我写这个手记不是为了吹票，不是想让你去买，更不是要让你卖。我只是研习的过程。发出来供你批判参考。
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华侨城做的是一项生意，就有它的生意模式。生意模式也叫商业模式，它涉及到产品、客户（消费者）、价值链、销售渠道，经营模式、技术特征、赛道空间、定价能力等等诸多方面。总体上说，华城的商业模式是以文化旅游为核心，通过廉价的土地资源的获得，提升环境价值，通过房地产和综合旅游中的快速变现项目获得现金流，获得远高于一般房地产的毛利率和营业利润率。华侨城具有稳定的利润基础，现金流周转顺畅，市场发展空间广阔。市场一般认为是房地产利润反哺旅游项目，事实上是旅游为房地产提供低成本的优质资源和消费客户，房地产是文化旅游投资的变现渠道。有人总认为文化旅游业务是鸡肋，不过按照芒格的办法你反过来想一想，如果没有文化旅游业务，房地产凭什么做到60%以上的毛利，为什么营收那么少，却取得那么高的净资产收益率？所以，文化旅游和房地产本来在华城就是不可分割的，为什么还是有那么多人的认为这也不行，那也不行呢？！
之所以要说一下他的商业模式问题，首先自己需要学习，弄清楚一个企业究竟是做什么的？我相信很多人并不清楚这一点，或者有些人自以为知道其实并不是真的知道。其次是不少人存在误区，把华侨城和万科、碧桂园等纯地产公司相混同。
1，产品：华侨城A在交易所和很多软件上并不归属于了房地产行业，而是归属于旅游行业。但是股票市场把他归属于房地产行业的。这是因为他的营业收入有多大半来自房地产，所以这么做也说不得什么错。但是公司把自己的业务定义为：“文化+旅游+房地产”（2016年之前），“文化+旅游+城镇化”，是美好生活环境的提供者。文化旅游是主业、内核，产业链实行“旅游+”的模式，房地产是文化旅游的价值实现者。产品形式有主题公园，酒店，住宅，商业类地产。成熟的文化旅游品牌有“欢乐谷”、“欢乐海岸”、“xx小镇”等。这些模式因地制宜，演化出不同的变种，例如“某某水世界”等都属于此类产品的延展。
从提供的消费品看有两种，一种是产品形态，例如住宅，商业地产等，利润来自于住宅销售的增值和物业租金。另一种是服务形态，例如主题公园，连锁酒店等。对于后者，价格主要是商业性的，但是不能否认含有一定的公益性质。公司可以根据通货膨胀的因素调整价格，因此具有抗通胀性。但这种调整要接受政府的监管和社会的接受程度，不能类似飞天茅台那样有极高的自主议价能力。但是，无论是门票，游乐设施价格，酒店服务价格，写字楼租金等等，一定是抗通胀的。但是商场的租金应该和经营的水平相关。例如欢乐谷，欢乐海岸的商场租金，经营好的价格会提高，经营失败的就可能租不出去。它受经济周期的影响，更直接受到经营效果的影响。鉴于土地价格的坚挺和商业熟性的提高，这类产品总体价格应该是上升的。
对于住宅产品，由于行政限制和一城一策模式，并不能得出统一的判断。说房价涨跌都是没有理解这个市场的真实情况。从国民收入的提高来看，人们对改善住房的需求其实是没有止境的，关键是消费能力和获取能力。有些城市和区域的房价会跌，这一点毫不怀疑。但是，很多中心城市和有品位的社区仍然会涨。我们参考美国的房价来看，例如曼哈顿的房价，每平方10万美元并不算高。对于中产阶层喜欢的市郊类住宅，每幢在30--50万美元也只能算是极普通的住宅。因此，对于我国这个14亿人口，9亿城市居民而言，长期看房价肯定还是要涨的。(但是，也许你手里的房子价格会跌，那只是一些水泥框子。.)因为今后涨跌的关键因素是环境和品牌价值。所以房地产这个有16万亿市值的行业前景无需担心，更好的房子，更贵的房子，更美的房子才是今后的看点。例如靠近香港的深圳这类城市，要想房价跌，恐怕十分困难，除非遇到30年代那样的大萧条。
