国内哪怕城镇化率很高了，但是看大家的居住条件，还是有很大的提升空间的。
但是这次的政策应该还是比较一般的。
1）房贷利率无下限
国内早有64个城市已经提了这个意见，但是从落实情况和边际情况来看，意义不大，用处也不大。
因为银行本质还是为了赚钱。
你让地方和银行自己决定，还是不如直接降低5年期LPR更实在。
2）首付比例
去年8月首付比例是30调低到20，边际是10。包括一线城市比如北京也放开了首付比例，但是从结果来看，没啥用。
过去低首付比例，建立在炒房团的基础上和大家对预期收入比较高的情况下。
你看统计，大家都在提前还存量房贷了。
这次只有5%边际变化。已经证实了没啥用
其实哪怕0首付，意义也不大。只会给银行带来坏账
另外银行会评估的。
3）收储
这个很关键，盘中传出的是2万亿。但是实际落实只有3000亿。
商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”
意味着收储目前仍然是中央不下场、地方自行实施。
而目前库存压力较大的地方，普遍债务压力也大。
所以单从目前这次政策来看，真实讨论的并不多，而且负面居多。
从这次来看，还是希望居民和地方加杠杆，这就好比熊市底部，你放开担保比比例，允许券商下浮融资利率，允许提高杠杆比例。
作用有，但是显然不会太大。
第一，房子的问题
国内房子最本质的问题，还是贵，估值高，租售比不划算。
也就是想开的情况下，国内租房远比买房划算的多。、
我在柏林的房子租售比能到4%-5%，慕尼黑的3%-4%。压根不缺租客（当时的房贷利率是1.5%）
如果东欧的情况下，很多房子租售比能到7%-10%，当然空置率比较高，如果你有能力租出去（给华人或者留学生）
目前来看很多地区的租售比还是太高了，有些地方
以2010年以来的毛租售比均值来看，美国全国在6.0%，日本东京都市圈在6.9%，英国和德国平均分别为4.8%和3.7%（和我算的数据差不多），中国香港为2.7%。
其实从投资的角度，哪怕HK房价奇高，但是都比投资国内地产好。
现在国内的租售比基本不到2%，远小于存款基准利率
也就是你有买房子的钱，存银行，利息都能覆盖租金，而且有灵活性。
这就是核心制约的因素，也是收储很难开展的因素。
只要提高租售比，就不愁没人买房子，收储也变得简单了。特别是，如果LPR显著低于租金回报率，那么久会有大量的市场资金愿意加杠杆买房子租出去。
本质就是降低房价，提高租金。提高租金确实很难，降低房价还要救地产，只能是降低地价和各种房子的金融成本。
其中降低地价和降低各种交易税，降低房贷利率是显著的。
100万贷30年，4.9%的利率，一个月还5307。3.9%的话，一个月4716（相当于89折），2.9%的话，一个月还4162（相当于78折），1.9%的话，一个月还3646（相当于68折），0.9%的利率的话，一个月还3170（相当于打6折）
目前看来，最快的方式，就是降低契税和房贷利率，能显著降低房子购房成本。
也就是如果买房子有利可图，那么压根不需要政府资金，市场资金会源源不断进入。让租金回报率显著高于贷款利率是根本原因。
第二，购买者的问题
1）人口
富人首先看的是人口，也就是哪怕房子再贵，只要未来人口结构好，人口数据好，房子是不动产，是可以给下一代投资的，总有人接盘
想办法提高人口是核心的关键。
这里想办法刺激人口是核心因素，不仅地产，各行各业都是人口问题，我们最大的问题是需求不足，需求的远期就是看人口
其实可以结合起来，对富人来说，生孩子抵税。对普通人而言，生孩子不仅抵扣各种税，甚至抵扣房贷利息
比如生一个孩子，抵扣100万的房贷利息。
