今天召开的政治局会议，对房地产行业有了新的提法：
继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
“消化存量房产"就是去库存。
财叔今天看到有专家将消化存量房产解读为包括二手房，这是不正确的。存量房产是针对增量而言的，这里实际上就是库存房地产。
统计数据中的房地产库存，是指房地产开发企业持有的待售新建商品房。
实际上，2015 年底开始，也掀起一波轰轰烈烈的去库存运动。2015 年年底的中央经济工作会议，将“去库存”列为次年经济社会发展的五大任务之一，上升到国家层面。
那么这次为什么不沿用上次的去库存说法呢？大概率是因为那一波涨价去库存，导致了后来更为猛烈的调控。这次是不想重演了。所以，这次也可以称为楼市去库存 2.0版本。
但是，目前的房地产库存量已经处于历史最高位。
数据显示，截止 2024 年3月末，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458亿平，同比增长23.9%。
数据来源：国家统计局
同时，二手房的挂牌量也十分巨大：上海20万套、北京17万套、南京19万套、杭州20万套。。。
由于市场对楼市未来的悲观预期，现在二手房价格下跌幅度比新房大，导致新房被迫跟着定价、降价，进而导致开发商不拿地、不开工，因为新房很难卖出去。
从东吴证券今天刚刚出炉的 1-4 月新房销售情况看，累计同比跌幅依然巨大。
可以看出，全国前 100 家房企的 1-4 月销售额为11866 亿元，同比下跌 49%，跌幅相比1-3月的47.5%有所扩大，(1~2月为-48.8%)。
我们也看到，去年各种会议上提到的“保障房+城中村改造+平急两用基础设施”这三大工程，此次会议没有提及，有淡化的意思。
主要原因还是政府手里没钱了，比如城中村改造，很多地方政府根本改不起。保障房方面，新建的话，又会增加供应量，目前库存量已经很大了。所以正常重点还是聚焦在去库存方面。
政治局会议通稿刚发出，北京市住建委今天就发布了“关于优化调整本市住房限购政策的通知”：
凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅。
这是北京近年来出台的力度最大的楼市松绑政策。天津今天也出台了楼市新政：北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民，在全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购。
未来，还会有更多一线和二线城市完全放开或松绑限购政策。
在货币政策方面，本次会议将货币政策基调为“稳健”，并直接指出要“灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”。
这就意味着，无论是政策利率还是市场利率，无论是存款利率还是贷款利率，接下来都有下调的可能。这对楼市也是利好。
不过，当前政策性降息面临人民币汇率承压、商业银行净息差偏低等因素掣肘。人民银行副行长宣昌能曾表示，存款成本下行和主要经济体货币政策转向有利于拓宽利率政策操作的自主性。专家认为，政策性降息落地前需要开展新一轮存款利率调降。
最近，全国多家中小银行掀起新一轮存款利率降息潮，预计这一轮降息之后，将再次轮到大中型银行存贷款利率的下调。
光大宏观将本次会议的要点与前 3 次会议对比做了表格，大家可以多个方面来研读一年来政策变化：