没有任何一个行业能够有房地产业的容量，16万亿。影响几十个行业。价格大跌，百姓不愿，政府受不了。当然价格有波动，有优胜劣汰的选择，但总体上靠时间消化。
2，客户（消费者）：房地产这一块的客户比较明确，主要是中产以上的居民和集团公司等的需求，无需详细分析。下面主要分析一下文化旅游的客户。
主题公园的消费者从人口看，主要是儿童，学生，青年恋人，老人等这几个层次。儿童必须有父母或者老人陪同，因此也包括了成人。学生是社交需要，恋人是特殊需要。老人主要是休闲需要。儿童的消费应该是重复性的，学生和青年恋人的消费重复性不好说，肯定和经济能力和交谊程度相关。总体上说，这是一个可重复性消费产品。
从空间上说，这类消费具有强烈的区域性特征。如果说无区域有选择的同类消费，可能消费者会选择迪斯尼或者沿海的海洋世界等，但这是特殊需求，而且都是一次性的。但主题公园本身具有休闲性，区域性。例如北京居民总不能每个周末都带着孩子去上海迪斯尼吧，但却可以去欢乐谷。摩天轮，过山车，冲浪滑梯等对于孩子和青年人，并不是一次消费就再也不玩了。这个东西其实对某些人群有瘾。
小镇类型的模式属于度假旅游，消费者并不是为了看大世界，而是为了享受田园，感受自然世界，随着人们收入的提高，这类消费也是应该增长的。就我自己的体会，我也不喜欢跟最旅游团到处跑，找个清净的地方住下来，就是一种享受。
总体上说，华城的产品消费者适合大多数人，不同年龄层，更适合就近区域的消费。这是定义在人的生理和心理需求上的产品，只要有人就会有消费。除非这个产品做的太烂了。我相信企业在投资前会有市场调查。产品本身有艺术性，技术性，但更多的是自然环境属性。因此，成功的产品具有相当的资源占有性。无论是自然环境，文化资源还是城市的地缘资源，都是唯一性的。
从财报公布的数据看，消费人次每年都是增长的。2018年公司达到4696万人次。增长16%。（2018年全国旅游达到55亿人次）。
3，价值链。价值链是产品生产过程中价值转移的环节系列。价值链长的产品生产起来相对困难，价值链越短，越是简单，明晰和容易。例如芯片这个产品，从提炼晶体，加工元晶片，到设计，流片，封装，销售给客户等等，需要几百道工序，更需要高端的设备和人才。任何一个环节出现问题，价值链就断裂了。
无论是房地产还是主题公园，它们的价值链部分的差异性主要是资源环境、设计。没有制造业类公司的对客户的培训，售后服务等环节。
华侨城的房地产部分的价值链和主题公园的价值链都很短，很简单。主要环节是：土地---施工---销售给客户，好的土地资源和低的价格是关键环节；有些公司直接销售给最终消费者，有些是委托给经销商，差别不大。如果是旧城改造就复杂了一下，在土地前有个拆迁阶段。不管市场怎么看，其实房地产是好生意。例如可以预售，这一点可以和飞天茅台媲美。利润高，普通住宅也能做到3成的毛利，华城更可以做到60--80的毛利。容量大，几千亿投下去，1--2年资金回来了。再也难找第二个如此大的行业了。在这个价值链上唯一不舒服的是土地价格。虽然是市场拍卖，但实际上还是政府定价。当然房地产的成本和房价的关系也直接关系利润目标。但是总起来说，“面”的价格和“馒头”的价格应该是协调的，“面”的价格高低其实并不影响房地产商人的利润。除非是做错了，拿了很高价格的土地，却遇到了房价的大跌。
主题公园的价值链是：“土地--创意设计---建设---运营”，关键环节是好的土地资源和创意设计。当然运营这个事情说不重要不可能，要说多重要也不未必。这个需要经验积累。这个产品本质是服务性的，也没有售后服务的问题，但对于安全性有较高的需求。这个产品的特点是无法储存，有反复购买的可能。例如它和白酒的比较，白酒也是反复可购买的，但白酒可以储存，但休闲不能，消费只能是直接体验。
