【深度解析】广东明珠城运公司（广东明珠控股92%）南部新城首期项目【一级土地开发】的【前世今生】，以及截止2021年12月31日广东明珠城运公司欠款兴宁市政府累计多年垫付三方利息之【巨坑】10.252亿（往年累计出让5块土地250.13亩、广东明珠城运公司每年利润优先归属少数股东权益用于偿还欠款），需要2021年出让土地【643.42亩】、挂牌出让成交均价【365万元/亩】（全部底价成交、不考虑拍卖溢价，如果存在拍卖溢价、需要另外计算）用于【还债】。【备注】：（一）以往【粗略】估算的数据存在严重错误。（1）没有计算土地出让成交价（不包含竞拍溢价、溢价需要另外计算）中的4.44%国税。（2）没有计算土地出让收入（不包含地级基金和税费）需要缴纳的5.6%营业税。（3）没有计算广东明珠城运公司每年需要缴纳25%所得税。（二）这个周末抽点时间系统详细解析一下广东明珠城运公司、广东明珠上市公司的【前世、今生、未来】。
（一）南部新城首期项目【一级土地开发】的【前世】。2014年底前，兴宁市政府控股的广东兴宁市城投公司先期投入资金用于南部新城首期范围内的一级土地开发。兴宁市政府和土储中心多次招标社会资金参与PPP合作，均流标。原因：（1）2014年底前，兴宁市一级土地市场出让价格很低，只有180万元/亩左右（包含一级土地开发成本125.64万元/亩、4.44%国税7.992万元/亩、30%地级基金和税费54万元/亩），如果没有兴宁市政府将地级基金和税费【补贴】给开发方（后来的广东明珠城运公司），那么谁参与PPP合作，谁就亏损巨大（按照当时当地一级土地市场价格计算）。（2）按照2014年《合作协议》，兴宁市政府把归属地方的基金和税收【弥补】给开发方，未来几年土地出让【保底价格】191万元/亩计算，实际土地出让价格175.5073万元/亩（扣除国税、土地出让收入营业税），土地开发成本125.64万元/亩左右，实际土地开发【差价】只有49.8672万元/亩左右。广东明珠城运公司扣除【三费】后需要缴纳25%所得税，分摊到出让土地的净利润只有37.4万元/亩左右。相对漫长的开发周期、巨量资金密集投入而言，这个保底【37.4万元/亩】的净利润（广东明珠持股92%比例，只有34.4万元/亩）属于【鸡肋】，谈不上暴利，微利而已。（3）兴宁市政府招标不到社会资金，万般无奈之下主动找到广东明珠上市公司，【要求】上市公司参与南部新城首期范围内的一级土地开发。
（二）南部新城首期项目【一级土地开发】的【今生】。（1）兴宁市城区一级土地市场价格持续多年上涨。2019年老城区地理位置好的地块，竞拍成交价达到740万元/亩（出现高溢价）。新城区（南部新城首期范围以外）地理位置好的地块土地出让挂牌价372万元/亩，竞拍成交价472万元/亩（溢价100万元/亩）。地理位置不好的地块土地出让挂牌价在325万元/亩左右。2020年南部新城地理位置不好的地块土地出让挂牌价格在340万元/亩左右。（2）由于兴宁市一级土地市场价格暴涨，一级土地开发出现【暴利】，南部新城首期范围以外的【一级土地】由兴宁市城投公司独家开发，广东明珠城运公司无缘（兴宁市政府不再把暴利机会给予广东明珠上市公司）。南部新城首期范围以外，兴宁市城投公司只负责一级土地的【七通一平】，不负责安置房、老年活动中心、幼儿园等配套建设。南部新城首期范围以外的一级土地出让挂牌价格【貌似】很低，只有225万元/亩，但是摘牌的地产商需要建设楼盘面积超过可销售商品房的安置房、活动中心、幼儿园等附加设施移交给兴宁市政府，土地出让挂牌价格【实际】很贵。南部新城首期范围以外，2020年挂牌的多宗土地出让【流拍】。（3）南部新城首期范围内，广东明珠城运公司负责征地拆迁、土地平整，建设安置房、基础设施（七通一平）、公共设施（四馆一场、公园、幼儿园、小学、中学等）移交给兴宁市政府，预计2021年底前广东明珠城运公司完成绝大部分基础设施、公共设施、安置房建设，南部新城首期范围内终于具备大规模出让一级土地（商服、住宅用地）的外部环境条件。（4）南部新城首期范围内一级土地出让没有附加条件，摘牌的地产商不需要建造安置房移交给兴宁市政府。2021年南部新城首期范围内一级土地出让挂牌价均价不会低于365万元/亩（较2020年出让93.56亩地理位置不好的土地挂牌价341.0618万元/亩上涨7.02%）。
