保利置业在大型地产国企中，可以说是经营能力最差的之一，队伍涣散，战略不清晰，看他以前发散而毫无规划的土储和庞大的管理费用就可以看出。保利发展和中海，华润应该是一个水平，保利置业应该是远差于保利发展，特别从历史数据看，更是如此，当然，他的股价也体现了这一点。
但在2019年新的管理层上任以来，应该正在发生一些比较微妙的变化，经营的重点区域正在由发散型的全国乱投资转向经济发达的核心区域，从2019年的新增土地储备就可以看出，另外，部分无效的资产正在加速处理，包括去年的贵州减值可以看出，正在处理部分低效和无效资产，保利发展过来的管理层还是看得到问题所在的。
打破以前的投资习惯，今天也在保利置地上开始少量捡些破烂了，以保利的央企背景，经营失败的可能性还是比较低的，财务成本也比较低。只要土地储备的质量好，价格足够便宜，还是想试一试是否会出现困境反转的机会，另外地产行业比较适合用现金流折现的方法来估值，估计长线看还是可以获得中等的收益，如果管理变革能够成功，或许有更好的收益。
现在最大的问题是保利置业老一辈的垃圾领导如雪明之类还是退而不休，不知道会对现任管理层造成多大的干扰，这是投资国企必须要承受的风险。

綜合看，確定性強，2.52元分配1億九百萬股權激勵給多名高管，從10/1/21年開始行權，即明年開始不需隱藏利潤，及隱藏的利潤回歸還可增加派息率保置低PE，低PB，高股息，穩增長，若沒有難可逆料壞消息，未來1-3年，將出現倍數潛在升幅。

我来的比较晚， 但也做了很多功课，但保利置业这方面我在漳江水 小狼狗 stone面前就是小学生，保利置业增速慢可能和15年年报亏损。导致扩张动力不足，招拍挂比较少，而且旧改占用了大量资金。保利置业后来调整了方向更多的在长三角珠三角拿地，西南的昆明保利城我也想买。后续的毛利都可以保证。随着深圳 广州 济南的旧改入市。今年 明年 后年的货值都会比前几年高很多。去年由于龙誉的关系 其实净利润可能超70亿（所得税来看），但70亿坐实了，2020必然下跌。今年龙誉还有30亿， 还有几十亿的别墅。国内各项目也开始成熟，而且看起来基本都赚钱。旧改在推进 ，所以资金紧张 分红只分20% （也能是因为保利置业想私有化，因为集团持股仅47% 分红便宜了小股东）。一家公司市值不到一楼项目货值的1/3 ，不到总货值的1/40，除了能博下业绩 还能保值 安全。 再跌 能破2？ 别人虚报利润，他藏利润。

但近几年可能降不下来，要增长就要多拿地，老项目，旧改项目又都做不到狂飚突进，哪里有钱分红

最近在看保利置业。
1.发展前景，重拾增长仍需观察。保利置业与保利发展的内耗基本结束，过去几年双方都累得够呛。管理层换了，内部调整适应有一个1-2年的时间段。第一，各区、各项目负责人很难调换，一个是阻力，二是没那么多人。第二是宏观已发生了变化，城市化率不是几年前了，行业发展环境也变了很多，竟争对手长大了很多。今年很多公司在踩刹车，也有少数公司在猛踩油门，比如绿城，首创，花样年等。所以第三，保利置业要增长必需拿新地拿更多的地。这个新地的净利率是不可能高的，只能6-8%估计。更长时间的增长市场显然没底，只能先看一年，看看管理层能力如何，你说市场如何给高估值？
2.分红。保持在20%以上，我认为体现了管理层表态要往蓝畴股上发展的愿景。在当前混改浪潮态势下，47%占比不小了rhh---看看金茂引入平安保险后股权占比中化降低到37%，我估计保利置业私有化是较小概率。想想前几年搞整的，太累了，管理层不会去整吃力不讨好的事。 我估计这几年分红比率不大会提高，分红的前提条件是净负债率降下来，至少要降到60-70%吧，但近几年可能降不下来，要增长就要多拿地，老项目，旧改项目又都做不到狂飚突进，哪里有钱分红？
3.说说拿地。当前有一种高调是只要不拿地王，只管多拿地，就能高增长。对万科来说可能是对的，这个比较好判断。对刚刚换了管理层的企业是很难判断的。在地皮竟争激烈的时候非常考验拿地的眼光。除了行业发展的客观情况，主观上我不知道保利置业现在的区域经理们，当前的拿地意愿和能力如何。