$SOHO中国(00410)$  $Brookfield地产合伙(BPY)$  $万科A(SZ000002)$ 

上海明天广场，看样子也算地标吧，不知道SOHO的位置和它比如何。前日流拍，11月11日二拍。20.57亿，根据下图信息，7-32层应该是没有商铺，全是写字楼。3.65万平米建筑面积。均价=5.64万/建筑㎡。

SOHO物业由1/3商铺酒店+2/3写字楼组成。如果把商铺酒店面积都折成写字楼面积，按1㎡商铺=2㎡写字楼折算，20200630的写字楼评估价为4.91万RMB/可租面积㎡；因为股票市场有折价（PB=0.28），按今天2.12港元元/股，汇率=0.8653，我们在股票市场买的SOHO纯写字楼的价格大约=2.88万RMB/可租面积㎡，不到评估价的6折。

当然空置率上升，按惯例评估价也多少得降一点，例如5%甚至10%。

SOHO无论是评估价还是股票市场的打折价，都小于明天广场拍卖价。

SOHO中报提供的可租面积（918633㎡，没有包括长城酒店29666平和博鳌酒店8166平）数据小于建筑面积（1257614㎡），咨询过SOHO投资者关系部，解释是：差值是车库和设备间等，租客实际上还是按建筑面积计算，就是可租面积=建筑面积。问题是，大陆都按建筑面积算，卖的时候，到底是建筑的125.7万平还是可租的91.9万平？我是按91.9+长城和博鳌=95.6万平计算的。

SOHO收益最近艰难。2020年，剥去物业增值和车位销售利润，简单拿中报纯租金部分*2，全年大约7-9分RMB，不知道每股能发3-5分吗？

20201029