作者：薛宇飞
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租住在北京丰台区的苏雅静（化名）一个人“奢侈”地住着一套大三居，在刚住进去的一段时间里，另外两个房间都是空置的。后来，旁边的小次卧有了一些减免活动，才租了出去，而那个4500元/月的主卧仍空荡荡的。
根据多家机构的数据，包括北京在内的不少一二线城市，住房租赁市场都出现降温态势，成交量与租金价格都有下降。链家数据显示，与去年租赁市场淡季时相比，北京今年租金下跌幅度更大，当前租金水平已降至 2018 年年初以来的最低位置。
01 租赁市场进入淡季
10月底，苏雅静通过租房平台自如租下了丰台区一套三居室中的次卧，价格为2790元/月。由于该套房是装修后首次对外出租，主卧和另一个次卧仍空置着，苏雅静就暂时一个人住着这套三居室。
苏雅静告诉中新经纬，虽然房子紧挨着地铁，但并不是很好出租，自如的销售人员之后陆陆续续带租客来看房，但另外两个房间一直没能租出去。后来，租金为2690元/月、面积为8.5平方米的次卧有了优惠活动，首月可以减免1680元，到12月1日，一位租客才搬了进来。但近两个月过去了，那间主卧仍处于空置状态。
在更早之前的10月份，租住在北京西城区的宋玲（化名）发现，隔壁房间在空置了半个月后，租金价格从约3200元/月降到了2600多元/月，这间房才顺利出租。
蛋壳公寓负责朝阳区建国门附近房源出租的一名工作人员告诉中新经纬，现在是市场的淡季，年末换租的有所减少，但过了春节，价格可能会有100~200元/月的上浮，现在租房相对划算一点。
租客们能感受到的微妙变化，在一些机构的数据上也有所体现。链家数据显示，北京租赁市场自9月份开启传统淡季模式后，成交量持续回落，11月北京链家租赁成交量环比下降1.9%，降幅有所收窄。成交持续下降下，租金难以上涨，11月北京月租金水平经历四连跌后降至81.3元/平方米，环比下跌1%，同比下跌2.8%。
“与去年租赁市场淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。”链家方面认为。
据我爱我家研究院统计，今年11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%；1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7%。因进入淡季，11月北京平均月租金稳中微跌，降至90元/平方米以下。
02 多个城市租金价格下降
租赁市场成交量与租金双双走低的情况，在不少大城市都有出现。链家称，11月租赁市场仍处季节性低温状态，其在18个重点城市的租赁成交量环比下降4.7%，但降幅继续收窄。分城市来看，有13个城市成交量环比下降，其中济南、天津和青岛租赁成交量环比降幅较上月扩大，降幅分别为 22.2%、 21.9%和 18.6%。
链家还称，11月份18个重点城市中有12个城市的单平方米月租金出现环比下跌。租金上涨的6个城市中，仅深圳租金涨幅略大，在上个月回落明显的基础上环比上涨3%；南京、青岛和烟台租金在连续三个月下跌后小幅回升。同比来看，18个城市中有10个城租金同比下跌。
诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，11月份，其监测的20个大中城市月租金挂牌均价为43.64元/平方米，环比下降0.23%，同比下降0.68%。租金连续5个月下跌，且11月跌幅扩大0.14个百分点。
对于租金下跌，上述研究中心认为，租赁市场热度季节性很强，“春节潮”和“毕业潮”褪去之后，市场热度减退。第四季度为传统的租赁淡季，租金上涨动力不足，预计短期内租金仍为稳中趋降的趋势。
就北京市场而言，我爱我家研究院分析表示，随着春节的临近，北京住房租赁市场的供给、需求都在下降，淡季趋势加深，11月的租赁交易量、平均租金价格出现下跌，符合往年的市场规律。
除了季节性因素，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，今年的就业环境不如往年，跳槽机会没有那么多，也会导致大城市里的换租情况减少，使得租赁市场交易量与价格有所回调。他还称，北京的房租价格曾因为长租公寓抢房而出现上涨，今年的回调对租客来说是一件好事。
房价与房租还存在一定的联动关系。严跃进说：“如果房地产市场比较好，房东们倾向于卖房获得收益，导致租赁房源减少；市场不好的时候，就倾向于出租，租赁房源增多。当前的房价下行，一定程度上会让房租价格有所下调。不过，房价是随时变化的，房租比较滞后，一般是半年或一年才会出现变化。”
03 租金或稳中趋降
需要指出的是，当前虽然许多大城市的房租租金价格有所下调，但整体变动幅度并不大。以我爱我家研究院11月份的数据为例，当月北京两居室套均租金价格为5947元/月，环比下跌了2.17%，套均下跌了约为132元/月。
诸葛找房分析师王小嫱对中新经纬表示，租赁市场的租金变化相对平稳，不会出现大幅波动，根据历年数据测算，月度租金涨跌幅度一般不超过5%。严跃进也认为，房租价格虽有小幅走低，但并不会一直下跌，整体还是以稳定为主。
因此，有业内人士认为，正因为租赁市场价格变动幅度不大，且同一城市的不同区域会呈现出不同的变化，导致租客对市场上的租金变化有不同的感受。
中新经纬记者近日在房产交易平台安居客上看到，北京通州区通州北苑周边的一些房源有打折活动，在平台上打出了“免2月租金”“挥泪甩”“租房立减千元”等标语。中新经纬记者近日以租房名义联系到一位房产经纪人李华（化名），并在他的带领下在附近寻找房源，两个临近地铁的小区的单间价格都在2000元/月左右，并没有优惠减免等活动。
李华称，有打折或者优惠活动的房源到地铁站都有一段距离，临近地铁的房源的租金基本没有多少变化。他还称，位置好、配套好的房源的租金会小幅上涨，偏一点的有降价。
对于今后租金的走势，王小嫱预计，到今年年底，租金都会维持稳中趋降的局面，春节后或将从底部回升。这一回升态势将延续到下一次毕业季的到来，并在“毕业租房潮”褪去后再次回落。
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