今日下午，不出意外，是华润，以46.6亿元的底价拿下深圳湾最贵地段的商业综合用地，楼面价2.8万/平米（龙华6月住宅楼面价6万+，光明4万+）。
该地块位于后海中心区，南临深圳湾人才公园，北靠海岸城的保利剧院，紧邻着地铁后海站，并且横跨中心路、科苑路，周边华润悦府、深圳湾1号等豪宅林立。地块还包括未来深圳湾大街的延伸部分，届时或将与南山海雅、书城、中州、海岸城、保利、深圳湾万象城连成一体。
地块用途为商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域用地。地块建面16.6万平米，实际可售部分仅约7万平商办及地下商业，还需要建56270平文化设施无偿移交政府，以及市政道路，公交场地等配套。
目前，后海中心片区已有航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、中海油、阿里巴巴、海王星辰、中建钢构、中铁南方等22家企业总部入驻。
该地块周边房价：该地块周边二手房价达到12万-16万/平之间。
地块出让前，我写了一篇文《深圳湾广场来了》，这里再摘发一遍。
回看竞买要求，严苛，分两部分：
一部分是：要求世界100强，总部在深圳，独立竞买，完成开发过30万平米以上大型公建项目……
另外在监管协议书里还有一部分：要求运营过2000平米以上的剧场，运营过创客空间……
这两部分结合在一起，是行内人大概都知道华润置地的了。
再补充一些信息。
1、政府早在2016年之前，就已经将整个后海片区委托给华润置地来整体运营。后者设计了“两带三轴六组团”的方案，要把后海建设成深圳的“国际创新门户”。前前后后，华润置地在深圳湾代建了春茧、人才公园、深圳湾学校等等。这次出让的项目位于后海核心位置，在后海整体运营的概念内。
2、竞买条件锁定性极强，尤其是第四条。可以说完全满足的也只存在于中建、中铁、中铁建、华润几家旗下有地产业务的央企之内——上述四家在2019年分列世界500强第21位、第55位、第59位以及第80位，满足top100的要求。中国专业的房企全被排除在外，像万科、恒大、碧桂园都没有进前100。华润集团截至2018年底，总资产14394亿元。其它，华润置地总部在深圳，且建设了春茧，总建面33.5万平米（超过了30万平米的要求）。
（2019年《财富》世界500强）
3、监管协议里也都是贴身定做。华润置地在华润城运营了小剧场，也做了“润加速”（艺术大学这部分我还没有查到材料，有知道的同学可以补充一下）。
总之就是，能够找出来的又是总部在深圳的，华润置地最符合，没什么悬念。
这块地的业态划分主要是：5.6万平米是文化设施，建成后无偿移交给政府；3.8万平米地上商品房，限自用，不得转让；接近3.1万平米办公楼和接近4万平米地下商业，可分割销售。总体起拍价46.6亿，建面16.625万平米，起拍楼面单价大约2.8万/平米。
价格方面其实没有太多可以谈的，也没有太大的市场信号意义，因为不是一个市场自由议价的项目。这个项目真正值得关注的在于：它是什么。
这块地的区位及形状在此。
从保利剧院隔后海滨路对面开始，横跨中心路、科苑路，到登良路华润集团总部春笋旁边，直到人才公园的潮汐广场处，一块不规则的狭长型。
结合去年的一个设计，我们知道，这个项目是深圳湾广场的一部分。
去年8月10日，由马岩松带领的MAD建筑事务所赢得“深圳湾广场概念规划设计”与“深圳湾广场建筑方案设计”国际双竞赛第一名（应该还不是确定版）。