（三）南部新城首期项目【一级土地开发】的【未来】。最新土地政策出台，要求各地政府每年3次集中供应商服、住宅用地，要求每年增加一级土地供应量，防止各地一级土地出让竞拍过程中出现高溢价，从而有效控制各地商住房售价出现较大幅度的上涨，达到【房住不炒】的宏观调控效果。全国各地一级土地出让市场挂牌价格（最终竞拍成交价没有多少溢价）将出现【平稳增长】，不会再出现【暴涨】。南部新城首期范围内，2020年地理位置不好的地块出让挂牌价341万元/亩左右，2021年地理位置不好的地块出让挂牌价365万元/亩左右，2022年地理位置不好的地块出让挂牌价391万元/亩左右，2023年地理位置不好的地块出让挂牌价419万元/亩左右。南部新城首期范围内，一级土地出让挂牌价格每年上涨7.02%左右。
（四）广东明珠城运公司（2015年公司投入初始注册资本金7.6亿、占比76%，兴宁市城投公司投入初始注册资本金1.9亿、占比19%，二建投入初始注册资本金0.5亿、占比5%；2017年公司独家增资注册资本金20亿，实际出资27.6亿，控股最终注册资本金30亿的92%股权）经营状态：（1）2014年亏损6.104303万元。（2）2015年利润88.73657万元。（3）2016年利润66.597871万元。（4）2017年利润6259.759581万元。（5）2018年利润4069.473782万元，归属少数股东权益。（6）2019年利润22562.512719万元，归属少数股东权益。（7）2020年6月30日上半年利润645.695195万元，归属少数股东权益。（预计）2020年利润16403.2万元，归属少数股东权益。【截止】2020年底，广东明珠城运公司合计累计利润4.9444亿，（优先归属少数股东权益，优先归还兴宁市政府）。
（五）兴宁市政府多年累计垫付三方利息，广东明珠城运公司欠款兴宁市政府的状况：（1）截止2020年底，兴宁市政府垫付利息多年累计11.378亿（前面有过详细统计数据汇总，不需要纠错，这里不重述）。广东明珠城运公司截止2020年底利润4.944亿（归属少数股东权益，优先归还给兴宁市政府），截止2020年底，广东明珠城运公司【欠款】兴宁市政府6.434亿（需要2021年出让【大量】土地、广东明珠城运公司2021年度利润优先归还）。（2）（预计）2021年度，兴宁市政府垫付三方利息3.818亿（前面有2021年度广东明珠城运公司超过注册资本金30亿的增量贷款每个季度的数据分析）。（3）广东明珠城运公司截止2021年底累计剩余【欠款】兴宁市政府垫付利息【10.252亿】，需要2021年度兴宁市政府安排大量一级土地出让、广东明珠城运公司2021年度利润优先归还给兴宁市政府。（4）2021年度广东明珠城运公司【如果】偿付完毕累计【欠款】10.252亿，扣除其它业务收入，需要大量出让一级土地、税前（25%所得税）利润13.496亿。