公司特殊的价值链决定了较少的应收款项，现金流好，但房地产的特殊性决定了存货占用流动资产较多，实际的现金流不均匀分布。扩张拿土地的时候现金流会紧张，负债率较高。拿地的空档期则现金流好，负债率会下降。
4，销售渠道和方式。房地产产品有直接面对消费者的预售和委托销售公司销售这两种渠道，广告投入时段性较高。如果是委托销售，则销售费用较高。主题公园的销售有年票，月票，团体票等不同的方式。有线上和线下不同的推广渠道。线上的效果较好，成本低廉。线下销售成本较高，广告费用高，消费者主要是靠体验和口碑提高接受程度。
5，经营模式。无论是房地产还是主题公园的品牌，都是可复制的经营模式。特别是欢乐谷，欢乐海岸可以连锁经营。房地产社区尽管不是连锁经营，但是品牌效应和创意设计仍可以复制。。当然要适应环境做改造。
欢乐谷，欢乐海岸的连锁经营模式，是一个非常重要的突出特点。它的重要性在于，可复制的模式需要标准化，但文化旅游又排斥标准化，所以，能做到华城这样的连锁经营，非得建立强大的品牌才有可能。尽管在主要城市复制欢乐谷、欢乐海岸模式，但复制的是品牌，基本设施，但是每一处地方都要根据当地的自然风光重新设计。
另外公司还有合作经营，托管经营等模式。这对于发挥当地资金和政策优势，扩展经营规模有一定的好处。但不适合加盟经济模式，因为主题公园的地方势力比较强大，有文化和环境的差异性。它毕竟和饮食酒店不一样。
华侨城的欢乐海岸和万达广场，恒大广场等的差异性在于，它是依托自然环境资源的商业模式，集合了自然环境，文化旅游、餐饮购物，酒店写字楼和住宅于一体的商业模式。他会更有吸引力。恒大广场更侧重于住宅集中开发，万达广场侧重于商业地产开发。因此也不会如万达、恒大一样在每个城市复制。它的产品建设需要自然环境的资源条件。一般是需要靠江河湖海等水源资源。
6，技术特征。 房地产住宅社区当然有技术问题，例如绿化，容积率，房屋结构等，这些东西主要是根据目标客户设计，须看房地产商的定位是不是符合实际，例如泰禾过去一直做高端，但高端需求跟不上就只能做普通住宅。华夏幸福主要做开发区，主要是有行政资源。万科主要是住宅开发。华侨城其实既有政府资源又有技术资源，他高端，普通的住宅社区都做，但主要的还是商业地产和主题公园，文化旅游。所以没有什么可比性。做文化旅游地产的经验积累很重要。
主题公园的技术特征是有的。主要的也是环境设计。商业体的结构构思，历史文化的价值发掘等。华侨城有人才，有经验，在国内具第一领导地位。尽管长隆等后起公司也有特点，甚至不少人说体验比欢乐谷好，但毕竟结构是不同的，就类似用海洋馆和欢乐谷比较一样，本身的对比价值就不大。
值得对比和注意的是ip的力度。只要是主题公园，强大的ip都是追求的目标，这一点尽管都比不过迪斯尼，但国内的主题公园华侨城恐怕还是最好的。从内容上比较，欢乐谷和欢乐海岸和宋城演艺也是根本不同的，后者更注重内容和ip的文化旅游公司，我更愿意归它为系列剧模式。举个例子说，二者的差别，就如公园散步和看电影的区别，二者也不可比。
7，赛道空间。其一是市场容量。全国14亿人口，每年55亿人次6万亿的市场规模，可以容纳不少公司经营。当然这些公司之间有竞争关系。目前看真正做文化旅游的其实不多，特别高大上的公司。万达，融创等公司其实还是房地产，也只有华侨城是真正以旅游为核心。但是旅游是长线，重资产，必须有现金流才能持续下去，因此房地产就成为了价值的实现者，是现金流的来源。但大多公司都是用文化旅游做勾地的手段，这种公司手法不会持续下去的。其次是赛道的长度，随着人均收入的增加，我们进入小康社会，人们对美好生活的需求必然增加，这个行业本身并没有天花板，和西方的环境对比，我们才是刚起步。所以很多房地产公司都想向这个赛道上来。但做成不容易。所以华侨城在这个赛道是有护城河的。品牌，技术力量，资源优势和央企的获地能力和融资能力，都是民营企业无法超越的。民营的好处是管理严格，敢于冒险拼命，但央企对风险的控制更加严格。
