网上没有检索到以往重复的纪要，应该是新出的$绿景中国地产(00095)$ @港股分析大V @点一 @老渔2014 来源见图
Q1：白石洲一期目前的补地价进度和动工进展如何？疫情反复是否会对白石洲项目一期的进度造成影响？
补交地价进度：白石洲地价一期约 18 亿，现已缴交近 13 亿。在白石洲一期的两块地块中，08 地块已全部缴完，辽宁地块（这个辽宁地块是什么转错了，10地块？）还差约 5 亿。08 地块缴交完毕以后，在下个月初可以取得土地证，确保市政（应该是四证）齐备。市政齐备以后，对整个项目的推进有正面影响，尤其是在银行的开发贷提取方面具备重要的前提条件。白石洲一期的地价缴交，按照政府的文件规定，取得补交第二通知以后，要在一年内交清。但公司在一个季度内就完成了 08 地块的缴交和 10 地块一半的缴交。一方面说明公司在现金流方面，有筹集的能力满足地价缴交，另一方面，基于加快项目进度所需要。
项目的进度方面：白石洲一期现在地下施工全面展开，土方已经基本结束，进行地下工程的施工，今年下半年进行地面的主体工程建设，预计在明年适当的时候推出市场，进行大规模销售。
疫情影响：当前疫情反复，对白石洲项目影响轻微。公司利用疫情期间加强跟村民的沟通，加强对现场的维和管理，对别墅的签约，公司化不利因素为有利因素，推动和加快签约。所以疫情对公司影响不大。
Q2：白石洲预售前有哪些项目可进行推售？
白石洲按照计划会在 2023 年推出预售。在白石洲预售推出之前：（1）化州的项目，每年有 10-12 亿的货值推向市场，是在粤西有较大市场占有率的项目，能够持续保证去化和供应。
（2）珠海的项目，是今年和明年的重要的项目，玺悦湾，因为公司从去年 10 月推出销售以后，经过积累，现在的市场销售越来越好，北区已有几十亿销售，还有协会的一些公益项目可以继续销售。
（3）今年的姑苏项目和美景项目，能够为公司的营收包括回款带来一定的贡献。预计红树华府的二期以及黎光项目都会在白石洲项目推出之前先行入市。所以在白石洲项目推出之前，有很多货值可以推向市场。
Q3：白石洲如此大体量的项目公司是否有充裕的资金能够完成开发？
白石洲项目虽然巨大，但是公司是分期开发的，以分期开发的方式可以减少集团的资金压力。第二，对于一期的开发，公司已经做好了全面的铺排，光大银行对白石洲有 207 亿的授信，目前还有 175 亿的可用额度，再加上集团近 100 亿可以推售的货值和现金余额，公司认为足够为白石洲一期的开发提供非常好的保障。（此点与此前向球友求证的光大银行牵头授信相符）
Q4：白石洲一期预计何时开始预售，预计货值是多少？
按目前施工进度排，在明年开始预售，大规模推出。至于安排在哪一个季度，要视施工的进展来最终确定，但是明年一定会推出预售。
预计货值现在只能给预估数，白石洲一期建筑面积超过 90 万平方米，其中机种面积是 68万平方米，在 68 万中有近 33 万是公司自己可售的。按照目前政府周边可批的限购价，按13 万计，货值将超过 400 亿。因为最近政府周边对二手房的价格会有调高的调整，按照这种趋势，货值可能不止这么多，会更乐观一些。
Q5：看到 2023 年到期的美元债价格低迷，公司是否考虑低价回购获利，或目前对此支持美元债，有哪些初步的想法？
绿景只有一笔美元债，2023 年 3 月份到期。对于美元债到期，公司对此非常有信心。主要从两个角度考虑。
（1）我们认为现在房地产市场最低迷的时期逐步过去，现在大势是回暖的态势，即还有一年左右的时间，相信房地产会回到较理性的、正常的市场状态。在这种情况下，给美元债、重组、新发，都创造了有利条件。到了 2023 年，距白石洲的大规模销售时间已经非常接近。在这个背景下，投资人对公司债务到期、进行重组和发新债是有信心的。
（2）在风险的把控方面，公司也有底线思维。如果到了 2023 年美元债到期，出现了市场依然不景气的状态，公司在资金方面也有一些准备，包括在股权层面的策略投资人的引进，资产的投资，加大销售，诸如此类。
至于现在美元债价格下跌，不是因为公司在基本面上出现了问题，而是大势所趋。现在的房地产美元债，尤其是民营的房地产美元债，都是下跌的趋势，公司很难抗住这种趋势。
在众多的美元债下跌中，公司下跌的比例不太大，相对较理想。至于在下跌的情况下，公司有没有考虑回购，公司会根据现金流安排，根据美元债的走势，管理层会做些研究，但是现在还没有结论，但是这是可以考虑方向。
Q6：2021 年下半年房地产企业急转下多项监管政策出台，房企在拿地融资信贷等方面都遭到了困难，监管收紧对公司的经营是否产生影响？
在 2021 年下半年，房企的生存发展面临了很大的挑战，主要来自两个方面的原因，一方面是政策在去年下半年调控发力大，特别是集中供地、三道红线，对供需两端都进行了强力的双向的调节和约束。另一方面是中国的经济增速严重下滑，三季度、四季度经济增速非常低。经济压力，再加政策因素这两个方面导致许多原来追求高杠杆、快周转模式的房企出现了暴雷现象。市场对这种现象产生过度的恐慌情绪，又进一步推动房企的困难。在这种情况下，对绿景的影响微乎其微。
