投资房产的启示
文/成国强
巴菲特说：“投资比你想象的要简单，但也比它看上去的要难！”。我们知道买股票就是买企业，买企业之前，你首先要判断一下这家企业未来到底能够帮你赚多少钱，折现值大概是多少，才能给出一个合理的价格进行购买。但是企业未来现金流的判断和估算非常不容易。
我讲讲最近几天的一点思考，和朋友们交流交流。最近我有一套房子空出来，过去一直用于出租，这所房子的建筑面积为109平方米，是2009年参加拍卖会以133.5万元的价格买下来的，当时买下这所房之后就以每个月净租金8000元的价格出租，市盈率约14倍。我记得很清楚，我当时估计未来10年净租金（可以理解为现金流）能以每年10％的幅度往上涨，预计到2019年每月净租金可达到约20800元，房价预计会上升到350万（2.08万元/月*12月*14倍=350万元）。我自认为在房地产市场浸泡了二三十年，从事房地产教学与研究也有几十年了，而且从2000年到2009年我参加了广州市几乎所有的大型房屋拍卖会，对房地产情况已有相当了解，应该不会有太大的偏差，况且核心城市核心地区的房子出租的净现金流非常稳定、可靠且容易计算，但结果完全出乎意料，到今年，时间过去了十年，房子净租金仅从8000元增加到10000元，这个结果令我震撼!对这样一个极其简单的房子（企业）的现金流的判断都出现了这么大的偏差，那么对一个自己没有参与及深研的企业未来自由现金流的估算该有多么不容易。现金流的判断出现了问题，企业的估价也就会错的离谱，如果人们在一个企业的估值都不确定的情况下就买入这个企业的股票无异于赌博，其结果可想而知。
巴菲特曾经说过:当我说懂时，我的意思是，非常清楚10年之后公司的情况将是什么样的，其实企业也有息票，这些息票未来会发生变化，只不过没有印在股票上。企业未来的息票要由投资者自己来估计。内在价值完全与未来的现金流有关系，投资者的工作就是弄明白未来的现金流是什么样的。朋友们，我们是否真能准确把握一家自己买入的企业余下寿命所产生的自由现金流折现值的大小呢？大家不妨把自己所拥有的企业估算一下，估估该企业第十年的自由现金流，如果你对企业自由现金流的估算没有把握的话，那就说明你还不懂这个企业，你就不应该投！
2017年5月巴菲特接受雅虎财经主编苏安迪采访时指出：“他们自以为能找到买入或卖出股票的时机。但基本上来说，我认为对99%的人而言，任何试图选准时机买卖股票的企图都是错误的。而且我认为，甚至就连想要选中某些个股的企图对人们来说都是错误的。”通过一个“费用非常低的标普500指数基金”来进行投资。“除此以外，他们什么都不需要做。”巴菲特说道，“然后，随着时间的推移，他们就能获得不错的投资表现。从某种程度上来说，你越是想要做到更聪明一些，你的投资表现也就会越差。现在，有少数的专业投资者能做到长线跑赢标普500指数，但普通的个人投资者是做不到这一点的，而且好就好在他们也不需要做到。”
“甚至就连想要选中某些个股的企图对人们来说都是错误的。”这句话说明我们绝大部分投资者自认为看懂了某个企业，其实看到的都只是企业的冰山一角，所以在中低位投资指数基金是大部分老百姓投资股市唯一正确的方法。如果你真的很专业，你完全能看懂这个企业的未来现金流，在物超所值的时候买入并持有这个公司的股票也是可行的。
2019.9.5
(成国强教授是我多年的良师益友。成教授从事房地产的研究与教学工作数十年，积累了丰富的投资经验，房产和股权投资成绩斐然，他的这些实践经验和投资思维值得投资者认真学习)