（六）大顶矿业现金分红分析：（1）2018年，广东明珠参股的所有公司现金分红23万元左右（包含参股公司大顶矿业19.9%股权），非2300万元，非2.3亿。2018年度参股公司现金分红于2019年二季度计入公司半年报。（2）2019年度铁矿石年度均价上涨，大顶矿业2019年度现金分红，公司于2020年二季度计入半年报业大顶矿业现金分红款0.13134亿。（3）2019年年报披露数据，大顶矿业年销售铁矿石规模在140万吨左右，非外人猜测的年销售铁矿石规模230万吨左右。（4）2020年度大顶矿业会继续现金分红。铁矿石价格2020年度均价较2019年度均价上涨380元/吨左右。大顶矿业铁矿石均价涨价部分扣除增加的营业税、25%所得税、大顶矿业80%利润用于现金分红。（预计）2021年二季度公司计入半年报大顶矿业2020年度现金分红0.72685亿。【备注】：（1）很多人期待公司【铁矿石涨价概念】得到市场资金的【题材炒作】，老头重点分析一下公司参股大顶矿业19.9%股权带来的现金分红状况。（2）截止2020年底，公司参股7家公司少量股权，只靠现金分红，不能财务并表。7家参股公司中，除了大顶矿业盈利状态非常好，别的都不行（譬如公司参股7.78%股权的珍珠红酒业【白酒概念】长期微利、公司参股15%股权的云山汽车【新能源汽车概念】长期亏损）。（3）前面分析过公司参股的7家公司股权（第7家是2020年下半年公司投资0.19亿参股齐昌顺建材19%股权），这里不重述。
（七）南部新城首期范围内一级土地出让挂牌价（预测）分析：如果兴宁市政府安排2021年度一级土地出让挂牌价在2020年度一级土地出让挂牌价341.0618万元/亩的基础上涨价7.02%（年息），预计达到365万元/亩。【不考虑挂牌竞拍溢价，如果出现溢价、需要另外计算】扣除土地出让价国税4.44%、土地出让收入营业税5.6%，土地开发成本125.64万元/亩，土地出让毛利209.7535万元/亩。2021年度南部新城首期范围内需要出让【643.42亩】，广东明珠城运公司2021年度税后利润才能偿还完毕截止2021年底欠款兴宁市政府累计垫付剩余利息10.252亿。（1）如果出让土地少于643.42亩，广东明珠城运公司2022年底依旧处于【欠款】状态中。（2）如果出让土地超过643.42亩，广东明珠城运公司2021年度偿还完毕所有【欠款】后，有富裕利润用于分配（或者财务并表到上市公司）。【备注】：（1）【643.42亩】的土地出让【分水岭】数据是建立在土地挂牌价365万元/亩的基础上做的分析。（2）土地出让过程中，如果挂牌成交均价高于365万元/亩，那么土地出让【分水岭】数据会低于643.42亩。（3）土地出让过程中，如果出现竞拍溢价（溢价涨幅低于50%，溢价部分需要缴纳30%增值税，溢价部分70%归广东明珠城运公司所有，不需要缴纳国税4.44%、地税和基金30%，但是需要缴纳该部分的营业税5.6%），那么土地出让【分水岭】数据会低于643.42亩。（4）如果出现上面（2）和（3）的状况，下面做的广东明珠2021年利润和业绩分析数据中，每增加出让土地面积【多少亩】数量（增加广东明珠2021年业绩0.10元/股）会出现变动，届时需要调整。
（八）广东明珠2021年业绩分析：【2021年】广东明珠业绩0.58元/股，每股净资产价格8.68元。在土地出让643.42亩【分水岭】之上，每增加出让土地【40.88亩】，将增厚广东明珠业绩0.10元/股。（1）643.42亩=0.58元/股，684.30亩=0.68元/股，725.18亩=0.78元/股，766.03亩=0.88元/股，806.94亩=0.98元/股，847.82亩=1.08元/股，888.70亩=1.18元/股。（2）截止2019年底，南部新城首期一级土地储备（达到出让条件）1448.21亩（政策面上截止2019年底的土地储量在2021年度内出让完毕，其中2块土地93.56亩在2020年9月底出让给中骏集团）。截止2020年底，2019年度和之前年度开发土地剩余1354.65亩。（3）截止2020年底，南部新城首期一级土地储量在2080亩左右（1900亩—2100亩）。2020年度内一级开发达到出让条件的土地较2019年相对较少（具体原因，以前做过分析，【局部】基础设施、公共设施建设完善程度不同所致）。