$万科A(SZ000002)$
万科2023年报
1、 实现营收 4657.39 亿，同比下降 7.56%，第四季度1754.31亿，同比增长5.58%；
2、 归母净利润 121.63 亿，同比下降 46.39%，其中第四季度-14.59亿元；
3、 经营性净现金流39.12亿元，比2022年增加11亿元；
4、 投资性净现金流-46.16亿元，同比大幅减少开支；
5、 融资性净现金流-368.13亿元（发债大幅减少）；
6、 综合毛利率15.24%，同比下降4.31个百分点。
7、 净资产收益率为 4.91%，同比下降4.57 个百分点。
8、 房地产开发业务结算收入 4016.1 亿元，同比下降 9.6%；
9、 经营服务业务全口径收入 558.1 亿元， 同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1 亿元，同比增加 13.8%。
10、 万物云营收 334.2 亿元，同比增长 10.2%，打造621 个蝶城项目；
11、 物流业务（含非并表项目）营收 41.8 亿元，同比增长 17.2%；
12、 租赁住宅业务（含非并表项目）营收 34.6 亿，同比增长 6.8%，2023 年底，泊寓共运营管理租赁住房 23.33 万间；
13、 商业业务(含非并表项目)营收 91.1 亿元，同比增 长 4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入 57.0 亿元，同比增长 4.1%；
14、 酒店与度假业务，持有 33 家在营酒店，形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内 涵的“有熊”两个自营品牌。运营吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场、北京西山滑雪 场和呼和浩特马鬃山滑雪场 4 家滑雪场、共计 68 条雪道，并管理崇礼、承德、朔州和北京延庆 4 家滑雪 场的滑雪学校。
15、 公募 REITs 发行取得突破。截至本报告披露日，中金印力消费 REIT已完成网下询价，预计募资32.60 亿元；万纬仓储物流 REIT 申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房 REIT 已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。
16、 私募基金已取得一定进展。本集团和建行共同投资设立建万住房租赁基金，基金规模 100亿元。截至报告期末，建万租赁基金已签约 5 个项目，总规模 28.15 亿元，该基金有助于盘活公寓存量资产，提高资本循环，促进资产效益提升。此外，本集团也在积极尝试和探索消费基础设施基金以及物流仓储设 施基金等。
17、 截至报告期末，净负债率为 54.66%，同比提升11.05个百分点；
18、 致股东信：公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，1是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。2是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制， 主动推进融资模式的转型。3是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。
这份年报公布后，投资者纷纷开始对万科进行破产清算，难道在目前的房地产现实情况下，这不应该都在预期内吗？无论是上层，还是业内，还是投资者在当初都想不到刺破泡沫有这么痛苦的过程。
万科从早早喊出“活下去”，到如今才见“刀刀见血”的实际举措，投资者也都明白人口与房地产未来的下降趋势，但仍不愿放弃。WHY？心存侥幸，行动比思想慢三拍，公司与人是一样的，因为公司是有人在经营的。如今局面，就是抗不抗的问题，抱怨毫无意义。一点小思考，与各位共勉。