8，定价能力。前面已经说过，公园的价格会随着通胀的步伐而提高，公司本身没有很强的自主提价能力。旅游价格受到政府的严格监督不说，如果过高的提价肯定会影响消费人次。这种不利的定价能力也有好处，那就是护城河会不断加宽，后来者很难竞争。这主要是因为地理位置和文化是有限的，占用是一次性的，例如再强悍的企业不可能在深圳世界之窗旁边再开一个类似的公园，只要公园管理层不卖出，别的公司也很难获得这个资源，这就是华城的先发优势。
房地产的价格从本质上讲也是市场化的，但目前也是政策性制约，这个没有什么好讲的道理。大家只能接受这个现实。
9，现金流和盈利模式。房地产方面的资产主要是流动资产，流动资产主要是土地成本，表现在存货上。当然在预付款项和其他应收款项也是如此。但在应收账款上很少占用流动资金。负债方面流动负债较大。反而在固定资产方面并不多。在费用上的大小依次是管理费用，销售费用和财务费用。可见科学和严格的管理对提高公司的经营效益有意义。房地产的固定资产并不大，当然自持物业除外。房地产的坏账大概主要体现在合作经营方面，只要选择实力强，信誉好的公司合作，可以把坏账率降低到很低的比例。
主题公园方面属于重资产，固定资产较大，土地，游乐设备等固定资产投资都是一次性的，需要长时间的折旧和摊销才能转移他们的价值。因此这导致这类投资具有资金门槛，钱少是做不成这个生意的，这也就是只有房地产商才考虑选择这个赛道的原因。主题公园的存货、应收账款应该也不多，因为无论是门票还是公园内的消费，酒店租金等都是交钱才能体验。
盈利模式方面这两类经营都很明晰，它不是如支付宝赚浮存金的模式，不是360的免费模式，也不是提供使用工具赚点击率广告钱的模式，更不是送刀架卖刀片模式。不需要像互联网公司一样找到盈利点才能赚钱。它的盈利模式就是交钱易货获体验，因此只要不出现财务问题，就不存在经营的持续问题。经营能力主要表现在管理能力方面。资源，团队，公司文化等因素，在此类的经营中比较重要。
10，有无“创造性毁灭”的风险。一般说来科技类产品都存在“创造性毁灭”的风险。创造性毁灭有两种表现。一种是类似汽车消灭了马车，数字相机消灭了光学相机和交卷的行业灭亡。另一种是例如长虹，京东方类型的产品迭代风险。特别是后者，是我们必须考虑的技术进步风险。
目前主要相关的技术进步是网络、VR技术，人工智能技术，云技术，新材料技术。这些技术进步对房地产的影响不大。对主题公园可能更是进步含义上的影响。尽管固定资产的更新和投入会增加，但更令产品有吸引力。总体上，技术进步不会消灭这个行业，但会促进行业的进步，更有吸引力。
最后我们需要问一下，这种生意模式有多宽的护城河？不同的人有不同的回答。但下面的问题自己想一下别的公司能不能轻易获得：他能获得优质的环境和土地资源吗？他能获得很低成本的融资吗？他有设计和规划主题公园的经验和技术队伍吗？他能重新获得目前已在的主题公园的竞争优势吗？他的品牌价值能战胜欢乐谷和欢乐海岸吗？他如果进入同一赛道有能力比华侨城的经营成本更低吗？或许其他公司的某个项目的体验比欢乐谷好，但他的盈利能力就一定比华侨城强大吗？我认为护城河还是存在的。
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目前科技股的投机行情，既说不上什么合理性，也说不上什么牛市。这就是一轮炒新行情，最根本的动力是机构配置和跟投的持股，满了6个月之后要卖出。而很多股都盈利数倍，没有任何傻瓜认为机构不会抛出。这就是目前市场的实际情况。