或者更直接点，生孩子送面积。（当时旧改，人口算面积，其实是刺激不少生育的）
现在其实就是尽一切能力，让大家生，生孩子的都是英雄爸爸，英雄妈妈。
留学期间，必读学科就是人口学，哪怕你是留学生，意外怀孕（师兄和师姐），恨不得当地ZF和教会天天找你谈话，让你把孩子留下。
现在核心和当务之急，就是尽一切可能多生孩子。
2）婚育率
这个我单独说出来。（其实从属于人口）一般而言，国人最大的购房需求就是结婚。
现在婚育率比较低，我觉得并不是收入问题和财产问题，有3个核心问题
一方面，我之前学过社会学，女性受教育程度越高，婚育率越低，也就是女性崛起，尊重女性是应当的合理的。但是在国内却反常了，现在女拳甚至及畸形发展，严重影响了婚育率，这是国内独有的情况，现在国内不良的这种价值观（特别通过短视频传播），导致了女性不甘于随便结婚，认为结婚和生育必须得到更大的代价，也让男性不敢结婚。
对富人而言，担心婚后的感情和财产情况，结婚过于冒险。对普通人而言，结不起婚，满足不了异性过高的要求。类似于胖猫。
当务之急，让女性有正确的婚恋观，非常重要。这是国内显著区别于海外的不同。
另一方面，和预期有关，期望有关。很多人拿收入来说大家不敢生孩子，这个我是否认的。
我姥姥那一辈，哪怕饥荒战争，都生了10个孩子，因为生孩子就有土地耕种。
我父母那一辈，压根达不到小康，吃饭都是问题，也愿意生，生了孩子就能找个工厂上班，如果有学历，那考个公务员或者当个老板更好。
现在年轻人不想生有一点，就是压根没有社会预期，现在年轻人失业率太高了，特别是大学生失业率太高了。没有工作其实可以啃老，但是丧失的是对未来的期望。
年轻人也需要陪伴的，他哪怕养猫养狗（饲养宠物不便宜），也不愿意生孩子，就是感觉生了没希望。
过去的阶层过于固化，年轻人没有机会，没有期望，才是影响婚育率的根本原因之一，而不是穷。
穷不可怕，怕的是没有富起来的希望。
这点韩国最明显，四大家族背后，年轻人都躺平了。韩国也是人口负增长最严重的地方
最后，就是生育成本，让大家生的简单，生的放心是很关键的，对孩子最大的成本其实是教育，国内教育总量不缺，但是结构非常不合理，而且造成了不合理的教育内卷，解决教育资源分配不合理和过分内卷。能最大承担降低生育的潜在成本。
3）收入和收入预期
我最近感触是，最近几年发酵多的并不是房价，压根没人愿意多谈房子了。更多是工作。裁员，降薪的问题。
所以降低首付比例没什么用，大家提前还贷是大趋势。
想办法提高居民收入和收入预期很关键，这样大家才有信心去借贷，去加杠杆。
口罩期间让欧美的杠杆率更加提升，因为最关键时候，直升机洒水，让普通人完全没有后顾之忧。更不愿意存钱，更敢于消费，因为他们知道有人兜底。
起码现在特殊时期，要特殊对待了。
4）观念问题
男女平等。严厉打击不当女拳，女拳其实也会害了自己，让自己有被迫害妄想症。
生育伟大，让一切生孩子的女性得到社会关注和关怀，让他们觉得生的值得，而不是负担。过去，无后是自私且可耻的。
现在其实很多工作，包括场景是歧视女性和孕妇的。
保护私产。勤家持家，闷声发大财不假，但是还是要鼓励富人消费，特别是房产，保护企业家，让他们敢于消费，带头消费，减少社会仇富心理。让他们有信心，有保证，而不是有钱就RUN出去。
等等
最后，关注核心人口问题。短期特殊时期，还是要特殊对待的，这时候想尽一切办法提高收入，收入预期，降低购房成本（降低房贷利率），哪怕大放水，也是值得的。多发挥市场力量（直接发钱，直接降息），效率也要高的多。
在问题刚开始的时候，解决问题的代价要小得多，困难也是有复利的。
纯属自己胡思乱想，不构成任何建议。@@今日话题