（1）销售方面，去年的销售完成了年初的目标，达到 95%。回款达年初制定的初步目标，达 95%。认购也在 90%以上。销售方面影响较少。
（2）业务开展方面，业务开展比年初的计划更超前。比如白石洲，比计划更早实现 100%签约。报建方面，开工证的报建提前完成。开工施工方面，在各个装机土方外用方面都比计划超前。提前拿到市政，也提前进行开工，为今年年底明年年初的销售做好了准备，黎光签约100%，并且全部拆平，所有都进入开工的准备阶段。珠海项目玺悦湾如期开盘，如期达到经营目标。
绿景会有如此不错的业绩表现，主要归功于经营模式的选择。高杠杆快周转模式的企业，在三道红线政策调控下，市场影响下出现了爆雷情况。但是绿景坚持不走高周转模式，用的模式，第一是旧改，通过旧改来拿项目，所以绿景项目一是地理位置好，二是前期资金投入少。第二是采用了精耕细作的发展模式，把每个项目做到精细化的开发。绿景因为区域位置好，抗市场风险的能力强，所以有这些优势就保证了产品的计划，资金的回笼，市场风险的抵御，都比高周转的企业强。
Q7：最近半年房地产市场许多企业相继出现了债务违约的问题，管理层怎么看房地产市场未来的方向？
随着外部经济形势的变化、政策的调控，房地产企业出现了严重的分化，有国有背景的、选择比较保守的发展路径的公司，就存活下来，而且活得还不错。相比之下，没有国有背景的民营企业，在这波市场的动荡中，经受了严峻的考验，有些企业出现暴雷的情况。出现暴雷，与大的形势有关，也与商业模式的选择有关。过去若干年，许多企业靠高杠杆快周转，全国化布局，靠大靠快的模式，支撑企业的高速发展，并赢得投资者的青睐。但是遇到经济下行，宏观调控收紧，这些房企就纷纷暴雷。
在这种情况下，公司的选择了一条保守、安全的发展的商业模式。包括专注旧改，布局大湾区，放杠杆，追求精耕细作。所以企业未来在其他房地产暴雷情况下，能够活下去，而且活得比较好，公司是充满信心的，把保安全放在第一位，同时也注意发展。
Q8：公司目前短期的借债优先票据及债券的总额超 100 亿元，具体有哪些的还款来源，是否有其他的表外债？
首先纠正一下金额，有息负债没有超过 100 亿，是 98 亿。在 98 亿的一年期到期的债务中，70%以上是银行有抵押的贷款，所以再融资的机会相对较大。没有抵押的融资，比如可转债或者境内的小公募，由于白石洲进展良好，经过与投资人初步沟通，只要白石洲按照进展在明年达到预售的阶段，存续的机会很大。
有部分的债务仍需还款，还款的来源有几方面。
（1）今年会陆续推出市场的销售货值，按照排布，截止到现在，2022 年全销售的货值约120 亿，所以这部分的金额足以覆盖到期的短期负债。
（2）投资性物业，LTV 相对较低，公司仍有空间做再融资，或出让一些非核心的投资性物业，实现快速的资金回笼。
（3）旧改项目，基本上 100%持有，所以若有资金需求，可以考虑部分优质的旧改，可以让其他投资者参与，也可以实现快速资金回笼，基本上是这样的一个情况。关于表外负债，公司没有任何一笔表外的负债。
Q9：深圳作为被中央点名批评的炒房过热的城市，去年迎来了密集的政策调控，包括限购限贷限售，同时还有优化土排规则，住房质量监管等。深圳楼市成交量出现了 2018 年之后的冰点，涌现了降价潮。深圳楼市降温对集团项目，尤其是白石洲项目是否产生不利的影响？集团对深圳未来楼市的发展是怎么看？
宏观方面：去年下半年，各地政府出台了大量的密集的、负向的政策调控。春节过后，又出了大量的正向调控政策。一季度各个部委表态，要稳定房地产，特别两会提到对 2022 年楼市三稳的基调，支持新市民的三类购房需求，要促进房地产良性循环。分别出台很多放松的政策，比如在房企融资方面，松绑预售资金监管，并购贷不记入三道红线，保障新住房的贷款不计入两道红线，预售房的监管资金进一步放松监管，按揭贷款的政策，公积金首付贷利息等，都全面有所改善，并且得到放松。这是国家的政策，在房住不炒的政策是确定的前提下，引入了因城施策的基调。在这季度中，最少有 15 个城市出台了各项调控房地产，稳定房地产或提振房地产市场的各项政策。甚至连深圳在 3 月 29 号，住建局明确对二手房的市场参考价要进行上调，调整幅度会在 3%-5%，非常积极的信号。二手房也有所放宽，必然会带来一手房的回暖
微观方面：3 月份的整体楼市成交已有所回升，据统计数据，一线城市上升 12%，一线四大城市，在深圳、上海受到疫情影响下，成交又上升 12%。二线城市环比上升 32%，上升幅度更大，已经开始回暖。从绿景的项目看，化州、珠海项目在 3 月份的成交量出现井喷式的增长，卖了几十套，销量非常可观，是当地销售量最大的项目。对于深圳未来楼市看法：政策慢慢进入稳定期，在房租不炒的策略前提下，因城施策。当城市出现地产过热的时候，政策会收紧，如果出现偏冷的时候，政策会放宽，甚至会给激励的政策。所以房地产进入了下半场，但也进入了相对稳定的阶段，而不会是大起大落的阶段。所以 2022 年会比2021 年房地产总体形势更好一些。像深圳这种产业支撑力强的城市，未来房地产一定不会差，特别是这些城市里核心层地段的重要项目，是更好的发展机会。公司对深圳未来的房地产的形势判断仍然持过关的态度。