【备注】：（1）公司2020年业绩0.55元/股，每股净资产价格8.10元。（2）截止2021年底，广东明珠城运公司欠款兴宁市政府垫付累计多年利息太多。如果2021年出让土地超过643.42亩，广东明珠城运公司偿付欠款（包含2021年度兴宁市政府垫付三方利息）完毕，从2022年开始需要出让土地（广东明珠城运公司2022年度利润优先偿付2022年度兴宁市政府垫付三方利息）用于还款的面积较2021年度【大幅度减少】，远远低于643.42亩，2022年广东明珠业绩能【轻松】、【快速】提升，出现【爆发性】增长（这里暂时不做土地出让【分水岭】数量的分析）。
（九）广东明珠的【风险】：2021年度，兴宁市政府如果安排一级土地出让成交数量低于、或者等于643.42亩（挂牌价365万元/亩、不考虑溢价），广东明珠城运公司2021年度没有富裕的可分配利润给上市公司。广东明珠【2021年】业绩只有0.58元/股，每股净资产价格8.68元，业绩相比2020年【没有】大幅度增长，即2021年业绩没有成长性。【备注】：（1）在兴宁市政府没有安排南部新城首期范围内大量出让一级土地（2021年出让土地643.42亩之上），广东明珠城运公司累计税后利润（含当年）偿还完毕多年累计垫付利息欠款（含当年）之前，广东明珠业绩【永远】无增长。（2）2021年公司【共同合作业务】投资6家地产项目结束，收回26亿多本金和相关利息。2022年在没有高利息（18%年息）投资收入前提下，如果兴宁市政府安排土地出让成交数量依旧很少，广东明珠城运公司扣除少数股东权益后没有可分配利润给上市公司，广东明珠2022年业绩存在严重下滑风险。
举例说明：2021年南部新城首期范围内挂牌出让330亩纯商服用地（中骏集团建设城市商业综合体），地理位置最好，挂牌价会特别高。（假设）挂牌价600万元/亩，竞价700万元/亩成交，溢价100万元/亩。（1）溢价100万元/亩，需要缴纳30万元/亩增值税（国税），溢价70万元/亩归属广东明珠城运公司。（2）挂牌价600万元/亩，需要扣除4.44%国税26.64万元/亩，30%地税和基金180万元/亩，挂牌价中属于广东明珠城运公司的土地出让价格为393.36万元/亩。（3）土地出让价格463.36万元/亩（70万元/亩+393.36万元/亩），需要缴纳5.6%营业税，税后价格为437.41184万元/亩。（4）兴宁市政府补贴属于地级基金和税费180万元/亩后，土地出让价格为617.41184万元/亩，土地开发成本125.64万元/亩，土地出让差价为491.77184万元/亩。330亩土地出让差价为16.22847亿，扣除税前欠款13.496亿，剩余2.73247亿税前利润，扣除25%所得税后可分配利润为2.049353亿，按照92%比例分配到上市公司为1.8854亿（不需要重复缴纳25%所得税），广东明珠城运公司偿还完毕截止2021年底对兴宁市政府所有欠款后富裕可分配利润增加广东明珠业绩0.239元/股。2021年广东明珠业绩为0.919元/股。【备注】：（1）2021年度如果兴宁市政府再安排别的地块挂牌出让，将继续增厚广东明珠2021年度利润、业绩，需要根据出让土地进展累加计算。（2）2021年兴宁市政府安排南部新城首期范围内一级土地出让的时间、数量、挂牌价（不同地理位置价格不同）、最终竞拍成交价，都具有太大的【不确定性】。（3）广东明珠2021年度及未来年度的利润、业绩，由兴宁市政府安排一级土地出让决定，上市公司没有决策权、定价权、执行权。广东明珠股价运行受控于兴宁市政府，非上市公司管理层。（4）此乃“年少不知土地贵，错把明珠当尘埃”的【内在深度逻辑】所在。
【友情提醒】：（1）老头仅仅对广东明珠做【基本面】的【深度解析】，不构成任何买卖参考依据。（2）老头不推荐任何股票，买卖风险自负。