比如拿10亿日元买土地，即使实际不值10亿，也将其视为等价10亿的资产。虽然土地荒废着，而且10亿本金外还有1亿利息，可合计起来账面上显示的土地价值为11亿，并没有损失。这是因为事先约定过，各自治团体需按含利息、各项费用在内的金额来接手土地。但是，因为规划过于宽松等原因，公共事业并未实施而利息一味增长。而且，账面上始终未出现损失，也成了滋生“以后再说”心理的温床。当公共事业用地收紧时，土地依据市场价重新评估，其账面价值与实际价值的差额就显现出来。
朝日新闻询问了各自治团体弃用账面价值后的损失情况，结果显示其损失总额超过2700亿元，这将近是超6000亿国家公共投入资金的一半。而这也表明这些土地的实际价值不足账面价值的10分之一。虽然政府要求自治团体实事求是，但仍有团体采取“账面价值”。所以其真正损失可能比现在更多。
【三类债：转移给未来一代的贷款】
在大阪高石市，位于南海本线高石地铁站周边的居民街上，点状分布着空着的杂草区。这是该市以规划整理和道路扩充为名由土地开发公社买下的地。时间已经很久远，大约可上溯到1972年。可当年的规划并没有实施。写着“不要丢弃垃圾”的标志牌已经很破旧了，显出它的闲置历史。
在高石市，土地开发公社借款35亿日元购买土地。在闲置期间增加的利息大约16亿日元。但是，因为土地的价值被视为合计起来的51亿日元，在账面上并没有损失。
2013年，高石市为了返还借款，发行了大约50亿日元的“三类债”（第三类组织等改革推进债券），抑制了利息持续膨胀的事态。但是，从土地开发公社那里得来的土地实际价值，经鉴定只有7亿日元，其中差额变成了高石市的损失。贷款期限是30年，远远超过了“三类债”规定的10年以内的原则，很长时间内，他们将被转移成未来一代的负担。
平均一坪的所得金额超过300万日元，不过如今价值超过500万的土地也存在。不过高石市的财政负责人员说：“对价格没有异议。”高石市的公开信息显示，“借款的利息是很大的负担”、认为是“最大、最终的问题”，希望市民对“贷款”理解。虽然从金融机关借钱的利息不再涨了，可是土地利用情况没有改变，依旧看不到眉目。
【232亿日元依旧填不了亏空】
而且，就算用了“三类债”的方法，也没有彻底解决问题。
埼玉县川口市的市中心大约4公里的地方，可以看到大片杂草及腰的空地。这片空地大约4700平方米，四周被标志牌和栅栏围了起来。上面写着“非宠物运动场”、“禁止随意进入、禁止违法丢弃”等。 这里是以兴建“老人福利设施”为名购买的土地。但是，附近就有本市的高龄老人设施，这里没人使用。
此外，还有大约每坪数百万日元的零碎土地，还有价值3亿日元的“竹林子”。当时以“不良用地收购事业”为名，把依照建筑基准法本就不属房屋建设用地的土地也统统买了。据2015年底的日本土地开发公社的资料显示，这样的土地还有超过160亿日元留存着。
2013年，川口市以30年分期付款的方式，发行了232亿日元的“三类债”。但是即使如此也无法完全消化。通过“三类债”代偿部分的土地实际价值只有账面价值的三分之一，其余部分成为该市的损失。而且，还有约33000平方米的土地由土地开发公社持有，如果按照实际估价，可能还有损失。
如果不快速叫停公共用地项目或收紧，因利息增长造成的借款就越多。应对越晚、事情处理越难，这是一个恶性循环。转移给未来一代的“地方债务”一般情况下都以水利、学校等福利事业为对象。通过“三类债”来转移还款的只是特例的措施。日本国内面向自治团体的网站上写着这样的话：“三类债是专用于无法充当地方债的债务”，强调了其特殊性，并且鼓励大家使用。
但是，据记者采访时查阅的日本总务省的资料显示，2015年末，土地开发公社持有超过10年的土地约有8153亿日元。其中，“各种经费、利息”等至少1494亿日元。这些负债现在也在不断增长中。
原文链接：
土地開発公社の処理に公金６千億円超 塩漬けで借金膨張
「３億円」の竹やぶ・生い茂る雑草… 公社の塩漬け土地