出品|公司研究室地产组
文|曲奇
3月10日，广州国企越秀地产发布了2021年年报。越秀这份年报，多少会让一些房企“眼红”。2021年，越秀的销售额和收入均保持增长，且规模首次突破千亿大关。更为关键的是，在业绩会上，越秀地产董事长林昭远直言，资金不是问题，融资渠道畅通，2022年还要花450亿拿地。
不过，在行业下滑期，越秀地产的毛利率也呈下滑趋势，公司的归母净利润更是减少了15%。越秀“地产+基金”的操盘模式，虽然可以减少公司的负债率，但少数股东利润的大幅增长也侵蚀了上市公司股东的利益。
成立近40年，规模终破千亿
成立38年，越秀地产的销售规模终于突破了千亿。2021年，越秀地产合同销售额1151.5亿，同比增长20.2%，超额完成了年初公司董事长林昭远定下的1122亿销售目标。
至于2022年，越秀地产将销售目标定在了1235亿，较2021年增长7%。林昭远表示：“增长的依据是我们新的一年的货值、对市场的预判，新的一年我们的目标是根据供货和去化率进行铺排的。目前市场分化比较严重，应该谨慎乐观地铺排目标。”
分区域来看，大湾区是越秀地产的业绩支柱，2021年大湾区销售额713.7亿元，同比增长12.1%，在总销售额中占比62%。不过，大湾区的销售增速较2020年显著放缓，增速同比下降39.0个百分点。
其中，广州仍然是越秀的大本营。2021年，越秀在广州的合同销售额约为606.0亿，同比增长8.6%，较2020年下降43.8个百分点。根据克而瑞排名，2021年越秀地产的全口径销售额和权益销售额均排名广州市场第一名。
在大湾区之外，越秀地产也有不错的表现。2021年，越秀在华东区销售额达到259.3亿，同比增长30.1%，且新进入上海、宁波、南通三个城市；华中区销售额首破百亿大关，达到101.7亿，增长48.6%。
北方和西南仍是越秀地产覆盖较低的区域，各自销售额均不足50亿。2021年，北方区域销售额46.6亿，同比增长9.0%；西南区的销售额全部集中在成都和重庆，总共30.2亿，增长184.9%。
纵观去年地产行业的整体环境，越秀的销售额还能还能保持正增长，不可谓不优秀。这家曾因激进转而略显保守的公司，错过了一轮行业扩张期，如今又迎来了“超车”的机会。
2013年，越秀地产曾在广州拿过几个项目，但在2014年行业低谷期遇到资金问题，导致后期发展乏力。原本2014年时，越秀与旭辉控股、阳光城、新城控股都是200亿级别的房企，2020年时，后3家都已经发展成双千亿级别的房企，越秀的规模还未突破第一个千亿。
不过，这一轮地产调控中，阳光城已经深陷债务危机，越秀地产倒是可以凭借“广州国企”的优势获得新一轮发展良机。
450亿拿地，投资强度不降
广州地铁作为越秀地产的股东，在投资端给了越秀不少的帮助。业绩会上，林昭远透露，自广州地铁成为越秀的二股东后，公司已有6个TOD项目（以轨道交通为导向的商圈）。截止2021年末，越秀TOD项目的总土地储备为376万平方米。
目前，国内具有TOD项目开发能力的企业不算多，约有万科、龙湖、绿城等20多家房企，竞争相对没有那么激烈，这样越秀想凭借TOD模式从广州走向全国。2021年，越秀实现了一线城市全覆盖，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市。
2021年，越秀地产18个城市新增37幅土地，新增总建筑面积918万平方米，计入当年报表的支付土地款及拍地保证金共计444.8亿元，同比增长147%。2021年末，公司在全国29个城市总土地储备2711万平方米，其中大湾区土地储备占比为55%。
当下，央企、国企地产商是市场上的拿地主力，这次业绩会上，当越秀被问及收并购问题时，林昭远表示，“资金不是问题，核心是通过研究后，找到优质标的。”2022年，越秀将按40%的投资强度进行安排，整体投资额度约450亿元。
如今越秀还有不断拿地的能力，与金融机构的支持密不可分。有些民营房企融资渠道被阻断之际，还有金融机构主动和越秀对接。越秀的财务总监陈静表示，“目前的融资形式对国企有利，越秀地产已经与境内外金融机构进行了一些沟通，有可能针对整体外部环境及实际情况对高成本融资进行相应的调整。”
2021年末，越秀地产的“三道红线”均达标，剔除预收款后的资产负债率69.1%，净负债率47.1%，现金短债比1.36倍。年内，境外发行6.5亿元5年期和1.5亿元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%；境内发行60亿元公司债券，平均票面利率为3.29%。2021年平均融资成本4.26%，同比下降36个基点。
负债率低自然是越秀的优势，但“广州国企”的标签才是越秀能以低利率融资且不断拿地的底气。
增收不增利，表外负债逐年攀升
越秀地产销售规模在增长，整体收入也有着不错的增速，2021年，公司营业收入573.8亿，同比增长24.1%。然而，越秀地产毛利率和归母净利润却在下滑，增收不增利。
2021年，越秀地产毛利率21.8%，同比下降3.3个百分点。毛利率下滑是行业大趋势，相对而言，越秀的毛利率下滑幅度不算大。年内，越秀归母净利润35.9%，同比下降15.5%，少数股东净利润16.9亿，同比增长287%。
归母净利润与少数股东净利润，一升一降尤为值得注意，这种变化或许与越秀“地产+基金”的操盘模式有关。
据《商学院》报道，越秀地产曾说过，“在一些高投入的大项目中，借力资金充裕的国有母公司越秀集团率先投入资本，承担项目前期的投资和风险，越秀地产则在实际成熟期收购股权，有着高灵活度的现金流管理。得益于这种模式，越秀地产才能在激进高价拿地的同时，保持净负债率的相对低水平。”
举个例子，2019年，越秀为进入深圳市场，曾以59.08亿买下深圳宝安区西乡街道地块。根据天眼查，2021年5月前，越秀地产只持有该项目公司广州越璟房地产10%的股份。5月31日，越秀公告称，公司将收购越璟房地产剩余90%股权，转让价格为26.21亿，其中股权转让款0.51亿，剩余25.7亿用来偿还被收购方的贷款。
这笔交易前，越秀用少量资金高杠杆拿地，不用承担项目早期风险，也不会给资产负债表增加负担。等到项目成熟后，再通过股权收购并入上市公司，还可以提升业绩。
随着“地产+基金”的合作模式重启，越秀的少数股东权益也逐年增长，2016年末到2021年末，公司少数股东权益分别为37.6亿、46.0亿、90.9亿、144.7亿、205.3亿、281.3亿。
越秀地产虽然是一家国企地产商，但类似少数股东权益这般的表外负债也是需要关注的。此外，越秀的销售规模和收入增长的同时，上市公司股东分得的利润变少了，少数股东分的利润更多了，这种侵蚀上市股东的操作也值得警惕。$越秀地产(00123)$