01、
深圳的“二次房改”新闻通稿发出来后，很多人都跑过来问安静同样一个问题：未来深圳将供应170万套房，深圳的房价会涨还是跌？
对于这样的问题，安静已经见怪不峄了。而且，每当楼市有一个新的政策发布出来，大家问的问题基本也都一样。
问的对嘛？其实没错，但是，很多人也许忽略了这个时间周期：2035年。也就是说，这里面的170万套房的实现，是一个长达17年的过程，短时间来说其实可参考的意义并不大，过多关注而过渡到深圳房价要涨要跌的疑问，反而是自寻烦恼。
很早之前，安静就讲过一个逻辑，那就是：很多人喜欢把楼市当股市研究，喜欢关注楼市的细枝末节，甚至喜欢把房价的周涨跌作为评判楼市涨跌的标准，看一个楼市的K线图比看股市的K线图还纠结。
照我看来，其实这是非常没有必要而且是非常痛苦的。因为楼市的规律性比股市要强，而且，股市的变化通常是以天为单位、甚至是以秒为单位周期来计算的，但楼市不一样，它是以月乃至于半年、一年为单位为周期来计算的。
因为你抓住的不是不是楼市的核心。深圳楼市涨跌的核心是什么？其实你记得下面这个逻辑完全够了——
深圳只有1996.85平方公里的总面积，只是北京的1/8（北京16411平方公里），约为广州的1/4（广州7434平方公里），是上海的1/3（上海6340.5平方公里）。也就是说，深圳是四个城市中最小的一个城市，
但是，深圳的爆发力呢，却是四个一线城市当中最强的。数据显示，从1980年到2017年，上海的GDP翻了97.8倍，北京201.8倍，广州380.1倍，而深圳非常夸张，达到了8078.9倍，数据非常的夸张，但确是事实。
分子非常大，分母最小，非常大的分子除以最小的分线，这里面的逻辑就不用多说了吧。
02、
当然，这个问题也引发了一连串的解释，比如说这项住房政策会稀释掉原本供应少的份额，加剧商品房的稀缺性。真相到底是不是这样？说实话，在写这份报告之前，我心里仍然是个问号。因为我在找可以对比的坐标系。
什么坐标系？比如说：在这项报告出来之前，深圳到底有多少套房子？比如说，深圳的商品房每年供应是多少套？保障房又是多少套？商品房被压缩，但压缩的比例又是多少呢？...
为此，安静查阅了很多的数据，为了更有说服力一点，安静甚至翻到了官方的版本，诺，就是下面这份文件《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）文本》——
这里面对于2012年底深圳的存量住房有一则很清晰的表述：深圳全市住房总量为5.2亿平米、1035万间套，其中——
商品房11941万平米，约128万套；
政策性保障性住房2793万平米，约34万套；
单位及个人自建住房，4721万平米，约55万套；
工业区配套宿舍及其它6549万平米，168万套间；
原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米，33.44万栋，约650万套间。
从住房比例来看，我们很容易得出的一个结论是：深圳的商品房的存量仅占到了12.4%左右，而原村民自建房（即“小产权房”）达到了62.8%左右。说深圳的住房结构其实大半是小产权房的天下，相信这应该没有人质疑了吧。
当然，这只是2012年底的数据。那么，2013-2017年底期间，深圳的存量住房发生了什么结构性的变化呢？我们来好好算一算。为此我翻出了上一年的年鉴——
可惜的是，年鉴上的数据都是截止到2016年年底。不过这也无关大雅，安静找到了另一份由广发证券关于深圳目前存量住房的估算报告。报告太长，而且涉及到的数据太多，安静就不一一列举，只挑了关键一部分出来。
报告指出，仅以2013-2016年间竣工的存量住房来估算，截止2016年年底，深圳存量住房约4.57亿平，856.8万套。其中——
商品住宅1.29亿平，138.5万套；
保障房0.36亿平，46.5万套；
工业区宿舍0.67亿平，171.6万套；
“小产权房”1.78亿平，445.2万套；
单位及个人自建房0.47亿平，55万套。
进一步的，再计算了包含在建部分后的住房存量。2016年年底商品住宅和工业配套宿舍推算套数分别为31.1万套和7.65万套，而保障房在建套数约14.93万套。
最后得出的结论有点让我惊讶：截止2016年年底，包含竣工同时考虑在建项目的深圳住房总量，仅为4.98亿平，约910.48万套。也就是说，到2016年年底，深圳有910.48万套的房子。
那么，这里面可流通的房子大概是多少呢？根据估算，截止2016年年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平，约166.6万套。这其中——