以下的材料引述自微信公众号“触摸边际”这篇文章《MAD丨Shenzhen Bay Square Waterfront/深圳湾广场概念规划&建筑方案双竞赛》，建议有兴趣的同学去找来看下原文。
仔细对比，可以确定，这次出让的项目是深圳湾广场的B区地块。对照卫星地图可见，B区地块是起于潮汐广场，一路横跨登良路、科苑路、中心路，到后海滨路，与出让地块高度重合。
在这个项目的规划中，B区名字为“都市文化山谷”，包含三个部分：未来生活、都市大学、艺术村落。
原文描述如下：“都市文化山谷中，建筑远低于周边的建筑……。为城市、社区服务的文化和商业多种业态、连续的步行步道、口袋公园空间、多层次的立体绿化，将把这条“文化岸线”改造成活跃社区活力的城中村落，为城市拥有更丰富的文化底蕴提供条件”。
（连续步行街）
那么，整体来看，这个一直犹抱琵琶的项目终于启动了。我们暂时就以马岩松这个规划方案作为底本来看（注意，一般而言不是确定版）。
深圳湾广场总规划36万平米，比现在出让的地块大很多，设计理念大概形容为“漂浮在公园上的榕树群”，来实现“国际创新门户”的目标。
（漂浮的“榕树群”）
位于西北侧的B区刚刚说了，位于东南侧的A区规划是滨海文化艺术公园，包含3个建筑：自然历史科学馆、科技及未来生活博物馆、深圳创意设计馆（具体是什么我其实没看懂）。
设计的理念是这样的：“数座‘长出地面’的建筑如同公园里的榕树，拔地而起，‘枝叶’横向伸展，犹如飘浮在公园上”。
而且，我觉得非常漂亮和震撼的一点是，建筑都不高——“建筑群以退台方式从城市向海洋的方向递减，人们可以从不同的高度欣赏公园景色、城市、大海与自然”。从规划图上看，城市中心的建筑望向大海，都不被遮挡。这一个处理如果落地，未来应该很受欢迎。可以想象得到视野之开阔，天际线之壮美。
（马岩松规划图）
基于现有不完整信息，可以做一些初步点评。
1、这意味着深圳湾广场项目正式启动。这个项目主要是一个公共类项目，落地之后，可以预期它会成为深圳湾乃至整个深圳的景观中心，这是毫无疑问的。整个来说，目前深圳的城市象征，已经彻底转移到了深圳湾。相信在未来至少十年内，这一点都不会变。深圳湾广场这个项目的启动，将会继续强化它作为深圳代言人这一点，这也是毫无疑问的。
2、A区规划既然是一个公园，那么未来应该不会再涉及到土地出让，但规划上是整体规划的，有可能会综合来规划建设，比如参考中海当年代建福田CBD两馆的方法来做。B区有部分是商业，会是一个最大的期待点，应该会出现一个非常不同于现行主流的商业设计。
3、这个项目落地，会把以海岸城+保利剧院为核心的南山商业文化中心区，和深圳湾人才公园以及深圳湾联系起来，将成为一条商务、会议、商业、休闲、文化的“长河”。这条长河将整个后海金融总部基地的所有商务空间，全部串联了起来，对于基地的办公人群活跃，将会非常有意义。
4、深圳湾未来会形成纵横两道天际线。本身，深圳湾从超总到蛇口，已经逐渐浮出一条纵的天际线（未来超总有摩天轮），这条天际线现在已经是深圳乃至中国最美的天际线之一了。结合上面第3点，未来从南山文化中心区到深圳湾海边又一条横的天际线。相信在未来数年里，这里都会是深圳最优美的地方。
（超总规划获奖方案）
5、从房地产价值而言，这个大手笔的规划落地，相信对整条深圳湾沿线的物业价值会有继续的正面刺激，尤其是最靠近项目的一些住宅物业。比如恒裕的项目，以及三湘海尚，以及悦府。
6、项目不容易赚钱，想要赚钱得认真用心做。华润之前有过成功案例——托管运营深圳湾体育中心（春茧）很快就赚钱了。因此，应该不需要太担心。但从另一个角度说，真正受益这个项目的，是周边。