一、债务分析
截至 2023 年 12 月末，公司有息负债合计人民币 919.06 亿元，同比下降约 20.2%，其中，银行借款占比为 75.52% ，公开市场融资占比为 24.48%。债务融资加权平均成本为 4.36%。
总体有息负债规模稳步下降同时，融资成本没有失控，不会过分增加偿债压力。
公开债方面：
24年到期需要偿还信用债为160亿，而12月末公司母公司现金仅20亿，这也是为何年初为何要卖掉深圳环城湾优质地产的原因，深圳项目+物业抵押，大概融了100亿，加上母公司剩余的20亿，共120亿现金，只差40亿就能覆盖资金缺口。
40亿的缺口可以通过年内销售回流或者出售部分权益解决，偿债压力高峰已过。
银行贷款方面：
银行机构授信总额人民币2,524亿元，已使用银行授信总额为人民币844亿元，尚剩余授信额度 1,680亿元。抵押贷只要抵押物不大幅减值可以维持，开发贷按目前的白名单保交楼政策趋势大概率不会断贷，这部分负债相对比较稳定。
总体来看，这两年金地通过增加抵押贷、处理资产、减少拿地、积极瘦身，较为成功的进行缩表，充分体现船小好掉头优势。通过近一年到期的债券及美元债价格走势可以判断，今年的偿债高峰大概率能够度过。
二、资产分析
表内存货减值前1394亿，减值后1329亿，同比22年1510亿减少180亿，风险资产进一步收缩。
1394亿中1019亿为在建项目，其中合同负债共658亿，未售约370亿+（未考虑后续投入），计提跌价准备39亿。
1394亿中372亿为竣工未售，计提跌价准备26亿。
表内一共740亿待售，加起来计提了65亿减值，将近9%的计提比例，相对其他房企绝对客观充裕。
表外资产主要是其他应收+长期股权投资。
其他应收减值前960亿，减值后932亿，计提信用减值28亿，约3%计提比例。
长期股权投资606亿，同比22年660亿减少54亿。
相比起表内风险敞口的740亿待售，表外资产总量在1500亿，这部分有不少是在19-21年间扩张的规模，随着进入结算周期24年开始规模会快速压缩。
未来房价的走势决定了这俩部分是需要进一步计提减值还是可以减值回拨甚至产生预期外利润，这是对PB估值影响比较大的变量。
总体来看，金地当下650亿的净资产，每股0.28PB。经历2年房价下跌，大幅计提的背景下，含金量还是不错的。
但是由于快速缩表、减少拿地，21年100亿的利润近三五年是看不到了，未来股价上涨动力主要是净资产回补逻辑。
按净资产估值，地产估值可分四个阶段：
财务展期暴雷估值：参考绿地控股，估值0.3-0.4PB；股价4-5元；
财务不太安全，但销售有好转，参考23年年初金地9-10元，估值0.6-0.7PB；
销售有好转，且融资问题解决，参考22年底三支箭金地股价11-12元，估值0.7-0.8PB；
销售好转，融资解决，且开始拿地，估值重回1PB，22年4月股价14-15元区间。
所以影响金地股价的三大因素为：融资解决（重新发信用债）；房价上涨（供需失衡）；销售回暖。
三、经营分析
经营数据：
结算收入854.69亿，下降21.72%。主要系已售未结规模越来越少。
2024年，公司计划新开工面积183万平方米，竣工面积1,074万平方米；
2023年，公司新开工面积313万平方米，竣工面积1343万平方米；
开工、竣工数据跟23年比都同比减少，今年新增可售货值和结算收入还会下一个台阶。
去年在销售面积大幅下降的情况下，管理费用下降不多，销售费用还有所增长，销管费用/销售金额比例进一步提升，一方面反映出房地产市场下行带来的销售压力，另外一方面反应出公司收缩期经营难度的上升，招人容易裁人难，内部各个条线都有求生的本能导致管理费用下降较慢，24年销售金额可能下滑至千亿内，如果销管费用不能随之下降，会对公司权益形成不小拖累。
23年行业新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%；土地成交建面9.2亿平，同比减少23.8%；而销售面积9.48亿平，同比下降8.2%。销售速度大于供给速度，未来消化一定的二手房库存后，地产市场是有供需失衡的可能的。