商品住宅1.29亿平，138.5万套，
可流通的保障房0.12亿平，15.1万套，
可流通的个人自建房0.11亿平，约13万套。
03、
好了，看完这则估算，结合此次的深圳“二次房改”，安静试着再次运算，从上面图表中解释其中的包含的疑问——
1、大拆慢建，深圳住房存量下降125万套
对比2012年年底深圳存量1035万套的数据，我们清晰的发现，现今深圳的存量住房，实际上是少了大概125万套。怎么会越算越少了呢？因为这里面有一个拆迁面积。
据数据统计估算，2013-2016年期间，房屋拆迁的累计建面为8192.2万方。这其中，截止2016年年底，原村民集体自建住房约1.78亿平，445.2万套。也就是说，仅“小产权房”的量，就减少了大概204.8万套。
拆的比建的快，这是事实。
2、过去几年，深圳每年新供应多少套房子？
按照总量来算，除去拆迁部分，按照已经竣工的项目来看，4年时间，商品住宅新增了10.5万套，每年新增2.6万套左右；保障房12.5万套，每年新增3.1万套左右；
工业住宅新增3.6万套左右，每年新增0.9万套；小产权房4年时间共减少204.8万套，每年递减51.2万套；
也就是说，除去拆了的，深圳每年竣工的房子大概6.6万套左右。
而且，对比里面的数据，这里面有一条线路很清晰的表示出来了：虽然商品住宅的供应在不断加大，但保障房的供应力度更大，其速度差不多超出了20%。也就是说，保障房的供应速度，比商品住宅快20%。
房住不炒，步子在说话。
3、深圳“二次房改”的背后逻辑
我们再来看看深圳的“二次房改”，里面提出：到2035年，深圳将供应各类住房总量170万套。下面是这170万套房的分配比例，业内称“4：2：2：2”——
18年时间，新增170万套房，相当于一年增加9.4万套房。过去几年，加上工业住宅的供应，深圳一年才供应6.6万套房子，到2018年之后，一年要供应9.4万套房，很明显，住房供应又加快了，因为整整提速了42%！
再拆解一下，这里面每年商品房每年要供应3.76万套，往年只有2.6万套，相当于每年额外提速增加1.16万套商品住宅的供应!整整加速了44%！
那么，在未来18年的整个供应体系中，商品房的份额被压缩了多少呢？安静算了一笔帐，按照估算，深圳每年新增6.6万套住房（除去小产权），其中商品房大概是2.6万套，保障房大概是3.1万套，那么，商品房占整个供应体系的39.4%左右，而保障房占到了47%左右。
安静不知道算的对不对，不过，从这个估算的数据来看，你可以判定的一点是：商品房的供应其实与之前没有太多的差别，甚至还有略微的提高，因为“二次房改”中明确指出，170万套房中，商品房的比例是40%。
当然，最大的变化是关于低端市场这块，因为占比达到了60%。也就是说，根据这则推算，按照深圳的住房供应体系，按照套数来算，商品房被压缩可能不是真相，因为比例本身没有太大的变化。
而且，对于普通人来说，真正应该知道的是，“二次房改”的意图，是深圳的商品房和保障房的供应在加速，这就是所谓的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
04、
当然，需要特别强调的是，安静不是科班出身，上面这些数据也不知道算的对不对，如有错漏，欢迎指正（这帐算的实在太辛苦）。
但是，按照整体来算，到2035年，910万套+170万套=1080万套的住房存量，可能还是不太够。因为深圳目前有2100万的人口，而且，这还没加上不断涌入的增量入口。
2017年，深圳常住人口猛增62万，这只是一年的时间，如果周期放大至18年，动态的增量又是多少呢？安静不想去算，因为...太恐怖了。
2015年，深圳统计局发布了一则数据：深圳人均住房面积约为20.6平，住房自有率仅为34%。房子在加速盖，人却越涌越多，你说，这是谁的错。
还是要强调的是，决定商品价格的，永远是供求关系。甭管那么多大政策小政策，其实都是隔靴搔痒，难以根治。目前来看，想要让深圳房价降下来，答案还是无解。
PS: 安静知识星球“深圳买房”最新开放中。不做砖家，以深圳跑盘为主，持续更新中，节省你的宝贵时间。看房300套，自有你喜欢的。还是那句话，买房路上，我们不孤单~
你可能还想看
大数据告诉你，深圳的房子都被谁买走了
“对不起，我们不炒房”
2018年中国炒房客地图
手握2000万，你在深圳可能依旧买不到房
别装了，你根本不想在深圳买房
2000万的房子摇号买，我一万个服气