$我爱我家(SZ000560)$ 如何用基本面分析来说明价格上涨空间还很大？

《财新周刊》本期的封面文章《再启房地产》，提到政策层在论证成立一个全国性的房地产平台公司，用于盘活收购各地的烂尾楼和库存房。这给市场不小的信心，房地产相关股票都不断上涨。

没数不算数，拿我爱我家为例，用财新数据估值助手，结合当下房地产市场的预期数据，简单做一个估值，能够看到隐含溢价还是比较大的。

以下是对我爱我家股票估值报告的中文翻译：

### **我爱我家股票估值报告**

#### **财务概览：**

- **当前股价（CNY）：** 2.65

- **隐含溢价：** 651.00%

#### **估值指标：**

- **Beta（原始）：** 1.79

- **Beta（调整后）：** 1.53

- **Alpha：** -0.00

- **R-Square：** 0.20

- **观察值数量：** 68

#### **加权平均资本成本（WACC）:**

- **债务资本（短期）：** 1203622.50万元的91.75%

- **债务资本（长期）：** 108225.38万元的8.25%

- **股权资本：** 624207.73万元的100.00%

- **债务成本（Kd）：** 6.57%

- **股权成本（Ke）：** 11.03%

- **WACC调整值：** 8.01%

#### **财务表现：**

- **收入同比增长：** 从-14.60%变化至4.86%

- **EBIT（息税前利润）：** 未提供具体数值

- **有效税率：** 平均为4.05%

- **NOPAT（税后经营净利润）：** 未提供具体数值

- **折旧及摊销：** 平均约占收入的1.10%

- **资本支出：** 平均约占收入的4.02%

- **营运资本变化：** 平均约占收入的3.15%

- **UFCF（无杠杆自由现金流）：** 从-14.21%变化至24.94%

#### **增长和终值：**

- **永续增长率（g）：** 3.00%

- **终值：** 48,475,694.10 CNY

- **终值的现值：** 35,617,888.66 CNY

- **预测累计现值：** 9,848,364.17 CNY

#### **企业价值和股权：**

- **核心企业价值：** 45,466,252.82 CNY

- **非核心资产价值：** 431,466.04 CNY

- **企业总价值（EV）：** 49,207,024.98 CNY

- **付息债务：** 2,268,055.44 CNY

- **少数股东权益：** 85,572.62 CNY

- **内含股权价值：** 46,853,396.91 CNY

#### **股本结构：**

- **总股本：** 2,355,500.85

#### **每股价格：**

- **内含股价：** 19.89 CNY

- **当前股价：** 2.65 CNY

#### **估值结论：**

- 根据DCF模型，内含股价为19.89 CNY，而当前股价为2.65 CNY，显示股价被严重低估，隐含溢价为651.00%。该模型基于上一年度年报数据进行预测，用户应考虑至今的市场变化。

#### **风险和考虑因素：**

- 永续增长率3%的假设可能不适用于未能保持长期稳定增长的公司。

- WACC计算对无风险利率、市场风险溢价、Beta值敏感。

- 估值结果可能会根据最新的财务信息、市场条件和公司前景进行调整。

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**注意：** 本估值报告基于提供的数据和标准财务模型编制。它仅用于信息参考，不构成投资建议。投资者在做出投资决策前应自行进行研究和分析，或咨询财务顾问。